田舎中古不動産投資のはじめの1棟目は自己資金が良い4つの理由




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

不動産投資で最初から融資を使っても良いのか気になりますよね?

私は最初の1棟目はできる限り自己資金で購入するべきだと考えています。

不動産業者はまだ物件を持っていない大家を信用していません。現金払いで少しでも信用してもらいましょう。

また築古戸建ては物件の価値を評価してくれず、初心者に融資をしてくれに食い特徴があります。

この記事では、初めの物件は現金で購入すべき理由を紹介していきます。

不動産屋を味方につける

不動産投資は参入障壁が高い投資です。

「これから不動産を購入するぞ!」という不動産投資家予備軍に、不動産業者はおそろしく冷たいです。

はじめの1軒目は誰もが真剣に考え、悩んだ挙句に結局は理由をつけて買わない。

めんどくさい要求をする。

融資が本当におりるかわからない。など

不動産業者は不動産投資家予備軍から数々の嫌な思いをしてきました。

そのせいもあって不動産業者は、まだ物件を持っていない人のことを信用していません。

ただでさえ信用されていない状況で、さらに我々が狙う田舎の築古物件は不動産業者にとっての利益が少ないです。

売買価格仲介手数料の上限
200万円以下取引額の5%+消費税
200万円超400万円以下取引額の4%+消費税
400万円以上取引額の3%+消費税

200万円の物件を買って、手数料が10万円ちょいだと不動産屋さんの書類作成の実働を考えると赤字になってしまうのです。

ここで少しでも「現金払い」で不動産屋に信用してもらいましょう。

不動産屋の銀行融資の手続きの手間を減らすことにより、少しでも「めんどくさい客」と思われない工夫が必要です。

そもそも不動産屋は、築古戸建は手数料が低いので売りたいわけではありません。

手間を少しでも減らしてあげることにより、不動産屋さんが味方になってくれる可能性があります。

不動産屋を味方につけないという意味で、最初の1軒目は現金購入が良いでしょう。

田舎中古不動産に融資がおりにくい

法廷耐用年数が超えている中古不動産に銀行は融資をしてくれにくいのです。

耐用年数という言葉を知っていますか。

耐用年数とは不動産の評価額を公平に表す基準として国が指定しました。

構造耐用年数
木造戸建て22年
レンガ、ブロック造38年
鉄骨鉄筋コンクリート47年
亀太郎
耐用年数を超えたら融資してもらえないの?

耐用年数が超えたから融資してくれない訳ではありません!

購入したい人の属性が良い場合は貸してくれます。

既に賃貸経営していて、この人の腕は確かだ!と認められる貸してくれやすいです。

物件だけを見るのではなく、借りる人がどんな人なのかを重要視してくれる銀行もありますよ。

一概に田舎の築古物件だから融資してくれないという訳ではありません。

「真面目に賃貸経営できてるんだな」と利回りや個人の性格を銀行に評価してもらえると融資してくれる銀行もあります。

まずは1軒目をきちんと自己資金で購入し、計画的に進めていることを銀行にアピールしましょう。

関連:不動産投資の「属性」とは?属性を良くするポイント

銀行からの信頼が得られる

そもそも、なんで融資のおりにくい田舎中古不動産を買うか疑問に思いますよね?

田舎の中古不動産は利回りが良いからです!

税金的には築古物件の価値は低いです。

田舎の物件はお安く購入できます。

しかし田舎の戸建てに住みたい人はたくさんいるのです。

この歪みが田舎で中古不動産を買っていく理由ですね。

銀行にもアピールすることができます。

賃貸経営が高利回りでできている証拠を銀行に提出するとどう思うと思いますか?

ちゃんと真面目に賃貸経営できてるな。この人にならお金貸しても返してくれそうだな。と思いますよね。

自己資金で1軒目をきちんと高利回りで安心してまわせていることを見せます。

銀行評価を良くすると、2軒目3軒目とスムーズに融資を受けることができ、今後の展開が進めやすいです。

不動産投資でよく言われるのが、最初の1軒目で失敗しないでほしい。最初の1軒目で失敗するとダメージが大きいのです。

そのかわり最初の一件目がきちんとできていると銀行からの評価が高く、今後の展開も早く展開できます。

家族に反対されないために

不動産投資を始めるってだけで家族は心配しているんです。いきなり借金って家族は怖いですよね。

家族は不動産投資をよくわかっていません。なんか怪しいことに手を出したけど大丈夫?と心配してます。

わからないことは怖いんです。

説明してもわかろうとしてくれません。

家族が「すごいじゃん」と思ってくれるのは、1軒目の不動産を買った時じゃなく、入居者が入りはじめてのお家賃が入った瞬間です。

はじめてのお家賃でお祝いの外食に連れていき、現実に自分に利益があることを実感し、はじめて不動産投資すごいね!となる訳です。

みんな幸せになる為にお金を稼ぎ、幸せになる為に不動産投資をしようと思っているはずです。

一回目にお家賃が入り、家族を安心させてから融資を受ける方が、家族が不安になりません。

不安な思いをさせない為にも、1軒目は自己資金にしましょう。

まとめ

不動産投資を長くスムーズに、より効率的に続ける為に、最初の1軒目は自己資金が良いです。

もしも自己資金がそんなにないよ!という方は、1軒目のリフォーム代から融資でも大丈夫ですよ。

不動産業者に信頼をされる。

銀行の信用をつくる。

1棟目から少額の物件でも購入してみましょう。