地域ドミナント戦略を不動産投資するメリットとデメリット




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

地域ドミナント戦略って聞いたことありますか?

同じ地域に物件を集中して所有する戦略のことを言います。

メリットは不動産業者に信頼され物件を紹介してもらいやすことと、リフォームなど効率よく低価格で抑えられることです。

一方でデメリットは、災害リスクや地域の衰退リスクがあります。

この記事では、不動産賃貸業における地域ドミナント戦略について紹介していきます。

不動産投資における地域ドミナント戦略とは?

不動産投資のドミナント戦略は、その地域に集中して物件を買うことを言います。

ドミナントとは英語で「支配的な」「圧倒的」という意味があり、不動産投資の場合、その地域の圧倒的な支配者という意味で利用されています。

◯◯市の戸建てだったら、この人だ!と思わせるようになるとメリットが想像できますよね?

各地に物件があるよりも、同じエリアに集中した方が効率よく賃貸業ができます。

ドミナント戦略とは、コンビニエンスストアのセブンイレブンがとっている戦略。

近所に同じチェーンがあってもどんどん出店します。

特定の地域に集中させることで経営の効率をあげることができるんです。

不動産賃貸業で地域ドミナント戦略をするメリットは?

不動産投資において、物件を集中させるドミナント戦略をする5つのメリットがあります。

  • 地域の情報量が圧倒的になる
  • リフォームが低コスト&スムーズ
  • 不動産業者から良い物件を紹介してもらえやすい
  • 銀行融資が受けやすい
  • 物件の巡回にいける

地域の情報量が圧倒的になる

地域の情報量が圧倒的になります。

1つ物件を買うごとに情報が蓄積されますよね。

小学校や中学校の規模や人気度合いやスーパーの場所。

エリア別の住民の質など、その地域に関わりがないと知り得ない情報を持つことができます。

業者と会話をすることにより、情報が入ってきやすいです。

その地域のことならなんでも知っている人になれます。

あらたに気になる物件が現れた場合、物件の良し悪しを瞬時に判断できます。

リフォームが低コスト&スムーズ

ドミナント戦略であれば、リフォームがスムーズに行えます。

通常リフォームは、数社の見積もりをお願いしますよね。

1時間おきに不動産業者に来てもらい、丸1日かけて業者に説明する手間が省けます。

良い業者と出会えてしまえば、継続してお願いすることができます。

継続してお願いするメリットが、時間の削減。

そしてリフォームコストも削減できます。

業者のお得意様になってしまえば、ボラれることはありません。

低コストで施工も優先的にしてくれます。

工務店、プロパンガス屋はお得意様であればあるほど、優遇してくれます。

不動産業者から良い物件を紹介してもらいやすい

不動産業者から信頼を集めることができるのが、ドミナント戦略の良さです。

そのエリアで管理をお願いしているのであれば、入居や更新の手続きがあったついでに、会話することができますよね。

エリック
最近、ボロ戸建てでてたりしないですかー?

話のついでに販売物件があるか確認できます。

実際に物件が無くても良いのです。

ボロ物件が入った時に、「あっ!あいつこんな物件を欲しがっていたな!」

と、顔を思い出してもらえることがメリットですね。

地域に物件を持っているからこその、買える客、めんどくさくない客をアピールできます。

銀行の融資が受けやすい

ドミナント戦略は銀行の融資が受けやすくなります。

融資を受けるのであれば、同じ銀行で取引をしましょう。

既に一度おつきあいがある銀行は、人物による審査がなくなるのでスムーズ。

お取引実績もあれば、銀行からの信頼も高くなります。

優遇金利を銀行側から提示される可能性もあります。

キチンと物件を運用している実績があるので、銀行が任意売却物件を紹介してくれる可能性があるのです。

物件の巡回にいける

私は入居者がついた後に所有物件を見にいきません。

近くに安い物件の販売があった時に、ついでに1度立ち寄ったことがあるレベルです。

戸建てなので管理する必要がなく物件を見に行く必要はありません。

しかし、見に行けばわかる発見があるかもしれませんね。

ドミナント戦略であれば、近所を寄ったついでに所有物件の確認をすることができます。

不動産投資における地域ドミナント戦略のデメリットは?

不動産投資におけるドミナント戦略のデメリットは4つあります。

  • 災害リスクの分散ができない
  • 自分の物件が競合してしまう
  • 地域事情が変わる可能性がある
  • 地域が財政破綻すると逃げられない

災害リスクの分散ができない

同じエリアに物件を集中して所有するドミナント戦略は、災害時に弱いです。

福島原発のような地域全域に避難指示が出されてしまうと、地域に住む人がいなくなってしまいます。

台風や浸水被害のような場合は、どうでしょうか。

退去まではいかないかもしれませんが、家が破損した不自由な期間は、家賃の減額など交渉しなくてはいけない可能性があります。

災害時は同時に対応に追われるのは、つらいですね。

金銭面においては、火災保険でカバーすることができます。

災害時において、ドミナント戦略で物件を持っている大家さんは有利に働きます。

リフォーム業者や工務店は、お得意様から優先的に修理してくれるからです。

災害時も実はメリットがありますね。

自分の物件が競合してしまうリスク

ドミナント戦略の場合、自分のライバル物件が自分の所有物件になってしまうリスクがあります。

場所と物件は違えど、自分の物件の内装は似がちですよね。

同じエリアに似てる物件が2つあると、競争してしまいます。

募集している数が増えると、他の物件が出し抜く為に値下げしてくるかもしれません。

しかし戸建て物件の場合は、 早々に退去があるものではありません。

購入の時期さえコントロールすれば、自分の敵が自分になるリスクを減らすことができますね。

地域事情が変わるかもしれない

地域の事情が変わってしまうリスクがあります。

工場地域周辺や大企業が撤退してしまう場合、近隣の仕事がなくなってしまう可能性が否めません。

働いていた会社がなくなったら、その地域に住む理由はなくなってしまいますよね。

アパートの家賃相場は下がってしまいます。

投資した地域の財政破綻リスク

ドミナント投資で最大のリスクは、投資した地域一帯が財政破綻してしまうことです。

財政破綻した地域は公共サービスが大幅削減されて、市民の税金が上がります。

公共の仕事が削減し、市以外にある企業は撤退するので、仕事も無くなります。

北海道夕張市の場合は、財政破綻時に13,000人いた住民も2019年11月現在では7,800人に減ってしまいました。

賃貸であればわざわざ財政破綻して、市民の負担が多い一方で、サービスが最悪と言われる地域に住みません。

例え家賃を安くしたところで、市民税、自動車税、水道、家庭ゴミの有料化など住んでいるだけでお金がかかってしまうのです。

賃貸にも出せず、中古物件として販売もできず、土地にしても売れずで財政破綻は完全につんでしまうのです。

有名大家は地域ドミナント戦略で成功している

有名大家さんの多くはドミナント戦略で成功を抑えています。

若手不動産投資のポールさんや、ふんどし王子も地方ドミナント戦略で活躍されています。

富山県の物件を数多く所有する彼らだからこそ、不動産業者はこぞって彼らに紹介していきます。

うるさいこと言わずに物件を購入してくれる、信用を積み上げるには地域ドミナント戦略が有効です。

長崎のボロ戸建てを中心に買われている脇田雄太さんも地域ドミナント戦略で成功を納めています。

長崎に物件が出たら、不動産業者から最優先で紹介してもらえると勝ちやすいですよね。

不動産業者に信用してもらうことにより、どんどん成功して行くのが必勝法と言えるでしょう。

まとめ

地域ドミナント戦略が不動産投資の必勝法な気がしてきませんか?

私は利回り重視で全く関係のないエリアに物件を持っています。

しかし、今後はドミナント戦略により不動産投資を進めて行こうと千葉県に移住してきました。

ドミナント戦略で効率よく、不動産業者に信頼されるこそが不動産投資で勝つ近道なのではないでしょうか。

不動産業者から好かれる大家と嫌われる投資家




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