こんにちは！戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです！
私の1戸目の購入物件は競売物件です。
430万円で物件を落札し、リフォーム代金に289万円かけています。
中の見えない競売物件を落札し、占有者を追い出し、ゴミを捨て、リフォームを変えて、入居者を見つける長い道のりを経験しました。
最初の1軒目ってなかなか勇気が出ないですよね？
大丈夫です。みんな同じ苦労を通って、大家さんになろうとしてます。
少しでも背中を押せるために自分の体験を紹介したいと思います。
目次
藤山勇司先生のセミナーに入会
ブックオフで立ち読みした漫画「サラリーマン大家さん」を読み、藤山勇司先生のセミナー入会。
安くない金額のセミナーではありましたが、不動産投資をはじめよう！という強い意志があったので入会しました。
不動産投資は大金を扱うので、知ってるか知らないかだけで金額が大きく変わります。
1軒買ってしまえば、絶対に元がとれると思っていました。
もう一つ、怠け者の私が大金(私にとって)を払えば損をしない為に本気で頑張ると思ったからです。
競売物件の入札の日々
セミナーに入会してからは、平日は色々な種類の不動産投資の本を読み、競売物件の三点セットの分析にあけくれました。
土日は物件の見学に母に車を運転してもらい2人でドライブ！
藤山先生の教えで「家族を置いていくな。一緒に巻き込め！」という教えがあったからです。
当時一人暮らしをしていましたが、母に不動産投資の話をすることに。
まさかの母も不動産投資を始めたいと言い始めたので、少し遅れて藤山先生のセミナーに一緒に通うことになったのです。
競売物件を香川県、徳島県など2人で色んなところに見に行きました。
こんなことがない限り二人で旅行なんて行かなかったので、今考えるとありがたい話です。
ちなみで藤山先生は当時「競売物件は入札する前は必ず見に行け！」と教えられていましたが、今では物件は見にいくな！と教えられています。
私も最初以外は物件を見に行かなくなりました。
物件を見に行かないで入札している理由はこちら↓
1戸目の物件を群馬県館林市に落札
競売物件の入札をはじめてから、7〜8件目ぐらいでの落札でした。
最初は開札を楽しみに待っていましたが、この頃になると何件か同時に申し込み始めて、落札できたことも当日中に気がつかないほど。
競売物件は数を打てば、そのうち落札できるんだなと感じていました。
さて、私が落札した群馬県館林市の物件ですが、縁もゆかりもありません。
計算して利回りが良い物件を何件か入札したのみです。
この物件は7DKとありえん広さの戸建てで、430万円で落札。
犬を9匹飼っているということで、まず出て行かないな、オーナーチェンジが狙えるなと思って入札した物件でした。
占有者の追い出し
占有者に手紙を送ると電話がかかってきて、館林市のファミレスで会うことになりました。
母と二人でビビりながらファミレスで占有者を待つことに。
はじめての体験です。
どんな人が来るのか待ってる時間が恐怖でしかありません。
藤山先生からは「占有者は自分の生活がかかっていて追い出されるかもしれないんだから、向こうの方が怖くて怯えてるんだよ」と教わって落ち着いたのを今でも覚えています。
しかし来たのは明らかに地元のヤンキーがそのまま大きくなってしまった感じ。
ファミレスに全然オシャレじゃない、古びたジャージとキティちゃんの健康サンダル、半分が黒い金髪で歯が何本か抜けてる40代夫婦。
まさにこういう人がお金を返せなくて競売にかけられるんだな！と母と二人で納得してしまいました。
旦那は無職です。
7DKに2人で住んでいて、家賃を払うにはお金がないとのこと。
10万円引っ越し代に払うから出て行って！と言ったのですが、強欲にも30万じゃないとでて行かないと言われました。
今は国の力で追い出すことができるので、まずは引き渡し命令を裁判所に依頼。
さらに強制執行の手続きを開始し、この占有者はようやくタダで出て行かされると悟り、こちらに向こうから電話があり3万円で出て行ってもらいました。
残置物の撤去
占有者は小さい家に引っ越すとのことで、いくつかの荷物を置いてでていきました。
荷物の処分に同意書をもらい、こちらで処分することに。
速攻で鍵屋さんを呼んで21,600円で鍵の取り替えを依頼。
残置物撤去の業者3社に見積もりをお願いしました。
キーボックスをドアノブに設置し、時間は急いでないから安くしてほしいと伝えたのが安くなった勝因です。
一番安い近所の業者に7万円ほどでゴミ処理を依頼することになりました。
はじめてのリフォーム
リーフォーム業者は7社に2日間かけて見積もりを依頼しました。
直したいポイントを箇条書きに紙にまとめて各業者に渡しました。
7社も見積もりをするとプロ並みに知識が増えます。
「ここはどうするの？」とこちらからバリバリに質問ができるようになっているのです。
藤山先生から「7DKでどこにもない大きな家だから、オンリーワンの家を作って高く貸し出そう」とアドバイスをいただきました。
間取りを壊したり、和室を洋室にしたり、キッチンを新しくしたり、出てきたリフォーム代の見積もりは400万〜1,000万円まで。
これには驚いて腰が抜けそうになりました。
慌てて藤山先生にリフォームの見積もりを見てもらいました。
藤山先生は一番安い400万円のリフォームの見積もりの内容を見て、これはいらない、これもいらないと、どんどん線を引く。
足場のネットは外せだの、細かいチェックで一瞬にして110万円安くなったのです。
業者からもオッケーをもらい、289万円でリフォームしてもらうことになりました。
高額セミナーでしたが入ってよかった。
本当に1軒目で完全に元がとれたのです。
入居づけ
入居づけには、駅の近くの業者を6件回りました。
ネットにアップされたのを確認したり、自分の戸建て物件の周りにビラを撒いたりしました。
最初は11万円で出していましたが、9万円まで値下げするとすぐに入居者が入ることに。
11万円の値付けは欲張りすぎました。
生まれたばかりの子供を含んで、子供が3人いるご家庭なので、小学校も目の前にあり当分は出ていかないかな。
といった感じです。
1戸目、群馬県館林市のかかった金額と利回りは？
競売って結局いくらかかるのでしょうか。
- 落札金額 430万円
- リフォーム代金 289万円
- 税金など諸々 40万円
合計で約760万円かかっています。
私はあえてリフォーム代金をかけて、家賃を高くとる戦略をとっただけで、すごい高いわけではありません。
家賃は月額9万円入ってくるので年間で108万円入ってきます。
108万➗760万円で実質利回りは14.2%
約7年で回収できる計算です。
最初の1軒目にしては悪くない成績だと思います。
最初の1軒目は転けないことが一番大切です。
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