崖や傾斜地物件のリスクは火災保険適用外や擁壁建設すること




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

崖や傾斜地の物件ってお安く売っているけど、大丈夫かな?って思いますよね。

ガケ条例により規制されている土地の場合は、擁壁を建てるのに数百万円かかってしまう可能性があります。

火災保険や地震保険が適用外になるリスクや、家賃の回収ができないリスクがあります。

この記事では崖や傾斜地の物件を買ってはいけない理由を紹介していきます。

がけ条例とは?

がけ条例とは通称で都道府県や自治体によって名称が違います。

東京のがけ条例の正式名称は、東京都建築安全条例第6条。

こだぽん
がけ条例って名前しか覚えられそうにない

名前だけではなく、細かい内容も違いがあります。

一般的には高低差が2mか3mあり、30度を超える傾斜がある土地ががけ条例の規制対象です。

がけ条例の土地の場合、一部の土地では物件が建てられなくなってしまいます。

例外として、がけ条例の緩和が認められれば建物を建てることが可能です。

擁壁の建設に数百万円かかることも

がけ条例の場合も規制が緩和されることがあります。

規制緩和の条件
  • 擁壁の設置により、がけの崩壊が発生しないと認められる場合
  • 地盤が強固であり、がけの崩壊が発生しないと認められる場合
  • がけの崩壊により建築物が自重によって損壊、転倒、滑動または沈下しない構造であると認められる場合
  • がけの崩壊にともなう建築物の敷地への土砂の流入に対して、建築物の居室の部分の安全性が確保されていると認められる場合

擁壁とは壁状の構造で、地盤が崩れるのを防ぐ防波堤のようなもの。

擁壁は建築士によって安全性の確認が行われ、検査済証を取得する必要があります。

擁壁を設置することで、安全を確保することができますね。

規模によりますが擁壁を作るのには数百万円の費用がかかってしまいます。

傾斜面の土地と建物は安く買えるからと喜ぶのは早いです。

物件購入前にがけ条例に規制されていないか、確認してみましょう。

火災保険と地震保険がおりない可能性も?

実際、崖崩れがおきても火災保険がおりるから金銭的な損出はないのでは?と思いますよね。

土砂災害は基礎となる岩盤が風化したと国土交通省より発表されました。

土砂崩れは、不測かつ突発的な事故でないと火災保険支払いに該当しません。

不測かつ突発な例
  • 地震
  • 噴火
  • 津波
  • 台風
  • 暴風

土地の沈下・隆起・移動等に起因する損害は、火災保険が適用外になってしまうのです。

地震発生から10日以上経った被害も適用外になります。

地震が発生してもすぐに落ちて来ないけど、もうすぐ木が落ちてきそうという場合もあります。

地震が発生して直後に被害が起こるとは限りません。

火災保険、地震保険に入っているかと言って手放しに安心できるわけではありません。

被災したら家賃の回収ができない

崖や傾斜の近くの物件は被災するリスクが高くなります。

被災してしまった場合、家賃の回収ができなくなってしまうかもしれません。

エリック
家賃が回収できないと不動産投資の意味がない

2019年に千葉県を襲った台風15号で経験したのですが、被災すると職人さんに工事してもらうことができなくなります。

瓦屋さんは100件、200件と注文が入っているので、自分の順番がいつ来るかわかりません。

火災保険の適用にならなかった場合、費用も莫大な金額がかかってしまいます。

工事の費用は需要と供給。

お金を払ってでも工事してもらいたい人がいるので、工事費用が通常時の数倍になってしまうのです。

災害後は入居者さんもガケ付近の物件から退去する可能性もありますよね。

被災が起きやすいガケは不動産投資のリスクが高いと言えるでしょう。

まとめ

崖や傾斜の物件をわざわざ買う必要はありません。

もっと良い物件がありますよ。

リスクはできる限り減らしていきましょう。

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