初心者が田舎で戸建て不動産投資を始める方法をイチから全てを解説




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こんにちは!築古不動産投資家のエリック@eric7blogです!

初心者にもわかりやすい、田舎で戸建て投資する基本テクニックをまとめました。

このページを読むことで、リスク、物件の選び方、リフォーム、客付けを学ぶことができ、毎月29万円の家賃収入が目指せるレベルになります。

毎月の家賃収入は、安定しています。不況でも住む場所は必要です。

わからないことなどありましたら、LINE@にて質問を受け付けておりますので、お気軽に聞いてくださいね。

筆者:エリックについて

本記事の執筆者のエリックは戸建てを田舎で購入する不動産投資で、月額29万円の家賃収入を得ています。

田舎の戸建て物件は、100〜300万円で購入でき、家賃が5〜6万円ほどもらえる歪みがあります。

私は安く物件を購入し、できる限り高い賃貸で貸せるように心がけています。

2020年10月現在所有物件10戸で、専業大家として活動しています。

田舎で戸建て物件を購入するまでに一通り読むべき記事を集めました。

不動産投資を始める前に調べるリスク

不動産投資を始める前に必ず知っておきたいのがリスクです。

最悪の場合は、どうなってしまうのか。

想定できるリスクの対処方法をまとめています。

不動産投資のリスク
  • 空室リスク
  • 修繕リスク
  • 売却リスク
  • 災害リスク
  • 人的リスク(家賃滞納、夜逃げ)
  • 財政破綻リスク

財政破綻リスク以外は、仕入れ時点で安く購入し、家賃保証会社、火災保険に加入していれば防げます。

不動産投資の種類ってどんなのがあるの?

私は戸建て投資を専門にしていますが、不動産投資は戸建てだけではありません。

不動産の種類
  • ワンルームマンション投資
  • ファミリータイプマンション投資
  • 木造アパート投資
  • 一棟物マンション投資
  • ビル投資
  • 土地投資
  • 駐車場投資

不動産投資の種類によって、あなたがどの投資に向いているかを解説しています。

一つづつ、メリットとデメリットを解説していますので、戸建てに限らず判断できますよ。

戸建て不動産投資のメリットとデメリットを把握しよう

戸建て物件が気になるな!と思ったら、戸建て物件って本当に大丈夫なのか気になりますよね?

戸建て投資には7つのメリットがあります。

  1. 戸建て物件は交渉次第で安く買える
  2. 戸建て物件は入居期間が長い
  3. 入居付けに苦労しない!賃貸需要が圧倒的
  4. リフォームをコントロールできる
  5. リスクが低い!失敗しても取り返しがきく
  6. 戸建て物件は自主管理しやすい
  7. 築古木造戸建ては固定資産税が安い

良いところがたくさんある戸建て物件ですが、デメリットもあります。

  1. 銀行融資が受けづらいと言われている
  2. 戸建て投資は拡大に時間がかかる

田舎で戸建て投資って人口減少してるし空き家あるけど大丈夫?

田舎で不動産投資って、空き家もたくさんあるし大丈夫なの?って思いますよね。

実は人口は減少していますが、世帯数は増えている地域が多く存在します。

空き家も増えているのですが、空室率は増えていません。

空き家があるからといって、貸し出せるレベルまで一般の人は持っていかないからです。

在住する外国人も7年連続で増えており、確かに人口は減少していますがここ数年で崩壊する現状ではないと言えるでしょう。

物件購入エリアの選定はまずは家賃相場を調べる!

投資エリアを見つけるには、最初に賃貸物件の相場を確認しましょう。

賃貸物件のサイトで、戸建てがでている数が20軒以上あると危険エリアです。

入居者が決まるか決まらないかは需要と供給。

供給が多すぎるエリアを購入するには危険です。

戸建てが10軒以内のエリアであれば、自分の物件を市場に出してもすぐに貸しに出せると言えるでしょう。

収益物件を見つける方法

収益物件を見つける方法はインターネットで見つける方法が王道です。

不動産売買サイト、収益物件サイト、競売サイト、不動産業者のサイト、空き家バンクがネットで見つける方法になります。

実際に不動産業者を足で回ったり、空き家を見つけて自ら問い合わせする方法もあります。

物件の価格は合ってないようなものです!

インターネットで物件を見ていたら、「あれ?思ってたよりも高いな」と感じるはずです。

物件の金額は、売主が希望している金額であり、こちらからも買主希望価格を提示することができます。

双方が合意すれば、ネットに出ている金額よりもお安く購入が可能です。

戸建て物件に実際に払った金額を紹介

実際に私が千葉県館山市に買った物件の支払い費用を紹介した記事です。

残置物撤去に9万円、DIYリフォームに22万円、不動産仲介手数料に14万円など支払っております。

土地と建物が290万円であっても、それ以外に払わなくてはいけない費用を把握しておきましょう。

売買契約前に読むべき記事

不動産投資では、知らないと損する知識がいくつかあります。

不動産売買契約前にするべき得を5つまとめました。

  1. 売買契約署に土地と建物の割合を記載
  2. 業者指定の司法書士を使わない
  3. 契約書を3日前までにもらう
  4. 住所スタンプを作成しておく
  5. 契約書の準備

残置物の撤去にいくらぐらいかかるのか?

築古戸建てにありがちなのが、前所有者の生活用品ごと引き取ることです。

荷物を処分するのには、業者にお願いする方法と自分で自治体のゴミ処理センターに運ぶ方法のふた通りあります。

業者にお願いするのは2トントラック一杯で、7〜9万円ほど。

自治体のゴミ処理センターの場合は、自治体により金額が変わりますが30キロで100〜200円になります。

DIYリフォームにかかる費用の目安は?

物件のリフォーム代にできればお金はかけたくないですよね?

材料費のみで、DIYすると驚くほどお安くリフォームすることができます。

  • 畳からフローリングは約3万円
  • クッションフロアにするには約2万円
  • ウォッシュレットにするには約1万5千円
  • 洗面台を新しくするには約3万円

戸建て一軒で約20万円前後で修繕が可能ですね。

大家自ら入居者を見つける方法

不動産業者に賃貸募集をお願いするのが一般的です。

もしも入居者が決まらない場合、他の投資と違い、自分の力で現状を変えることができます。

周辺にビラ撒きや物件に貸しノボリをたてたりジモティで募集することができます。

家賃保証会社に加入すればリスク削減

家賃滞納や夜逃げって不安ですよね?

人的リスクは、家賃保証会社に加入していれば安心です。

家賃保証会社は大家が指定できるため、集金代行型を指定し、潰れない大手会社にしましょう。

戸建て物件を自主管理するメリットとデメリット

戸建て物件は特に問題なく自主管理することができます。

管理費用を払う必要がなくなり、直接入居者から意見を聞けるメリットがあります。

デメリットとして、深夜に電話がかかってくる可能性と途中から管理会社にやっぱりお願いすることができないかもしれません。

家賃の回収は、家賃保証会社にお願いすると通帳の記帳しかすることがなくなってしまいます。

ボロ戸建ては売却(出口戦略)しなければ良いだけ!

ボロ戸建て購入しても、出口戦略はどうするのよ?って思いますよね。

ボロ戸建ては持ち続けるものです。売りません。

ボロ戸建て不動産投資は利回りが高いからこそ、固定資産税の数万円の税金だけで所有することができるのです。

まとめ

田舎で戸建て不動産投資いかがでしたか?

より詳しく知りたい場合は、項目ごとの記事を読んでみてくださいね。

わからないところはお気軽にLINE@にて質問を受付けしております。




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