不動産投資の種類は?初心者におすすめの投資法を解説




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こんにちは!築古戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです!

不動産投資をはじめたいけど、どの手法にするか迷いますよね。

不動産投資には、区分所有、一棟投資、戸建て投資など様々な手法があります。

メリットとデメリットなど属性や状況に合わせて解説していきますね!

区分所有

区分所有には、ワンルームマンション投資とファミリータイプ投資の2種類があります。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資は不動産投資で成功している人がいない投資として言われています。

絶対に手を出してはいけない投資方法です。

ワンルーム投資は賃料が低いわりに、購入額が高く賃貸収入が見込めません。

マンションの管理費は少ない賃料の中から払わなくてはいけません。

またワンルームは単身者が住んでいることから、退去が早くその度にリフォーム費用がかかってしまいます。

家賃の中からリフォーム費用を定期的に払ってしまうと、せっかくの家賃もなくなってしまいます。

いざ売却しようとした時も、家賃収入が低いことから誰も購入したがりません。

ワンルームマンションの場合、家賃収入も期待できず、売却時も値下がってしまうことからババ抜きのババのような存在です。

不動産投資のインカムゲインとキャピタルゲインとは?

ファミリータイプマンション投資

ファミリータイプマンション投資は、銀行から融資が受けられる属性が良い職業の方に向いている投資です。

ファミリータイプマンションは、マンションの購入金額を安く買えればほぼ失敗しない投資方法です。

マンション投資の良いところは販売数が多い為、過去の売買金額が把握できるところ。

数十年前から売却金額に変化がなければ、そのマンションは5年後、10年後も同じような金額で売却できると読むことができます。

購入金額も過去の取引履歴を確認すれば安いか高いか、わかりますよね。

ファミリータイプの為に入居期間は長いです。

しかし、ファミリータイプのデメリットは家賃収入が低いことです。

管理費、修繕費、税金が高額の為、手残りが少ないと言われています。

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一棟投資

一棟投資とは、アパートやマンションを一軒丸々購入してしまう手法のことを言います。

一棟物には小ぶりの木造アパートと大型の一棟マンションがあります。

木造アパート投資

木造アパート投資は、一般的に戸建て投資で不動産投資に慣れてきた人が手を出す手法です。

初心者が木造アパートをいきなり購入することはリスクが高くオススメ致しません。

木造アパートの場合、戸建てに比べて数軒分をまとめて取引できる為に効率が良いのです。

同じ部屋がいくつかあると、リフォームと賃貸に出す手間がまとめて出せるので、楽ですよね。

しかし、同じ間取りの部屋が数軒も所有しているといことは、ライバルを自ら作り出してしまっているということ。

ライバルは自分の物件という自体が起こってしまうのです。

自殺や死亡事故など発生してしまった場合、アパート全体的で退去や値下げをしなくてはいけないリスクも存在します。


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一棟物マンション投資

一棟マンション投資は、リスクがデカイ投資方法です。

資産価値が高く、融資が受けやすい反面、失敗した時の金額が大きく再起不能になってしまいます。

一見、利回りが高く見えるところが落とし穴。

しかし、一棟マンションは維持費が高額で潰れてしまうのです。

一番気をつけなくてはいけないのが、エレベーターです。

毎月メンテナンス費用がかかり、さらに修繕費用には1,000万円ほどの莫大な金額が飛んでいくのです。

亀太郎
まさに恐怖

もちろん大型修繕にかかるのは、エレベーターだけではありません。

外壁塗装も高額費用がかかってきてしまいます。

RCは築25〜30年の物件には大型修繕費がかかるタイミングですので気をつけましょう。

戸建て投資

戸建て投資は私も実践している投資方で、リスクが低く初心者でも実践可能です。

田舎で戸建て投資のリスクの低さは、賃貸に出せない場合は、リフォームして実需層に売却。

売却できない場合も土地の地価よりも安く購入しているので、100万円ほどで建て壊しをして土地で売却します。

また戸建ては200万〜300万円ですので、人生を潰してしまうほどの額ではありません。

田舎では物件が200〜300万円で買えるにも関わらず月額賃料が5万円ほど確保できる点が良い点です。

5年〜6年で元手が回収できてしまいます。

戸建て不動産投資のリスクとは?初心者でもわかる要点を徹底解説

しかし、最初の一軒目に融資が受けにくい点があります。

一軒目を購入してしまえば、一軒目のリフォーム費用から融資を受けて進めることができます。

一軒目の現金がないとできない投資と言えるでしょう。

またリスクが低い半面で、投資スピードが遅いので、不動産投資で豪遊したい人には向かない投資方です。

土地を担保にしていくので、属性が低い人でも一軒目の現金さえあれば不動産投資していくことが可能です。

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ビル投資

ビル投資を一棟買ってしまう投資手法もあります。

  • オフィスビル
  • 商業ビル
  • ソシアルビル
  • 雑居ビル文/box]

大型ビルは、一棟物と同様に大型修繕に気をつけましょう。

ビル投資方法が一般の投資と違う点は、入居者が経営者の点です。

経営者を相手にしているので、値段交渉や退去時の原状回復費用などめんどくさい相手。

また法人は不景気だと会社を潰してしまいます。

景気が良いと、もっと広いところに移ってしまいます。

土地投資

土地のみで購入して利益を得る手法は二通りあります。

更地のまま値上がりを待って転売

戸建て、アパート、マンションの建築用地として購入します。

値上がりした時に売却します。

更地の時は、駐車場としてコインパーキング業者に一括で貸し出すこともできます。

更地の場合、税金が高いのがデメリット。

土地を成形して貸し出す

北海道の不動産投資家、加藤ひろゆきさんの投資手法で土地を貸し出す手法があります。

荒れ果てた道路沿いの土地を破格の金額で購入し、自分で開拓。

成形した土地を自動車中古販売者など、土地のみでビジネスができる会社に賃貸として貸し出す手法です。

利回りが良い半面で、賃貸人が出てくるまで時間がかかる可能性があります。

0か1かなので、お金に余裕がある上級者の手法ですね。


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駐車場投資

駐車場投資は主に、建築用地をとりあえず運用するために使われる投資です。

駐車場投資は収益性は低いです。

田舎では1人に付き1台の駐車場スペースが必要ですが、住宅地には駐車場が足りていないエリアもあります。

土地を安く購入できるのであれば、担保価値を上げる為に利用できます。

コインパーキング専業業者に一括で貸すこともできるます。


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まとめ

気になる不動産投資手法は見つかりましたか?

不動産投資には、どれが正解かはありません。

しかし必ず失敗する投資法はあります。

自分の属性と手持ちの現金を見極めて、自分にあった投資法で不動産投資をはじめてみましょう。

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