個人名義から法人名義に所有権移転するには利益0で売買契約




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

個人名義から法人名義に物件の所有権を移転するの、めちゃくちゃお金がかかると言われていませんか?

利益を出さずに通常の売買契約を結べば税金が最小限で抑えることができます。田舎のボロ戸建てであれば、大した価格にはなりません。

設定する金額は物件の帳簿上の金額になるので、減価償却をどのぐらいしている物件かによります。

利益を出さない売買契約にかかる税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税です。

この記事では、個人から法人に名義変更する際にかかる費用について紹介します。

所有法人と個人名義の通常売買取引

自分が所有している法人から、自分の個人名義に物件の名義を変更する場合は、一般の売買契約を結ぶことになります。

法人の解散の場合も清算前に売買契約によって、所有権の移転をしなくてはなりません。

不動産取引は利益が出ると税金が高い

不動産取引は税金が高いと言われていますよね?

税金が高いことに間違いありません。

しかし税金が高いと思っている方の多くは、売却益を出している方なのです。

不動産を売る時にかかる税金は、

  • 印紙税
  • 登録免許税

利益が出た時に必要な税金は

  • 住民税
  • 譲渡所得税

不動産が買う時にかかる税金は、不動産所得税になります。

印紙税

不動産売買契約書に必ず印紙を貼らなくてなりません。

印紙の金額は取引する金額(不動産売買契約書に買いてある金額)によって変わります。

令和2年3月31日までに作成された契約書であれば、軽減税率で半額になります。

契約金額本則税率軽減税率
10万円〜50万円以下400円200円
50万円〜100万円以下1,000円500円
100万円〜500万円以下2,000円1,000円
500万円〜1,000万円以下10,000円5,000円

登録免許税

不動産売却時の名義変更に必ず登録免許税がかかります。

売却により所有権の移転をする場合は、固定資産税×2%の登録免許税がかかります。

エリック
固定資産税ってのが嫌ですね

利益が出た時のみの住民税&譲渡所得税

物件を所有してから5年以内に売ると税金が高くなる!という話を聞いたことがありませんか?

ザックリ言うと、買った金額よりも売る金額の方が高くて利益が出てしまうと税金が高くなります。

これを長期譲渡所得と短期譲渡所得と言います。

5年以内で売却すると利益に39.63%(30.63%の所得税と9%の住民税)がかかってしまうのです。

こだぽん
利益に40%税金がかかるなんて鬼や

5年以上物件を持ち続けた場合は、20.315%(所得税15.315%+住民税5%)になります。

エリック
5年間所持し続ける差はズバリ20%か40%!
契約金額本則税率軽減税率
10万円〜50万円以下400円200円
50万円〜100万円以下1,000円500円
100万円〜500万円以下2,000円1,000円
500万円〜1,000万円以下10,000円5,000円

ややこしい話をしますが、実は売却時期によっては5年間ではなく、6年近い方もいます。

正確には物件を所有してから1月1日を5回迎えているか、迎えていないかになります。

こだぽん
1月中に物件を買ったらほぼ6年やな

購入時に一度だけかかる不動産所得税

購入時に1回のみ課税されるのが不動産取得税になります。

不動産所得税の税率は、

建物:固定資産税評価額×3%

土地:(固定資産税評価額×1/2×3%)−控除額

支払い期限は物件の引き渡し後、3ヶ月〜1年後以内になります。

売買価格は当事者間で決められる

5年間以上、物件を所有しても利益に20%かかるなんてきつくないですか?

自分間の取引の場合は、名義変更をしたいだけですよね。

利益が出た分に税金がかかるので、自分間取引の場合は利益をださなければ良いのです!

こだぽん
固定資産税の金額からかけ離れていると税務署から怒られない?

木更津税務署に2020年1月10日に実際に私が税務署に電話で問い合わせして回答をいただきました。

「売買価格は当事者間で決めること」

自分名義から自分所有の法人へ、自分所有の法人から自分名義へ物件名義を変更するには、利益を出さずに売買取引をしましょう。

利益を出さなければ印紙税と登録免許税、不動産取得税のみで変更が可能です。

物件の価格は帳簿上の価格

買った金額で売却すれば利益が出せずに名義を変更できるのではないか?と思いますよね。

実は物件購入後に減価償却をしているのであれば、利益がでてしまうのです。

現在の物件価格は、帳面上の価格になります。

原価償却をしている場合は、物件の価値はもっと低いです。

木造22年以上の物件であれば、4年で建物の価値は0になります。

一方で土地の帳面上の価格は下がりません。

現在の帳面上の価格を意識して、利益がでないように値付けをしましょう。

利益を出さなければ印紙税と登録免許税、不動産取得税のみで変更が可能です。

まとめ

利益さえ出さなければ意外と安い金額で、名義変更できることがお分かりいただけましたでしょうか。

個人から法人も低価格の田舎戸建てであれば、そこまで大変なことではありませんね。

認識に間違っている場合はお問い合わせよりお知らせいただけますと幸いです。

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