競売物件の5つのメリットとデメリットを徹底解説




Pocket

こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

競売物件(けいばい)に挑戦してみたいけど、メリットとデメリットが知りたいですよね?

競売とは住宅ローンなどお金を返せなかった人が、家を売って借金を返すシステム!

競売物件のメリットは、国が主催してくれるので人の追い出しをしてくれたり、国が認めた鑑定士の鑑定書付きなので、物件を実際に見に行かずに入札することができます。

一般市場の物件よりも安く家が買える可能性が高いです!

競売物件とは?

競売とは、「けいばい」と読みます!

「きょうばい」でも間違いではないですが、一般的に「けいばい」と呼ばれています。

不動産の競売とは借りていたお金(住宅ローン)が返せなくなったりした場合、裁判所が強制的に所有物件を売却することを言います。

借りていたお金だけではなく、人から訴えられて、お金がなかった場合も同じように裁判所が強制的に所有物件を売却します。

競売物件はまだ人が住んでいたりします。

人が住んでいなくても、前住んでいた人の荷物がそのまま置いてあったりするのです。

そんな面倒くさい物件だからこそ、一般の物件よりも安く買える可能性があります。

可能性というのは、裁判所が主催するクローズドのオークション形式で行われるからです。

開札するまで、誰がいくらで入札したか、何件の入札があるかなど一切分かりません。

だからこそ、一般売買よりも、とてつもなく安く買える可能性があるのです。

しかし、競売物件ならではのデメリットもあります。

競売ならではの5つのメリットとデメリットを紹介していきます!

競売物件の5つのメリット

競売物件だからこそのメリットを紹介します!

不動産業者と同じ卸市場で物件が購入できる

競売の入札者の7、8割は不動産業者です。

不動産業者はリフォームして転売するために物件を買います。

不動産業者の問屋さんが競売です。

不動産業者と素人投資家が同じ市況で、物件を購入できるのがすごいところ!

競売物件はクローズドのオークションなので、運が良ければ誰も入札してない物件があります!

安い落札価格で終わる物件もたくさんあり、一般物件よりも安く買える可能性が高いです!

利回りが良い

競売物件の場合は、まだ人を住んでいる物件を狙って入札します。

人が住んでいるということは、人が生活できる環境だからです。

住んでいる人がそのまま家賃を払い住んでくれた場合、リフォーム代が必要ないので、利回りが高くなります。

リフォーム代がかからずに、そのまま住んでくれることを考えると、値下げしてでもそのまま住んでもらった方が得です。

現在住んでいる人は、どちらにしても住む家が必要になります。

近所のアパートの同じような金額まで下げてしまえば、住んでくれる可能性が高いです。

落札者としては住み続けてくれた方がありがたいのです。

営利目的でない第三者の鑑定付き

競売物件には三点セットという、不動産鑑定士とい裁判所から依頼された鑑定士の詳細が付いてきます。

三点セットは、数十ページにも渡る鑑定書です。

一般で物件を購入した場合は、マイソクという紙切れ一枚で、自分で物件の良し悪しを確認しなくてはいけません。

実際、自分が物件を見るよりも、不動産鑑定士の分析の方がはるかに正確で詳細に記載されてます。

エリック
無料で不動産鑑定士の鑑定が見れるなんてお得

物件を見に行かなくても良い

不動産鑑定士の鑑定書付きなので、私はわざわざ物件を見に行かないで競売に入札します。

競売の場合、実際に中をみれる訳ではありません。

競売物件に詳細も写真も載っているので十分です。

私は最初の頃は、その地域がどんな感じかわからなかったので、物件を見に行くようにしていました。

でも実際に物件を見に行ってわかることは街の雰囲気しかないのです。

競売物件を見に行かないで入札する理由

手続きを国がやってくれるので簡単

競売物件を落札した後の手続きは、国がやってくれるので、資料を集めるしかやることがありません。

必要なものを言われて提出するだけで、登記情報を変更してくれ、正常化した登記簿に自分の名前が記載されます。

司法書士を雇わずに住むので一般売買よりも楽です。

競売物件の5つのデメリット

競売は安く買える代わりに、デメリットもあります。

デメリットも視野に入れてから始めると安心です!

競売の方が高い物件もある

なぜかわかりませんが、首都圏の物件のお値段が高いんです。

立地が良い場所や築年数が浅い物件は、落札金額が高いことが多いです。

競売に入札する人の7、8割は不動産業者と先述しましたが、リフォームして転売するからです。

不動産業者が狙うのは、一般家庭にリフォームして転売する物件。

すなわち、立地が良い場所、または築年数が浅い物件になります。

強制執行になった場合の費用が高い

エリック
強制執行ってご存知ですか?

日本の競売では、柄の悪い人たちが家を占有することがなくなりました。

現在では、「占有屋」と言われる人は壊滅しています。

法律でしっかり守られているので、何かあった時に無条件で捕まってしまうからです。

競売で落札した家は、明らかに落札者の所有物ですよね。

それでも占有されている場合は、「引き渡し命令」「強制執行」という手段を使って国に追い出してもらえます。

その強制執行は、国指定の引っ越し業者を利用し、1時間ほどで荷物を撤去します。

その撤去する引っ越し業者の費用と、荷物の保管費用など、かかってしまう可能性があります。

ただ安心してください。

普通の物件を購入すれば、強制執行になる確率は20分の1ほどです。

不動産鑑定士の詳細をしっかり読めば、避けることはできます。

エリアを決めている場合は数が少ない

競売物件の数は決して多い訳ではありません。

タイミングによるので、一般で販売されている数の方が多いです!

私の場合は特にエリアは重視していないので、全く気にしていません。

どうしてもこのエリアじゃなくちゃダメという場合は、そのエリアの物件を落札できるまで長期間かかってしまうかもしれません。

競売の入札するのに銀行の営業時間内に送金しに行かないといけない

サラリーマンにきついのが、銀行の営業時間内に窓口で送金しに行かなくてはいけないことです。

昼休みの銀行って混んでますよね・・・。

会社の近くに銀行が近くにない方もいますよね。

しかも、ゆうちょ銀行からは送金ができないんです。

信用にも繋がるので融資を受けようとしている銀行で、送金するのがオススメです。

占有者と連絡をとる必要がある

競売物件では占有者がいる物件を狙うと伝えましたが、占有者と連絡をとる必要があります。

そのまま住んでもらうにしろ、追い出すにしろ、占有者と連絡をとって書面に残さなくてはなりません。

実際は競売にかけられている人は、算数に弱く住宅ローンが返すことができなかった人で普通の人です。

連絡のコツはどれだけ占有者の人の立場にたって考えるか。

絶対に怒らせてはいけません。

まとめ

競売物件のメリットとデメリットいかがでしたか?

めんどくさいところもありますが、安く物件を購入できる可能性があり、面白みがありますよ。

【競売物件の占有解除体験】家賃9万円(利回り14.2%)で戸建大家に!




Twitterでは毎日不動産投資に関する役立つ情報を発信しています。

内覧した物件の良いところ、悪いところ、DIY、不動産投資で気がついたポイントを画像付きで紹介しています。

ブログの更新もTwitterにてお知らせしています!

エリックTwitterのフォローはこちら

YouTubeのエリック不動産チャンネルでは、ハプニングありの実践ボロ戸建て不動産投資をお届けしています!

 

SUZURIにてポップで可愛いTシャツやパーカーも発売中!残置物撤去やDIYに汚れても良いお洋服としていかかですか?