物件購入時に不動産投資家に有利な契約は専任媒介




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

物件を購入するときに有利な媒介契約って気になりますよね?

購入する時に有利な取引は、専任契約になります。

専任契約の業者は元付業者なので、売主の売却理由と値下げ交渉の情報を握っています。

専任契約の業者は働いているアピールをするために、とんでもない金額の指値でも売主さんに握りつぶさずに持っていく可能性が高いからです。

この記事では、物件購入時に有利な媒介契約について解説していきますね!

片手取引と両手取引とは?

物件を売る人と買う人、両者ともに不動産業者に手数料を支払う必要があります。

その不動産業者の仲介手数料の上限が決められています。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下取引額の4%+消費税
400万円以上取引額の3%+消費税
売買価格が400万円以上の場合

仲介手数料 = (売買価格 ×3%+6万円)+ 消費税

物件を売る人と買う人ともに同じ不動産業者が見つけてきた場合は、どうなると思いますか?

不動産業者は売る人と買う人の両方から手数料をもらうことができるのです。

エリック
不動産業者としてはおいしいですよね!

不動産業者は、なんとしてでも一つの取引で手数料を2倍にしたい心情があります。

同じ仕事をするのであれば、給料が2倍にしたいですよね?

手数料を両手をとりたい感情を理解すると、不動産業者が自分の為に働いてくれます。

では、どうすれば不動産業者に利益を出させられるのでしょうか。

自分が物件を売る業者に近づくことが、指値を通す鍵になります。

片手取引と両手取引の違いは?不動産取引の仲介手数料の考え方

媒介契約(ばいかいけいやく)とは?

媒介契約(ばいかいけいやく)とはなんでしょうか?

不動産取引は、法律や権利関係など素人だとわかりにくいですよね。

媒介契約とは、素人では難しい売買取引を不動産業者にお願いするための契約です。

不動産業者の報酬形態は、売った時と買った時の成功時のみ。

「物件売ってー」と売主から頼まれたから、不動産業者は売主の為に働いているのにルールがないと、本当にお金をもらえるか不安ですよね?

お互いに揉め事が起こらないように、宅地建物取引にて売主と不動産業者が書面にて契約することが義務づけられています。

書面にて契約を交わすことが媒介契約です。

媒介契約には3つの種類があります。

  1. 一般媒介契約(いっぱんばいかい)
  2. 専任媒介契約(せんにんばいかい)
  3. 専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかい)

漢字ばっかりでわかりにくいですよね。

物件を買いたい人にとっての一般媒介は?

一般媒介契約は売主が数社に物件の売買をお願いできる契約を言います。

物件を購入する立場からすると一般媒介は、お得な取引ではありません。

複数の不動産業者が、物件を売っているので、指値をしてもそのまま放置されることが多いです。

売主からすると、少しでも高く物件を売りたいですよね。

多くの人の目に物件が触れられている分、買いたい人からするとライバルが多いのです。

少しでも高い価格の人が現れたら、持っていかれちゃうのが一般媒介。

一方で、不動産業者のお得意さんになってしまえば、すぐに紹介してもらえることもあります。

不動産業者は、他の業者を出し抜いて手数料が欲しい。

買いそうな顧客に即時に連絡して買いたい人を募ります。

あなたが不動産業者に信頼されている投資家であれば、すぐに話がくるメリットもあります。

物件を買いたい人にとっての専任媒介

物件を買いたい立場からすると、専任媒介の方が好都合です。

専任媒介の業者は、元付業者ということが確定しています。

売主と話している業者と直接交渉ができるのがポイントなんです。

売主の状況がわかっているって大きくないですか?

相続で売りたい!

もう住んでないから手放したい。

すぐに現金が欲しいのか。

物件の所有欲求が低いのか。

理由を知るだけで、どんな心境か想像しやすくなりますよね。

値段交渉するには、まず向こう側の情報を知ることで有利になります。

売主さんと直接話をしている、売り手側の業者だからこそ知っている情報があるのです。

今までいくらで指値があって、売主さんがなんて言っていたかの情報も握っていいます。

売り手からすると、ゆっくり交渉できるのも大きいですね。

他の業者から売られる心配がないので、一番手を確保してしまえばゆっくりと交渉することが可能です。

専任媒介の場合、売主に「ちゃんと働いていますよー!」とアピールしたいんです!

とんでもない指値の買付証明書でも、専任契約の業者であれば、売主さんに持っていってくれる可能性が高いです。

バカにしながらも、「こんな値段で申し込みが入りましたよー!」って伝えてくれます。

売主さんに投げてくれるだけ、購入側としては買える確率が上がりますよね。

当たり前ですが、専任業者は手数料が2倍になる両手取引を狙っています。

両手が欲しい不動産業者は買主の味方になって交渉してくれる可能性が高いです。

不動産業者が物件の買いたい人の味方になってくれるのが専任業者なんです。

まとめ

物件を購入したい立場からすると、不動産業者が両手が狙える専任媒介の方が有利になります。

亀太郎
どうやって専任媒介の業者を見つけるの?

専任媒介の業者の見つけ方は、売主さんの売却理由を直接聞いてみましょう。

知っていうる業者は元付業者ということがわかります。

値下げ交渉が効きやすい、元付業者の見つけ方はこちらの記事でまとめています↓

元付業者の見つけ方は?指値が通る不動産屋の探し方




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