競売不動産の落札から占有者交渉し強制執行する方法




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

競売物件を落札した後のことが気になりますよね?

人が住んでいる場合は、どうやって追い出すのか困りますよね。

交渉で賃貸借契約を結んでもらえない場合は、退去してもらえない場合は、裁判所の力で強制執行と言い国が追い出してくれます。

強制執行は物件の荷物が多いと100万円ほどかかってしまうことがあるので、占有者と交渉して退去してもらうようにしましょう。

この記事では競売物件の落札後について紹介していきます。

競売不動産を手に入れるには?

競売物件を落札したからといえ、すぐに自分の物にならない場合があります。

占有屋を知ってますか?

昔はガラの悪いお兄ちゃんが、競売で落札された家に居座って落札者に家から退去する代わりにお金を要求していました。

今は強制執行妨害罪という法律ができたので、占有屋と言われる人たちは完全にいなくなりました。

引っ越ししたくても引っ越しができない人や、昔の占有屋のイメージのままで居座ればお金がもらえると勘違いしている入居者が引っ越しせずに居座っている程度です。

落札すればすぐに手に入るわけではありません。

物件に荷物だけ放置されていて、占有者と連絡が取れない場合があります。

日本の法律では自力救済が認められていません。

競売で落札し入金して自分の所有物になったとはいえ、物件に住んでいる人を自力で追い出したり、荷物を勝手に捨ててしまうことができないのです。

占有者と交渉してみましょう

物件落札後は占有者にどうしたいかを訪ねてみましょう。

こだぽん
占有者に会うのコワイんだけど

自分が住む場所がなくなるかもしれない占有者の方が、あなたに会うのがコワイです。

一般的に怯えている人なので優しく接してあげましょう。

一番最初のアクションは、ハガキで電話連絡をくれと記載します。

電話が来たらこちらから近所まで会いに行きましょう。

ここで一番やってはいけないのが、相手の家に直接会いに行くことです。

近所の喫茶店かファミレスなど、周囲に人がいる場所で証拠になる領収書などを残しておきましょう。

会いに行くときは、退去合意書と賃貸借契約書の2通と領収書を用意しておきます。

退去合意してもらう際は、その場で現金の一部を渡してしまい領収書にサインをもらいましょう。

不動産引き渡し命令の申立

退去も賃貸契約も合意してもらえない場合は引き渡し命令の申立をします。

引き渡し命令は1,693円で申し立てることができます。

エリック
気軽に引き渡し命令をしちゃいましょう!

引き渡し命令の準備として、占有者にこちらから内容証明郵便の郵送。

さらに引き渡し命令の手紙が、裁判所から送られてくるので、いよいよ追い出されるんだな感を演出することができます。

必要書類
  • 不動産引渡命令申立書
  • 申立手数料(収入印紙500円×相手の人数)
  • 予納郵便切手(94円×1組、1,099円×1組)
  • 図面の写し
  • 資格証明書
  • 調査報告書
  • 催告の内容証明
  • 返信用封筒

裁判所からの書類が送れるのに、1,693円はコスパが良いですね!

受け取った頃に再度、退去の引っ越し代金の交渉の電話をしてみると効果的になります。

強制執行の申し立て

引き渡し命令でも退去してもらえない場合は、強制執行の申し立てを行いましょう。

不動産投資家の立場からすると強制執行するべきではありません。

引っ越し代金を支払い合意退去してもらえることがベストです。

強制執行には時間も金額もかかってしまいます。

強制執行は予納金として7万円。物件が1筆増すごとに2万円加算されます。

実はこの金額で済むのならマシな方。

物件の残置物がどのくらいあるかにより金額がは変わってきます。

エリック
残置物がモリモリある物件は、100万円超えてしまってもおかしくはありません

強制執行の申立必要書類

民事訴訟で強制執行の許可がおりても建物の明け渡しをしてくれない場合は、強制執行の申立をします。

エリック
自分で追い出すことはできないのです

申立の必要書類は

・申立書
・送達証明書
・執行文の付与された判決の正本
・該当物件の住所が示された地図

地図はGoogle Mapを貼り付けるだけで大丈夫でした。

こだぽん
地図を貼る意味

裁判所に書き方の見本があるので簡単でした!

執行官との打ち合わせ

申立してから数日後に、申請した電話番号に執行官から電話がかかってきます。

打ち合わせ内容は5点。

  • 明け渡しの催告日
  • 立会い人について
  • 鍵を開ける業者
  • 荷物の保管について
  • 荷物を搬出する業者
エリック
この打ち合わせによって強制執行にかかる費用が変わってきます

私の場合は鍵を開ける業者、荷物の保管、荷物を搬出する業者の3点について相談しました。

  • 鍵を開ける業者は自分で手配することにより費用削減
  • 荷物は物件内で保管できないか頼み込む
  • 執行官の御用達の荷物搬出業者のリストをもらい業者を選ぶ

鍵を開ける業者は自分で手配

鍵を開ける業者は自分で手配したいとお願いします。

裁判所御用達の業者にお願いすると2万円かかりますが、自分で手配すると1万円前後。

インターネットで「〇〇市 鍵」と検索すればいくつかの業者が出てきます。

業者に競売の強制執行と伝えればすぐにわかってくれますよ!

鍵によって金額が違うので、電話の時点で正確な金額はわかりませんが、ある程度安そうな業者はわかりました。

鍵業者が決まったら、決まった業者を執行官に電話にて伝える必要があります。

この作業だけで、明け渡し催告と強制執行当日で2万円の節約なります。

荷物は物件内で保管できないか頼む

荷物を物件に保管できないか執行官に頼んでみましょう。

荷物を物件内で保管できれば、大幅に費用を抑えることができるからです。

入居者が刑務所に入っている場合は、物件内保管が認められます。

物件に所有者が取りに来る可能性があるケースは認められにくいです。

エリック
保管方法は執行官のさじ加減

認められない場合は、荷物搬出会社に預かってもらうことになります。

荷物搬出業社のリストを貰いその中から選ぶ

強制執行は家中の荷物を1時間〜1時間半の間で荷物を出す作業です。

普通の引っ越しの荷物を段ボールに詰めている状況でも1時間はかかりますよね。

荷物を一から撤去するのに、荷物の量によりますが一般家庭で10人ぐらいの作業員を呼ぶ必要があります。

強制執行は引っ越し業者的にも、入居者が反抗するリスクがあります。

その為に1時間〜1時間半の作業にも関わらず、1人につき1万円ほど支払わないといけません。

執行官は強制執行を受け付けてくれる引っ越し業社のリストを持っているので、その中であれば自由に選ぶことができます。

エリック
自分の知り合いの業者にお願いすることができません

明け渡し催告に業者を同行させて、見積もりをお願いします。

費用は荷物の量によります。戸建て物件の残置物の量が多くて120万ぐらいになります。

明け渡しの催告

明け渡し催告は入居者に告知をせずに突撃します。

「本当に強制執行するぞ!」という脅し効果になりますね!

この時点で大家も家がどんな状況なのか確認することができます。

明け渡し催告で突入するメンバーは

  • 申立人(大家)
  • 執行官
  • 鍵業者
  • 立会人(執行官が選んだ人マジで何もしない)
  • 荷物運搬業者

不在だった時の為に鍵業者を連れて行きます。

執行官を筆頭に勝手に家に入って行くのです!

入居者には告知せずにいきなり大人数で押しかけるので、強制執行される人もポカン状態。

手際よく荷物運搬業者が見積もりの為に、各部屋の写真を撮っていきます。

エリック
私もシレッと部屋の写真を撮ることができました

最後に執行官が玄関の入ったところに赤い公示書を貼っていきます。

私の場合は明け渡し催告後に動揺した占有者が電話してきて、3万円で退居に応じてくれることになりました。

強制執行の場合はタダで追い出されてしまうとようやく気が付いたらしく、占有者としては少しでもお金が欲しかったのかと思います。

強制執行

強制執行は執行官立会いのもと、いよいよ全荷物撤去になります。

引っ越し業者に荷物を預かってもらいます。

強制執行の前に話しあいましょう

強制執行が費用と時間がかかることがお分かりいただけましたでしょうか。

自分の家だからという態度では望まずに、できる限り要望を叶えてあげましょう。

生活保護の申請をしてあげる、物件を探してあげるなど手間を惜しまずにボランティアと思って協力してあげるのも良いですね。

強制執行には大金がかかってしまいます。

少しでも利回りをあげるためにも、まずは占有者に好かれることが大切です。

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