こんにちは！戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです！
決済前ではありますが、5戸目の物件を購入します。
オーナーチェンジ物件でしたが、450万円が280万円と大幅な指値を通すことができました。
値下げしにくいと言われるオーナーチェンジ物件、どうして私だけがこんなに安く購入することができたのかを今回のブログで書いていきます。
目次
台風15号のヤバさ
2019年9月上旬に千葉県を襲った台風15号を覚えていますか？
私が台風の数日前まで10ヶ月滞在していた千葉県富津市の金谷のシェアハウスでは家の屋根がぶっ飛んだり、1週間ほど電気や水道が通らない状況でした。
私が所有している千葉県館山の物件も屋根の瓦が10枚ほど吹っ飛び、1週間ほど電気と水道が通っていない状態。
11月上旬の今もなお、屋根がブルーシートで覆われている家が多く存在しています。
実は約2ヶ月経過した今でも千葉県館山の物件の瓦は直っていません。
台風災害から1ヶ月経過しても、瓦屋さんには100件〜200件の注文が入っていると伝えられたほどです。
台風で瓦屋もブルーシートの張替えもできずにつんでいる記事はこちら↓
私は台風が来てすぐに千葉県の被災地の物件を内覧しに行ってきました。
被災しても売り物件は出ています。
不動産屋さんは営業しているのです。
さらに被災地の人は、物件の所有欲求がかなり落ちているはずと考えたから。
災害があると不安になりませんか？
安くても良いから早く売ってしまいたいという感情になる人もいます。
被災地の物件はちょうど台風で屋根が剥がれていて、修理するのに多額な費用がかかると思ったので「一応」大幅な指値をして帰ってきました。
リフォーム費用が莫大にかかることから、そんなに欲しくはなかったのですが、せっかく物件を見たからにはこの金額なら買っても良いなという指値です。
ある程度の物件は激安であれば買ってもいいな？と思いますよね。
指値をしてから1週間後に電話で、指値はどうだったか確認。
電話での返答は曖昧で、買ってくれる人がいないのであれば売りたいけど様子をみたいという感じでした。
オーナーチェンジ物件なのに内覧ができることに
被災地の物件の内覧してから1ヶ月が経過したころ、ネットで物件探しをしていたら目星の物件を見つけることができました。
見覚えがある不動産会社の名前だなと検索したら、先日来訪した不動産会社。
オーナーチェンジ物件だったので、物件の外の様子を見てから不動産会社に電話することに。
一ヶ月前に他の物件を見たことを話すと営業マンの方が
「◯◯の物件を190万円で指値をした方ですよね。対応したものです。」
と覚えていてくださったのです。
家の状態や入居者のことなど一通り質問をして、購入希望価格は260万円と伝えました。
450万円の販売希望価格だったので、とんでもなく低い指値です。
後日、営業マンから電話がかかってきて、もうちょっと値段を上げれないか。との打診がありました。
オーナーチェンジ物件は既に入居者がいる物件なので、通常であれば中を見ずに物件を買うことになります。
退去後に室内がどんな状況か初めて知る。というデメリットがあるのです。
そこで私は「オーナーチェンジ物件だと中が見れないですよね？不安なので私の基準ではこれ以上は値段は上げられないです。」
とお伝えしました。
なんと物件内を見せてもらうことになったのです。
これは既に以前物件を見に行っていて、本当に買いたい投資家だと判断されたからでしょう。
やっぱり戸建て投資家は信用を積み上げることが大切だと改めて感じさせられました。
5戸目の物件の良いところ悪いところ
280万円で購入予定の物件ですが、台風15号の被災地だった他に理由があるんです。
悪いところ
入居者が1ヶ月分の賃料を滞納中
一番懸念したポイントは、現在入居者が1ヶ月家賃を滞納しているとのこと。
1ヶ月ぐらい？別にと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、保証会社の家賃が遅れている保証期間が過ぎている可能性があります。
家賃が入って来ずに一定日数を経過すると、保証してもらえないことがあるんです。
ただ、入居者が年金生活であることから、定期的にお金が入ってくることは間違いないと判断し購入を決めました。
家賃が3ヶ月遅れた場合は、退去してもらうように了承は得ています。
入居者の荷物が多い
家賃が1ヶ月遅れているということで、強制執行の可能性も考えて購入しています。
強制執行とは、国の力を借りて入居者を追い出すことができるシステムです。
荷物が多いほど強制執行にかかる費用が嵩んできてしまいます。
台風の被災地で瓦が崩壊
台風の被災地だったため、瓦が数枚破損していました。
これが所有者の所有欲求をすり落とした理由かと思います。
しかし、売却時までには所有者の負担で屋根を直してくれることになっているので気にしていません。
駐車場があるようでない
マイソクには「駐車場あり」と記載されていたにも関わらず、微妙な位置に車が駐車されていました。
入居者さんに聞いたところ、スペースが狭いので隣の家の人と半年交代で駐車しているとのこと。
車を停められない期間は、目の前の駐車場に1ヶ月2,000円で利用しているそうです。
築37年と築古
今回購入物件は築37年の物件です。
なかなか古いですよね。
自分が住んでも良いほどの立地なので私は気にしません。
旗竿地
土地が旗竿地の物件でした。
特に賃貸では旗竿地だからといって賃料が寝下がるわけではありません。
最後に売却の時に価値が安いこと。
借金をする時に土地の価値が低く見積もられてしまうデメリットがありますが、どちらも当てはまらないので気にしません。
良いところ
いきなり月額45,000円の賃料が入ってくる予定
オーナーチェンジ物件の良いところは、購入してすぐに賃料が入ってくるところですよね。
4万5千円の賃料が入ってくるので、年間で54万円。
表面利回りで19.2%になります。
何もせずに賃料が入ってくるのは楽で良いですね。
相場家賃よりも安く貸し出されている
現在4万5千円で入居者がいますが、入居者が退去した場合は、より多くの家賃収入が見込まれます。
現状で5.5万円から6万円で貸し出せると思っています。
退去されると面倒な一面もありますが、より家賃がとれると思うと楽しみです。
最寄りの施設が充実
物件周辺の施設が充実していて暮らしやすく、仕事もありそうでした。
- 駅まで徒歩10分
- イオンまで徒歩10分
- 周辺にたくさんの工場
- 小学校徒歩7分
- コンビニまで徒歩4分
今後の展開について
利回りを重視し、エリアは特に絞っていませんでしたが、今回の台風を機にエリアを絞っていこうと思いました。
台風で瓦業者が全く見つからない理由は、「一見さん」だったからなのです。
何かあった時にお得意様として対応してもらえるように。
リフォーム業者などを見つけ自分のチームを作りたい。
物件を購入してもすぐに仕上げられるように、手間をかけずに信頼できる業者にお願いしたいです。
今年中にあと1軒を目標に近場で物件を見つけていきたいです。
