ふかぽん塾【FFC】に入会したら利回り672%が出せました




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

先日購入した5万円のボロ戸建ての入居者が決まり、月額28,000円で借りてもらえることになりました。

物件の鍵を受け取ってから19日で、利回りは672%です。

ふかぽんさん(@a_kenyuの床のないボロ物件を見に行っていなければ購入できなかったし、リフォームしてない段階で入居者募集もしていませんでした。

この記事ではふかぽんさんのFFCに入会して672%の利回りが出せた話をさせていただきます。

ふかぽんさんの物件を見に行って価値観が変わる

千葉県いすみ市にあるふかぽんさんの物件を見に行ったのが始まりでした。

その日はふかぽんさんのジモティ客が内覧にくる予定の日で、ご好意で見学させていただいたのです。

結局ジモティ客が来ないという悲劇でしたが、価値観が圧倒的に変わった日でした。

25万円で購入した物件を、2万円で賃貸募集していたとのこと。

教えてもらった住所に行きましたが、ボロすぎて私は物件に気がつかず。

エリック
え???これ家なの????

と感じる外観のやばさでした。

私がふかぽんさんの物件で驚いたこと
  • 床がない
  • ゴミを一部屋にまとめて部屋を封鎖
  • 外壁が壊れている

床がない家にまず驚き、床がないにも関わらずそのまま賃貸募集していることにも驚きました。

そんなのありなの????

とクエッションの連続です。

ボットン便所ってだけで、今まで購入を控えていた私にはない価値観。

壊れているものは直さなくてはいけないと、思い込んでいました。

ボロ物件は遭遇してもスルーしてきた

ふかぽんさんの物件を見て思ったのが、こんなレベルでも家を借りる人っているんだ???ってことです。

今までふかぽんさんが買ったようなボロ家を不動産業者に数多く紹介されてきましたが、全て断ってきていました。

「ボロくてもいいから紹介してくれ!」と教えてもらった物件を、「これはボロすぎる」と断ってきていたのです。

「え??あの家でも貸せたんだ」と過去の自分に後悔が押し寄せてきます。

歪んでいる家や、屋根に損傷がある家はお金がかかってしまうので購入を諦めていました。

修繕にお金がかかると思い込んでいたからです。

実際にふかぽんさんは、歪んでいる家をそのまま貸しています。

直す場合も、自分で直すのでお金はさほどかかっていません。

私が不動産投資をする上で勉強してきたことは、すべて業者にお願いする場合の金額でした。

「直さない」という発想がなかったからです。

「直すのにお金がかかるから」と断ってきた数々の物件は、直さないという選択肢はありませんでした。

ワンルームのユニットバスよりも家賃が落ちることはないと、ふかぽんさんが言っていました。

本当に本当に床がなくても、ワンルームのユニットバスと同じような金額なんです。

スルーしてきた数々の物件に後悔の嵐。

ふかぽんさんの物件を見に行った後には、過去にスルーした物件の不動産業者に軽く話をふってみました。

他の物件を見に行かせてもらった時に、不動産業者と車で2時間話す機会があったからです。

エリック
◯◯駅近くのゴミ屋敷ってまだ売れ残っていますか?5万円で売ってもらえないですか?

結果的にその物件はNGだったのですが、「この物件だったら5万円で売ってもいいですよ。」と別のボロ物件を不動産業者が紹介してくださったのです。

実は今までスルーしてきたボロ物件はお宝だったと、ふかぽんさんに出会って気づかされました。

私はお宝をスルーしまくっていたと。

私が5万円で戸建て不動産を購入できたのは業者に好かれたから

5万円物件の鍵をもらった日に入居者募集

ふかぽん塾の教えには、リフォーム中でも募集をかけるという教えがあります。

「ゴタゴタ言ってないで黙って募集をかけろ!」とのこと。

なんでも良いから募集しろ!です。

こだぽん
リフォーム中に募集しても良いの?

購入前に売主から許可を得れば、契約前に募集もかけることも実は可能なのです。

エリック
リフォームが完全に終わってからでないと募集をかけてはいけない固定概念がありませんか?

ふかぽんさんの「とにかく募集をかけろ!」という教えから、物件を購入し鍵をもらった初日からジモティで募集をかけました。

残置物がある状況で、ガラスが割れていて生き物が入り放題な状況です。

言い訳を言わずにただ教えをそのまま実行しました。

写真は外観の写真と倉庫の写真と近くの海の写真のみ。

この鍵をもらった初日に募集をかけることが正解でした。

物件購入当初は「2万円で貸せれば良いな!」と思っていたのですが!

募集当初は残置物がある状況だったので借り手が見つかってしまっては正直困ると思い、高めの28,000円を設定。

どうせこんな物件見つからないだろ!

リフォーム終わったら徐々に下げれば良いなーと思っていました。

出したら問い合わせが相次ぎ、内覧がいくつか決定。

手付かずの状態のため、慌てて友達に助けを求めて片付けを開始することになりました。

ジモティで募集をしていなかったら、自分1人でトロトロと残置物撤去をしていたことでしょう。

内覧が決まっていたからこそ友人たちに助けを求めて、即座に片付けをしました。

残置物撤去にかかった時間は3日です。

テストの日にちが決まっているからこそ本気で向き合うことができるのです。

このふかぽん流の即座に募集をしていなかったら、鍵を受け取ってから19日という期間で入居者を見つけることはできませんでした。

怠け者にオススメの手法です。

買ったら即時に賃貸募集!

自分で賃貸契約と保証会社の契約

ふかぽんさんのnoteで販売していた大家のための契約書講座を購入。

ふかぽんさんは元不動産業者で、さらに物件を幾度となく個人契約をしている経験者。

悪くいうと失敗をたくさんしてきている方なのです。

民度の低いと言われているジモティ客を手なづけている猛獣使いの説明書です。

ふかぽんさんの販売する賃貸契約書は、大家が有利に作られています。

万が一が起きた時のリスクヘッジ対策がされていました。

  • 定期借家契約
  • 原状回復の文言
  • 自殺を予防する文言
  • ふかぽんさんが使っている保証会社の説明

私はふかぽんさんの契約書講座を購入するまで、自分で契約するという概念がありませんでした。

入居者を見つけてくるのは不動産業者ということを疑いもしていません。

運よく現地看板や友人の紹介で、自分で客を見つけてきても不動産業者に丸投げをするものだと思っていました。

今まで購入した物件は、客付けは不動産会社に丸投げしていたので知識はありません。

自分で賃貸契約するにしても、どうすれば良いのか。

家賃保証会社は大家でも利用することはできるのか。

たくさんある家賃保証会社の中から、どこの家賃保証会社を選べば良いのか。

不安が一気に解決されたからこそ、自分で客付けすることに怯えながらも挑戦することができました。

ふかぽんさんの契約書講座を購入していなかったら、わからないことが多すぎて挑戦するのを諦めていたに違いありません。

物件を購入前に安い賃料でも客づけする方法を知っていたからこそ、5万円のボロ屋敷を購入することができました。

まとめ

私がふかぽんさんと出会ったことにより、利回り672%という脅威の利回りが叩き出したことをお分かりいただけましたでしょうか。

ふかぽんさんに出会ってなかったら、ボロ物件と購入という固定概念は外れていませんでした。

ボロ物件なんて住む人いるの?って思いますよね。

買ったばっかりでリフォームしてないのに賃貸募集なんてしても良いの?って思いますよね。

やっていなければ全てが言い訳です。

私が結果を出せたのは、ふかぽんさんに出会えたからと、ふかぽんさんの教えをそのまま素直に実行したからです。

あなたもなりたい大家さんの言っていることを実行してみてはいかがでしょうか。

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