団地不動産投資のメリットとデメリット!新築になる可能性も?




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

団地投資って聞いたことがありますか?

築50年近い団地を安く購入し、リフォーム後に貸し出す手法です。

築古物件だからこそ、エレベーターがなく、4階5階は特に安く購入ができます。

また住民の3分の2の同意があれば、建て替えになり新築マンションの一室が貰えるかもしれません。

この記事では団地投資のメリットとデメリットを解説していきます。

団地とは?

団地とはURこと都市再生機構って知っていますか?

URとは国土交通省が運営している賃貸住宅を貸し出している場所です。

現在私も東京でURに住んでいるのですが、国が運営しているので審査が緩く外国人の方も多く住んでいます。

UR賃貸が一人暮らしに向いている9の理由

URの前は日本住宅公団、その前は住宅営団と言う名前でした。

昔の言い方のなごりで「団地」と言います。

団地は築40〜50年のものが一般的です。

エレベーターなし物件でお風呂はバランス釜。

住人は分譲当時の方がずっと住み続けているので、60〜70代の方が多めです。

団地の老朽化と同時に住民の高齢化が問題となり、バリヤフリーが問題点となりました。

団地の多くがエレベーターがなので、お年寄りには大変ですよね。

いくつかの団地では、建て替えが行われていますが、建て替えには全世帯の3分の2の合意が必要になります。

思い出の場所から動きたくない人、お金がなくて動けない人、リフォームしたばかりで損をしてしまうなど、様々な思いが交じり建て替えは容易ではありません。

団地投資のメリットは?

団地投資のメリットはなんなのでしょうか。

大きく4つのメリットがあります。

  • 団地は安く購入できる
  • 売却金額が読みやすい
  • 賃貸で長く住んでもらえる
  • 将来、建て替えがあるかもしれない

団地は安く購入できる

団地の所有者は、実際に長年住んでいた一般の人です。

投資家から購入する場合は、お互い相場を知っている状況で値段の交渉しますよね。

一方で、一般の方は相場を知りません。

悪い言い方をしてしまうと、家の価格やリフォーム代金を人から言われると鵜呑みにしてしまいます。

投資家からすると一般の人が持っている物件は、値段を低く買うチャンスですね。

売却金額が読みやすい

団地の良いところは、売却時の相場が読みやすいところです。

団地のように部屋数が多い物件は、過去に売却していたデータが多いです。

何軒か既に売買されているはずなので、いつ、金額はいくらで売れたかの情報があります。過去の情報があると、将来いくらで売れるの想像がつき易いですよね。

売却金額が読めるのは、出口戦略を考えている方にはありがたいのではないでしょうか。

賃貸で長く住んでもらえる

団地はファミリータイプの大きさです。

単身者と違いファミリーで入居されると、入居期間が長くなります。

さらに団地は安く購入できる分、賃料を低めに設定することも可能です。

部屋の広さがあり、賃料が低めであれば出て行く必要がなくなります。

必然的に長期入居が見込めますね。

将来建て替えがあるかもしれない

団地は既に築年数が50年前後の物件が多いです。

物件はきちんと修繕していけば、長く使える物。

しかし、団地によっては修繕費を貯めれていない団地もあります。

通常は毎月、各世帯から修繕費を貯めて、管理組合が貯めています。

管理組合がしっかりと運営されていないところでは、大規模修繕にかかる費用が貯められていません。

団地はエレベーターがない物件が多いので、階段を上り下りするのが辛くなる世代が出てきます。

途中で売却したり、引っ越ししたりしますよね。

空室が多くなると、修繕費を回収できなくなります。

また大規模修繕時にお金が集まってない団地は、各部屋からお金をまとめて徴収します。

金額は世帯数で割っても100万や200万円。

中々払える金額ではないですよね。

一生住むつもりが無い人にとっては払いたく金額です。

もう一層のこと、壊して新しくマンションを建ててしまおう!と。

利益を求めた大手デベロッパーを入れて、建て替えの話が進んでいきます。

部屋数が増えるので、デペロッパーは利益が出せ、団地の所有者は新しくなったマンションを貰えます。

どの部屋を持っても価値が爆上がりすることは間違いありません。

築50年の物件よりも、新築の価値の方が高いからです。

エレベーターのない4階、5階の物件を持っていた人からすると、新しいマンションになると一気に価値が上がりますね。

団地を購入すると、新築マンションになるかもしれないメリットがあります。

団地投資のデメリットは?

メリットを一通り説明したところで、デメリットはなんでしょうか。

築年数が重ねているから起こるデメリットがあります。

  • 管理費、修繕費が高い
  • 団地のルールを守らなくてはいけない
  • 配管の老朽リスク

管理費、修繕積立金が高い

団地は管理費、修繕積立金の固定費がかかってしまいます。

団地によりますが、2万円代ほど。

また管理費、修繕費は年数を重ねて行くごとに上がって行く可能性があるのです。

自分でなんともできない固定費が毎月高額なのは痛いですよね。

住んでいるうちは良いですが、空室の状況で払い続けると厳しいですね。

空室期間が長くなると、せっかく貯めた家賃も脅かしかねません。

物件を手放したいと思っても、手放すまでの間は、管理費、修繕積立金を支払い続けなくてはいけないリスクがあります。

団地のルールを守らなくてはいけない

団地にはいくつかのルールがあります。

リフォームをするのに管理組合に1ヶ月前から申請しなくてはいけない。などルールがあるのです。

エリック
物件を買ってからすぐにリフォームできないのはツライ

何時から何時までしかリフォームしちゃいけないとか、DIYサラリーマンには嬉しくないルールですよね。

戸建てでは当たり前ですが、ペットが飼えない団地も多いです。

気をつけなくてはいけないのが、団地によっては今時信じられんないルールも存在します。

  • 月に数回、朝7時に集団掃除が必需。参加できない場合は、5千円の罰金
  • 毎月草むしり当番
  • 管理費は決まった日にちに手渡し

ルールを決めている管理組合が、爺さんだからこんなルールができるのでしょう。

トラブルにならない為に、団地購入前に団地のルールも確認しましょう。

私が入居を検討している人であれば、集団掃除がある場所、さらに罰金制度がある団地には入居したくありません。

配管の老朽リスクがある

築古物件の場合、配管の老朽化が起こります。

30年以上経っていると、排水管の一部が腐食している可能性があるのです。

配管は油やヘドロがカサブタのように付着しています。

配管を交換するには床を剥がさないといけないので、全面的にリフォームする必要が出てくるのです。

配管は埋まっているので大規模修繕になってしまい、何か問題が起きるまで放置しがち。

配管が老朽している可能性があり、いつ人様のお宅にご迷惑をかけるか、かけられるかわかりません。

何があっても賠償できるように、施設賠償責任保険に加入していきましょう。

施設賠償責任保険に大家が加入すべき理由

団地投資に向いているエリアと階数は?

団地投資に向いているエリアは、スーパーが近いエリアです。

当たり前ですがバス停が近いなど、交通機関が整っているエリアが人気になります。

では、団地の何階が投資に向いていると思いますか?

結論から言うと、何階でも大丈夫です。

4階、5階はエレベーターがないので賃料が安いですが、購入金額も安く購入できます。

1階、2階は家賃が高いですが、購入価格も高めです。

4階、5階を購入するのであれば、リフォームなしのボロボロの物件が良いでしょう。

高層階に住む人は、少しでも賃料を安くしたい人です。

リフォームの有無よりも、家賃が低い方が入ってくれますね。

まとめ

団地投資いかがだったでしょうか。

個人的にはメリットより、将来くるであろうデメリットの方が不安に思いました。

メリットとデメリットをよく考えて、安く買える物件であれば挑戦してみるのも良いかもしれませんね。

団地投資は、パート主婦大家のなっちーさんこと舛添菜穂子さんが実践されているので、気になる方はこちらの本を読んでみてはいかがでしょうか↓


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