築古戸建て物件の火災保険の入り方!特約や加入会社は?




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こんにちは!戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです!

物件を買ったら火災保険に加入しなくていけないのは、わかるけれど色々ありすぎて調べるのめんどくさい!

って投げ出したくなってしまいますよね。

気持ちはわかります。

エリック
私もそうでした

入っている保険とプランとオプションで運命が変わってしまうのです。

この記事では、とってもわかりにくい保険をわかりやすく説明します。

火災保険とは?火災保険は必要なのか?

火災保険とは絶対に描けなくてはいけないものではありません。

ただ掛けておいた方がリスクを減らせることができます。

被災にあってしまった場合、普通の家庭であれば規模により都道府県又は市町村で支援をしてくれます。

しかし、賃貸物件のオーナーはこの限りではありません。

所有物件が被災してしまった場合、自分の力で直すしかないのです。

屋根が吹っ飛んでしまった、洪水で1メートル以上浸水してしまった場合など、元の状況に戻すのに数百万円か掛かってしまう可能性があります。

特に被災地では、職人さんが不足していて、工事費用がいつもの数倍ほど。

エリック
まじでやべぇ

戸建てを解体するにしても100万円ほどかかってしまいます。

不動産投資では失敗するリスクを極力減らすべきです。

銀行からお金を借りている場合は、最悪の場合は返済できずに破産してしまうかもしれません。

火災保険の金額は安くない金額ですが、最悪の事態にだけはならないように加入しましょう。

家の屋根写真を撮るにはトイドローンが最適!物件の火災保険の申請に

火災保険の値段は地域と構造によって左右される

驚かれる方もいらっしゃるかもしれませんが、火災保険の料金は一律ではありません。

火災保険の加入時期や、所有物件の地域、所有物件の構造によって、金額が変わってきます。

保険会社は社会保障ではなく、利益を出すための会社。

災害リスクが高いと値段もあがる仕組みです。

なので、台風が来る九州地域は火災保険の金額が高いです。

物件の構造も、燃えにくい鉄筋コンクリートのマンションよりも、燃えやすい木造戸建ての方が火災保険の料金が高くなります。

火災保険の保証内容は?

火災保険の基本的なプランは次の7つです。

  1. 火災
  2. 落雷
  3. 破裂
  4. 爆発
  5. 風災
  6. 雹災(ひょうさい)
  7. 雪災

5の風災は、台風、突風、竜巻などのことを言います。

6の雹災は雹によって屋根や窓ガラスが破損した場合に適用され、雪災は豪雪の雪の重みによる雪崩や事故の時に利用します。

私の千葉県館山市の所有物件は、2019年9月の台風15号で被災し、屋根の瓦が16枚破損しているという事態が起こりました。

法人で購入しているため館山市の支援を受けることができませんでしたが、市が提供するブルーシート張りですら5〜8万円の費用がかかってしまいます。

私が加入していた火災保険では「応急処置費用」も出ることになっているので、ブルーシート張りなどの応急処置の費用も火災保険がから出ることになり救われました。

現在、屋根の修理費用を見積もり中ですが、火災保険に入っていなかったら夜も眠れなかったことでしょう。

台風15号で屋根の瓦がぶっ飛んでガチでつんでる

火災保険のオプションや特約は何をつけたらいいの?

火災保険には、火災、落雷、破裂、爆発、風災、雹災、雪災の他にも特約をオプションとしてつけてリスクを限りなく抑えることができます。

突発的に起きた事故で、どの事故が起こってしまったら賃貸経営が厳しくなってしまうか考えてみましょう。

原状回復に恐ろしく費用がかかるもの、家賃収入が止まってしまうなど、人により嫌なものは違ってきますよね。

どんなオプションや特約があるのか戸建てに向いている特約を解説します。

施設賠償責任

施設賠償責任特約は、大家さんであれば誰もが入っておきたい特約です。

亀太郎
なんか難しそうな名前だな

施設賠償責任は人様に迷惑を掛けてしまった時の保険です。

例えば屋根の瓦が落下して通行人を怪我させてしまった。

室内で釘などが出ていて入居者が怪我をしてしまったなどが挙げられます。

また、被害者に対する補償を行うだけでなく、訴訟になった場合の弁護士費用や訴訟費用も支払われるのです。

そんなすごい特約が1年で1,000円ほどで加入できちゃうんですから、必需オプションですね。

保険会社によって名前が違うこともあります。

関連:施設賠償責任保険に大家が加入すべき理由

水災

水災は大雨による河の氾濫で、物件が水びたしになってしまった時に利用できます。

水浸しになってしまった場合は、火事による全焼に続いて修復費用が嵩んでしまいます。

また大雨による土砂災害も水災が適用されます。

水漏れ・外部からの物体落下等

水漏れは給排水設備の破損と詰まりによって発生した事故です。

築古戸建ての場合、配管が老化している可能性があります。

老化による場合も「水漏れ補償」範囲内です。

築古の物件こそ水漏れもかけておいた方が安心ですね。

外部からの落下物は、台風で物が飛んできて壊れた場合は、自動車が突っ込んできたなどの場合です。

盗難

泥棒が入って窓ガラスが割られた。

鍵が壊されたなどの建物の破損の場合に適用されます。

建物のみなので、お金やパソコン、テレビなどは対象外です。

家賃収入特約

家賃収入特約と聞くと空室時に補填してくれるサブリースかな?と思いますが、災害時のみの特約になります。

災害を理由に住めなくなってしまった時に、1〜36ヶ月まで補償されます。

銀行からお金を借りている人は、空室になってしまうと破産になりかねません。

サブリースの家賃保証は嘘だった?契約してはいけない6つの理由

家主費用特約

家主費用特約は死亡事故による、家賃収入の損失や、綺麗になおす修繕費まで払ってくれる保険です。

高齢者が単身で入居している物件には助かる補償ですね。

エリックの利用しているプランは?

私が入っている保険は、楽天損保とあいおい損保株式会社です。

以前は楽天損保に揃えて加入していましたが、4軒目からあいおい損保に変更しました。

楽天損保は築30年以降の物件の保険を扱わなくなってしまったからが理由です。

私が契約しているプランは

契約プラン
  • 住居建物総合保険 ワイドプラン(水災一時金のみ補償)
  • 免責金額なし
  • 地震火災費用
  • 賃貸建物所有者賠償(1億)
  • 事故時諸費用
  • 災害緊急費用
  • 防犯対策費用
  • 住まいの現場緊急サービス

火災保険10年、地震保険5年をつけて22万円ほどの充実したプランになります。

エリック
物件購入時は22万円って高いなと思いますが、10年のうちに災害は何かしらきます。

ボロ物件だからこそ充実したプランに入るべきだと考えています。

ボロ物件ほど火災保険を充実させるべし

戸建て不動産投資にはリスクがありますね。

でも、一つ一つこの場合はこうしようと、事前に火災保険を組んで行けば最悪の事態は免れます。

当たり前ですが、利回りの高い築古物件は何が壊れてもおかしくありません。

壊れたら少しづつ直して使っていけば良いのです。

その為には余裕のある現金と火災保険を充実させて備えておくのが良いですね。

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