こんにちは！築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです！
ボロ戸建て購入しても、出口戦略はどうするのよ？
って思いますよね。
ボロ戸建ては持ち続けるものです。売りません。
ボロ戸建て不動産投資は利回りが高いからこそ、固定資産税の数万円の税金だけで所有することができるのです。
この記事ではボロ戸建て不動産投資の出口戦略について紹介します。
ボロ戸建て投資とは？
ボロ戸建てとは、ボロボロの物件のことを言います。
築年数でいうと40年や50年、60年です。
むしろ築年数がよくわからない物件も存在します。
戸建て物件を売るのは、一般家庭。
ボロ戸建ての場合は、おじいちゃんとおばあちゃんが老人ホームに入ったり。歳をとったので、息子夫婦と同居を開始したり。
空き家の場合もあります。
じいちゃん、ばあちゃんが住まなくなったので、実家を売却する家庭がほとんどです。
一般家庭で家が必要なくなったから、売却することにしたお家。
単純に人が必要ない物件は安く買える可能性が高いですよね。
ボロボロすぎて買う人がいなく、安く購入できるのです。
こんな家、人が住めるのー？と動揺してしまう物件ですね。
アパートや一棟物のマンションは、売却している人も購入する人も不動産投資家。
物件の相場を知っている人がライバルなのです。
ボロ戸建ては一般家庭の人が売却してくれるからこそ、高利回りを狙えます。
木造建物の寿命は？
木造建物の法的耐用年数は22年です。
築22年以上の物件はたくさんありますよね？
ちまたでは木造住宅の寿命は30年という言葉が存在します。
取り壊された物件の平均年数は30年です。
でも家の周りには明らかに古い物件に住んでいる人っていますよね？
取り壊された物件の平均が築30年。これは取り壊されていない物件は計算に入れられていません。
築30年が寿命というのは誰が言っていると思いますか？
物件が建て壊されると利益になる人が言っています。
リフォームして長く住むよりも、解体して新たに家を建てた方が良い人たちです。
そもそも住宅ローンは35年なのに、30年で建て壊してしまうのは、どう考えてもおかしいですよね。
実際の木造建物の寿命は80年と言われています。
木造の良いところは、リフォームしやすいところになります。
付け木をしたり木材の差し替えも可能なのがことが木造建築。
極端な例ですが奈良の法隆寺は1,300年以上前の建物になります。
しっかりとメンテナンスされて、修繕していけば法隆寺まではいかないにしろ100年の寿命は難しいことではありません。
ボロ戸建て投資は回収がはやい
ボロ戸建て物件はお安く購入することができます。
私は5万円で戸建てを購入することができ、28,000円で賃貸募集をしています。
5万円で物件を購入して、本当に月額28,000円で貸し出させた場合の表面利回りは672%です。
5万円物件はかなりお安く購入できた例ではありますが、ボロ戸建て物件は安く購入ができます。
一方で戸建て物件の賃料で3万円以下の物件はあまり見ないですよね？
戸建て物件の良いところは最低家賃がわかるところです。
物件さえ安く購入してしまえば、高い利回りをだすことができます。
ボロ戸建てのリアルキングのふかぽんさんの塾では、利回り50%を下がると破門と言われています。
ボロ戸建てというリスクがある投資だからこそ、高利回りになっています。
ボロ戸建て戦略は持ち続けている
利回り50%の場合は、2年間だけでも入居者が入ってくれれば勝ちになります。
2年後は全てがプラスになるのです。
ボロ戸建ての場合、固定資産税の値段も低く1万円〜3万円ほどが一般的。
固定資産税評価額×1.4%が固定資産税になります。
ボロ戸建ては評価が低いので税金がお安いのです。
年間1〜3万円の維持費であれば、例え入居者が決まらなくても痛手にはなりにくいですよね。
ボロ戸建ては、すでに利益を回収しているからこそ余裕をもって長期間物件を所有ができると言えるでしょう。
変に売却をしてしまうよりも、持ち続けていた方が得になるのです。
まとめ
ボロ戸建て不動産投資の出口は存在しません。
利回りが高いからこそ、持ち続けることができるのです。
木造物件はメンテナンスや修繕していけば長持ちします。
築50年の物件を持っても、あと50年は使えますね。
