事故物件の定義は存在しない!自然死や病死に告知義務は?




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

自然死や病死についての告知義務はあるの?って思いますよね。

実は事故物件についての告知義務は法律で決められているわけではありません。

線引きがとっても曖昧で、自然死で死後放置されていない場合は告知されないケースが多いです。

心理的瑕疵を知らなかった人が訴えるか訴えないかなので、不動産業者によって告知するかしないかは違います。

この記事では事故物件の定義について紹介していきます。

事故物件は心理的瑕疵

事故物件には物理的瑕疵と心理的瑕疵の2パターンがあります。

心理的瑕疵は法律で定められているわけではありません。

こだぽん
じゃぁ不動産業者は告知しなくて良いのでは?

告知をせずに訴えられた場合、損害賠償請求をされる可能性があるからです。

心理的瑕疵を告知しなかったことにより、売買契約の解除や数千万円の損害賠償請求があった事例があります。

不動産業者が告知をするのは、法律で定められているからではなく、自分が訴えられない為なのです。

亡くなった家=事故物件ではない

人間が亡くなる理由を大きく3つ分けると殺人、自殺、自然死ですよね。

殺人と自殺は、間違いなく事故物件に値します。

事故物件として線引きが曖昧なのは自然死です。

お年寄りが家族に見守れて自宅で息を引き取った場合や、突然亡くなっても同居の家族にすぐに発見された場合は事故物件かはとっても曖昧。

長い年月の中で生活して寿命で亡くなるのはごく一般的だからです。

一方で同じ自然死とはいえ、冬に死後数日間経過している状況と、真夏の数日間は想像される被害が変わってきますよね。

事故物件か事故物件として告知しないかは、紹介する不動産業者次第になります。

決して人が亡くなって物件=事故物件というわけではありません。

心理的瑕疵の告知義務はとっても曖昧

心理的の告知義務を明確に決めてくれれば、わかりやすいですよね?

心理瑕疵の線引きはとっても曖昧。

事故が起こった直前の場合は告知されるが、それ以降の住民の場合は告知する必要がありません。

例えば、殺人事件が起きた隣の部屋には告知義務が存在します。

隣の部屋以外は、告知義務は存在しません。

こだぽん
殺人事件があったなら教えてほしい

そのマンションで飛び降り自殺が発生した場合の告知義務もないのです。

人によって「知っていたらその物件に住まなかったのに!」というレベルは変わってきます。

告知義務はありませんが、後で事実が発覚して訴えられるよりも事前に告知する業者の多いようです。

事故物件の販売にされ方は?

大家さんの中には、安いのではあれば購入したい方もいらっしゃるのではないでしょうか?

事故物件はどのようにしたら購入できるのか紹介します。

一般物件の場合は、不動産業者が作成するマイソクに「告知事項あり」と記載されているケースが多いです。

安すぎる物件は、「告知事項あり」と書いてあるかもしれませんね。

私は物件を検討している時に、不動産業者に必ず売却理由を聞くようにしています。

病院で亡くなられたとか、自宅で亡くなられたと詳しく聞くようにしています。

事故物件が多く販売されているのが、競売(けいばい)です。

競売物件の詳細を見ていると、物理的瑕疵である火事があった物件や自殺物件など多く存在しています。

競売はクローズドなオークションなので、瑕疵がある物件はみんな買いたがらずに低い金額で終了します。

心理的瑕疵がある物件を購入するのであれば、安く買える可能性がある競売がおすすめです。

まとめ

事故物件とされている線引きが曖昧なのがお分かりいただけましたでしょうか。

多くの業者や売主、大家は訴えられたくないので告知しているケースが多いです。

逆に訴えられなそうであれば告知しなくても問題がありません。

心理的瑕疵を上手く利用すると利益が出せるかもしれませんね。




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