こんにちは！築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです！
物件を取得する時に売買契約書に、土地と建物の金額を記載してもらうだけで、後々税金面で有利に働くんです！
日本の税制では土地は価値が下がらずに、建物の価値はなくなるものとされています。
土地は減価償却できませんが、建物は減価償却ができるのです。
この記事では、土地と建物の取得割合を重要事項説明書で記載してもらうだけで税金が変わる方法を紹介します。
目次
築古戸建ての減価償却は？
戸建て物件を購入する時、価格は土地と建物のまとめた金額が記載されていますよね。
「千葉県館山市 築30年 木造戸建て 300万円」
このように建物と土地の所有権を合わせて300万円と販売されています。
これだと土地がいくらで、建物がいくらかわかりません。
土地は減価償却できずに、建物だけが減価償却の対象だからです。
減価償却とは物件の購入価格を一定年数に分けて経費として計算数する計算方法。
時間が経過すると勝手に価値がなくなってくれるのです！
木造戸建ての場合は、築年数22年を経過すると建物の減価償却は4年間。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造戸建て | 22年 |
| レンガ、ブロック造 | 38年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート | 47年 |
建物の金額が200万円の場合、1年目に50万円、2年目で50万円と経費に計上できます。
売買契約書に土地と建物の価格が記載されている評価額
では、土地と建物の割合はどうやって決められているのでしょうか？
物件の取得時に重要事項説明書に土地建物の金額を明記しておけば、基本的にその価格が認められます。
その金額があまりにも時価と離れている場合は認められない場合があるので気をつけましょう。
私の購入物件は、競売で購入した物件以外は、土地3で建物7の割合で契約書に記載してもらっています。
指値が通って、司法書士さんをどうするのかという段階で、不動産業者に一言お願いするとスムーズです。
たった一言お願いするだけで後々の税金が変わってきます。
売買契約書に土地と建物の価格が記載されていない評価額
売買契約書に土地と建物の価格が記載されていない場合、土地と建物の価格を出さなくてはいけません。
一般的に固定資産税評価額を使われることが多いです。
固定資産税とは、1月1日に持っている人に課税される税金。
土地であれば土地の時価の70%が固定資産税評価額の目安になります。
建物は建てた時の構造や内装の設備などで固定資産税評価額が変わります。
物件を購入する前に固定資産税を知りたい場合は、不動産仲介業者に聞いてみると教えてくれますよ。
固定資産税評価額の割合によって、購入物件の土地と建物で割り当てていきましょう。
売主が消費税課税業者だと建物割合が増えるのを嫌がる？
建物と土地の割合については、売主は通常気にしません。
売ってしまえば、土地と建物の割合なんて売主には関係ないからです。
しかし！売主が消費税課税業者である場合のみ売主にも影響を及ぼします。
事業用の建物の売却は消費税の課税対象になってしまうからです。
買主は建物の割合が大きいほど、減価償却の割合が増えます。
一方で、消費税課税業者の場合は、建物の割合が多いほど、支払わなくてはいけない消費税が増えてしまうのです。
まとめ
減価償却において、物件購入時の土地と建物の割合を記載すると後々税制面で有利になることをお分かりいただけましたでしょうか？
チャンスは契約書を作る前に1回しか訪れません。
購入してからでは変更できません。
繰り返しになりますが、土地は減価償却できず、建物だけです。
建物の価値はなくなるものと覚えていただけると幸いです。
