ヤンチャ大家ふかぽん流の最強DIY不動産投資を徹底解説




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

ヤンチャ大家のふかぽんさんを知っていますか?

ふかぽんさんは、ボロ戸建て中心に全部DIYでリフォームをしてしまう投資家です。

物件の仕入れ価格は100万円以内でリフォームは20万円以内で仕上げる投資をされています。

この記事ではヤンチャ大家ふかぽんさんについて紹介していきます。

ふかぽん流の不動産投資とは?

ふかぽんさんの不動産投資は、とにかく安く物件を購入し、20万円以内でリフォームをします。

こだぽん
20万円以内って、あんまりリフォームしないんじゃない?

ふかぽんさんは屋根を塗ったり、排水管直したり何から何までDIYされています。

その為に材料費のみがリフォーム代になります。

DIY初心者からするといくら材料費だけでも20万円で1戸が収まるなんてイマイチ信じられないですよね?

ふかぽん流の不動産投資は100万円以内で物件を購入します。

リフォームは20万円以内で直すので、合わせて100万円で賃貸に出せます。

貸すのは45,000円〜50,000円。

エリック
計算するまでもなく驚異の利回りが想像できますよね

ふかぽんさんの平均利回りは70%で、最低利回りは29.4%になります。

エリック
私の最高利回り25%より、ふかぽんさんの最低利回り29.4%の方が高い

安く買っていれば失敗はありません。

とにかく物件は安く購入すること。

「手伝って欲しい」と口に出して言うことが大切です。

友人には「DIY始めたんだよねー!これがめっちゃ楽しんだよねー!」

とお喋りすることにより相手がDIYしたくなるらしいです(笑)

ふかぽんさんは近所のおじいさんキラーで、近所の暇そうなお爺さんに手伝ってもらっていました。

見ず知らずの近所のおじいさんも手伝わせたくなる、ふかぽんさんの魅力がわかりますよね。

手伝わしたくなるようなトークスキルはこちら↓

ふかぽん流の物件の見つけ方

ふかぽんさんの物件の見つけ方は、

  • 最低でも1日3回はネットに張り付く
  • 業者に粘着する
  • 知人からの物件紹介

最近では人からの紹介で物件を買っています。

1日3回もネットに張り付くなんて、凄まじい努力の方ですね。

火の玉ガールさんは1日に5時間もの間、物件検索をしているとのことでした。

朝1時間、通勤1時間、昼間1時間、通勤1時間、夜1時間の5時間です。

こだぽん
根性すげぇ

物件購入は即断即決が基本。

「えーここがなーどうしようかなー」と言う奴には売ってくれません。

何も言わずに買ってくれる人が不動産業者は大好きです。

ふかぽん流の20万円以下リフォーム

ふかぽんさんの20万円以下のリフォームは、ご本人曰く最低限に住めるレベルにしているとのこと。

個人的にはふかぽんさんのリフォームは、20万円でフルリフォームしているように見えます。

廃墟不動産投資家の村上祐章さんのゴザで隠す10万円リフォームや、クレイジーマインドのポールさんの屋根や壁がなくても貸しちゃう物件からすると、ふかぽん流は新築リフォームでした(笑)

ふかぽん流のリフォームは徹底的に白にしています。

迷ったら全て白!

お金をかける順番は、リビング→お風呂→トイレ→各部屋になります。

物件はとにかく早く仕上げること

リフォーム費用
  • キッチン本体 38,000円
  • シャンプードレッサー 28,000円
  • サーモスタットシャワー 12,000円
  • お風呂の換気扇 4,000円

床が歪んでいた場合は、剥がすのではなく上にフローリングやコンパネなどを貼ってしまうことをオススメされています。

壁から床の順番でリフォームします。

床が汚れていれば、汚れの上からクッションフロア(CF)を上から貼ってしまう。

無理なら即外注しましょう。

初心者は白いペンキで全部塗ってしまえ!と言っています。

ペンキに慣れてきたら壁紙に挑戦してみましょう。

ペンキよりも壁紙の方が時間効率が良いからです!

ふかぽん流の客付方法

ふかぽん流の客付は物件を買った瞬間に募集します。

物件の決済前にジモティで募集することもあるそうです。

その時は事前に売主に募集することを連絡する必要があります。

細かいことで揉めてしまっても嫌ですものね。

ふかぽん流の客付方法は

  • 現地看板やノボリで募集
  • ジモティ
  • 不動産業者に紹介してもらう
  • ご近所さんに紹介してもらう

現地看板からの連絡は70%の確率で入居してくれるそうです。

現地のボロさを見てから連絡してくるからとのこと。

入居募集のノボリと、入居募集の紙、図面や値段が書いた紙を物件に貼っています。

不動産業者に客付をお願いする場合は、業者を回るのがベスト。

時間のないサラリーマンは、夜のうちに不動産業者にFAXを送りまくるのでもオッケーとのことでした。

ふかぽんさんの物件入居者の80%はジモティ経由

ふかぽんさんの物件入居者の80%はジモティ経由とのことでした。

ジモティの良いところは自分でコントロールできるところです。

デメリットとして、ジモティの客層が悪い点も挙げられます。

ふかぽんさんのジモティ対策は

  • ジモティはキャンセルが多いので「一度見に行ってもらって良かったら電話してきて!」と言う。
  • 「現地に着いたら電話して!」と言う
  • 同じ時間に入居希望者をぶつける

ジモティの内覧キャンセルがあまりにも多いから見つけられたこの手法。

ジモティの場合、直で契約することになるので仲介手数料が必要ありません。

ジモティで連絡してくる入居希望者は1,000円〜2,000円の違いで悩んでいることが多いです。

そこで仲介手数料が必要ないこの物件にすると、家賃の1ヶ月分が安くなりますよ。

年間で割ると4千円安くなるってことですよ?

と、この物件が良いですよ!と営業されています。

エリック
天才か!!

まとめ

ふかぽんさんの投資術いかがだったでしょうか?

本当に100万円以内で物件を買って、20万円以内でリフォームすることができるのか不安というのが本心ではないでしょうか。

ふかぽんさんはYouTubeにて、リフォームの工程を1つ1つ動画をアップされています。

ふかぽんさんのYouTubeで勉強してみてはいかがでしょうか。

不動産投資ではじめの1軒目からDIYしてはいけない理由

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