旗竿地で賃貸経営するメリットとデメリット




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旗竿地と呼ばれる土地を聞いたことはあるでしょうか?

読み方は「はたざおち」と読みます。

日本の都市部では土地が狭く、全ての土地で長方形や正方形として土地を分筆できるわけではありません。

そのため変わった形の土地が生まれるのです。その代表的な土地として、都市部に非常に多い旗竿地があるのです。

名前の通り、旗のような形をしており奥まった場所に家が建てれるような土地の造りをしているのです。

しかし旗竿地のような奥まって少し不便な場所に、家を建てたとして不動産投資を行なうには良いのでしょうか?

実は、旗竿地は戸建て不動産投資家には最適な土地となっているのです。

そこで今回は、旗竿地についてメリットやデメリットを含めながら紹介していきます。

旗竿地(はたざおち)ってなに?

それではまず旗竿地とはいったどのような土地のことなのでしょうか。

旗竿地とは、土地が旗と旗竿のような形状をしている土地で路地状敷地と呼ばれることもあります。

まさに名前の通り、旗の形をしており旗の部分に家を建てて、竿の部分が通路となります。

旗竿地は、都市部などの住宅が密集している地域に多く見られ、狭い土地でも多く家を建てれるように分筆された土地なのです。

そのため道路に接する出入り口部分が狭かったり、家の裏に家が建ち、周りも家で囲まれていることが多いです。

それでは、旗竿地にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。以下で紹介していきますね。

旗竿地の3つのメリット

一見、こんな土地をわざわざ買う意味はあるの?と感じますよね。

旗竿地ならではの3つのメリットを紹介します。

相場よりも安い金額で物件が購入できる

土地の形状や少し物件が奥まった場所にあるということで土地の評価が低くなり、相場よりも安い金額で物件を購入することができます。

例えば、普段であれば価格が高く手を出せない地域でも、旗竿地は相場よりも低い価格で出ている可能性があります。

旗竿地だからと言って、値段交渉にも優位に交渉可能です。

旗竿地だからといって賃貸の金額は変わらない


土地や物件を購入する側からすると、土地の評価が低くなり相場よりも安く手に入れることができるかもしれませんが、賃貸の金額は変わらないのです。

つまり土地を安く手に入れることができて、賃貸の場合は相場と変わらない金額で貸し出すことができる、ということで戸建て投資家向きと言えます。

ではなぜ旗竿地に立つ物件の賃貸価格が相場と変わらないのか。

それは人気のあるエリアや住宅密集地ということで需要が高い地域であるからなのです。

賃貸を借りる側からしてみると、その地域に住めるだけで満足という場合が多く相場での金額でも借りてくれるからです。

そのため、旗竿地だからといって賃貸の相場から金額を下げる必要がなく、高い相場の地域でも相場よりも安い値段で手に入れることができる可能性があります。

物件としてのメリット

旗竿地に建っている物件のメリットとして奥まっている場所にあるため、通行人の目線を気にする必要が無く(プライバシー)、道路を通行する車の騒音が軽減されるというメリットもあります。

他にも、竿部分の土地に車を駐車できるほどの幅員があれば、駐車場も確保してしまうことができるのです。

旗竿地に建てる物件は土地の性質上、奥まった場所になるため外壁にコストをかける必要がありません。

見ない外壁にかけるコストを内装にまわすことができるのです。

都市部の戸建て物件として宣伝に出す場合、とてもメリットなる点が多いのです。

旗竿地の3つのデメリット

旗竿地にはメリットがあればデメリットもあります。

融資を受ける際の担保力が低い

旗竿地の評価が低いということで、融資を受ける際の担保力も低くなってしまいます。

やはり融資を出す側の銀行をからすると、少しでもリスクのあるものにはお金を出したくないと考えます。もちろん貸し倒れを避けるためです。

そのため旗竿地は融資を受ける際の担保力が低くなってしまい、ローンを利用するには審査が厳しくなるかもしれません。

現金で購入したり、田舎戸建投資だと元からの土地の担保力はあまり高くないので、気にしない方もいますよね。

売却金額が安い

 

購入するときにはメリットとなっていた金額の安さが、売却する側になると金額安いというデメリットに変わってしまいます。

そのため購入するときには、かならず売却金額が安くなるという可能性があると認識しておきましょう。

「売らない」という方針であれば、なんの問題もありません。

駐車するのに大変な場所もある

そもそも旗竿地には駐車スペースが偶然あるだけで、あらかじめ設計されたものではありません。

そのため狭い路地に駐車をすることとなるので、駐車が大変な場所もあるのです。

まず駐車をするためには、バックで駐車することとなります。それか前から駐車をしてバックで出るかです。

車一台分の幅員しかない場合があるので、運転や駐車に自信がない場合は車を傷つけてしまう可能性もあるでしょう。

そのため旗竿地での物件を購入する時には、必ず駐車場スペースがあるのかなどを確認しておかなければなりません。

旗竿地の注意点

戸建て投資家が旗竿地の物件や土地を購入するときに、気を付けなければならないことがあります。

それは接道義務を果たしているのか。

接道義務とは、幅員4m以上の道路に2m以上土地が接地してなければならないという内容になっています。

つまり旗竿地の場合、竿の部分となる土地である通路の幅員が2m以上必要ということです。

実はこの接道義務を果たさなければ、新たに物件を新築したり増築することができないのです。

特に旗竿地の場合は、竿部分の土地が狭い場合が多いので必ず調べておく必要があります。

デメリットを克服できれば旗竿地は最適となる

旗竿地には担保力が低かったり、売却金額も低いといったデメリットがあります。

しかしこのデメリットを解決することができれば、戸建て不動産投資家としては最適な物件を手に入れることができるのです。

例えば、旗竿地の担保力が低く融資を受けることができないのであれば現金購入をすれば問題ありません。

もちろん大金を現金で準備することとなると初心者には手を出しにくいかもしれませんが、後々投資家として成長して資金を得た時の投資対象として覚えておくと良いでしょう。

売却金額が低い場合も、売却せずに持ち続けたり。当初購入した金額も相場と比べると低くなるため、投資金額を回収できるまで売却しないという選択もあります。

投資家としてこのような問題を解決できるのであれば、旗竿地は非常にお得な投資対象となるはずです。

まとめ

旗竿地は、人口が多い都市部や住宅が密集している場所にあることが多いです。

土地の評価が低いため、相場よりも安く購入することができ、場合によっては都心部に駐車場付き物件として貸し出すこともできるのです。

確かに旗竿地の評価が低いのは、奥まった土地にあったりとデメリットとなる点があるためなのですが、デメリットとなる問題を解決することにより素晴らしい物件になり得るのです。

はじめから素晴らしく高評価な物件や土地を手に入れることは難しく、すでに人の手に渡っている可能性が高いでしょう。

そこで投資家としては、いまだ眠っている良物件を見つけ磨きなおすことも大切なのです。

そのため、デメリットが多く評価が低い物件でも手の加え方次第では輝くということを、覚えておいても良いのではないかと思います。

もし良い物件を見つけることができなかったり、これから不動産屋に頼るのではなく自分でも見つけてみようと思う場合は、デメリットばかりの物件を無視するのではなくチャンスと考えることもできると意識しておく良いかもしれません。

ぜひ今後は旗竿地も、投資対象として検討してみてはいかがでしょうか。




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