農地?競売の三点セットに書いてある買受適格証明書とは?




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田舎戸建て投資家のエリック@eric7blogdです!

とんでもないやらかしをしました。

競売の申し込みで、「買受適格証明書」を準備しておらず競売に申し込めなかったのだ。

競売の入札を始めてからもうすぐ4年になろうとしている今、この物件がどうしても欲しいという物件に出会えた。

今まで競売物件に50件ぐらいは競売に入札しているであろう。

どうしても欲しいと思った物件で、やらかしてしまったのだ。

競売50件、入札していてもまだまだ失敗はあるようだ。

何度も競売に入札をしている私が陥ってしまった油断と失敗について紹介していきたい。

競売4年目の私が引っかかった、農地トラップ

購入したい物件は「農地」でした。

農地といっても登記が農地になっているだけで、現況は「宅地」

この物件、登記が「農地」にも関わらず、上にアパートが建っているのです。

実は通常、農地を購入するには農家にならなくてはいけないのです。

農地法という法律があり、農家の資格を得られた農家のみにしか購入できません。

亀太郎
めんどくさ

しかし先述したとうり、アパートが既に建っていて、農業なんてできやしないんです。

それなのに市の農業委員会から、審査を受け「買受適格証明書」をゲットしないと入札できないとのこと。

競売の三点セットにも記載がありました。

「地目は「畑」であるが、〇〇市農業委員会からの回答書によると、現況は非農地であるが、買受には買受適格証明書が要とのことである」

エリック
え???なんで???非農地なのに???

非農地なのになぜ農業委員会の買受適格証明書が必要なのか?

農地でも家が建っている物件、現況宅地の場合は、宅地と聞いていた私は、疑問に感じました。

何度考えてもおかしい。

競売を開催している裁判所に電話し、さらには市の農業委員会にも電話して、間違いではないか?と問い合わせを。

農業委員会の回答は、私が入札したかった物件は、地目が畑のまま、以前の所有者が物件を建ててしまったから、変更するのに的確か判断する必要があるとのことでした。

通常であれば許可は必要ないけれども、この物件は一度も変更された形跡がないからだ。流石にこのレベルだと必要となったらしい。

競売の落札者は、落札後に農地から宅地に変更することができるか判断が必要。

法人の場合、農業してなくても不動産を変更する関係があれば買受適格証明書がおりると伝えられました。

エリック
農業全然関係ないやんけ

もう農業が全く関係ないのに、そんな証明書必要あります??と、発狂したい気持ちでいっぱいでした。

(実際には何言ってもどうせ変わらないので諦めました)

買受適格証明書をもらうにはどうすればいいの?

わかったよ。

買受適格証明書をもらうにはどうしたら良いんだよ?と納得できないまま、頭を切り替えました。

申請書の受付締め切りは毎月21日

申請してから審査まで1ヶ月半

申請してから会議にかけられて、1ヶ月半も待つ。

最大2ヶ月半も、審査にかかるとのこと。

エリック
いやいや、おかしいだろ

農業委員会、仕事しろよ。クソが。

と心に思わずには入られません。

買受適格証明書のハードルはとっても高かった

買受適格証明書を入手までのハードルはとっても高かったのだ。

悪口ばかり書いてきたが、悪い事だけではない。

競売で申し込み資格に「買受適格証明書」が必要の場合、「入札時」に「買受適格証明書」が必要になる。

さらには最高価格で落札した場合にも、5条の許可申請というのが必要だが、入札時に資格が必要なのは大きい。

裁判所の執行官室に問い合わせをしたところ、資格がない場合は、最高価格に認められない。

ということは、この超難関のハードルを乗り越えた強者しか入札資格がないということは、落札価格はめちゃくちゃ安く終わるのではないだろうか。

今後、あえて狙ってみるのも物件を安く買える手段だと気がついた。

まとめ

三点セットを2ヶ月前からよく読み込んでいれば、こんなことにはならなかったと勉強になりました。

もう競売で知らないことはないと思っていた油断がさせたこと。

どうしても欲しい物件だったからこその学びは忘れません。

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