戸建て不動産投資のメリットとデメリット!私が戸建てを選んだ理由




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

不動産投資を始めたいけど、自分にどの物件や手法が合うのかわからないですよね?

私は戸建て物件のみの不動産投資をしていて、戸建て不動産投資が最強と疑いっていません。

戸建て不動産投資のメリットは、客付がつきやすく長期入居してくれる、リフォームを自分でコントロールでき、失敗してもなんとかできることが挙げられます。

一方でデメリットは、融資が受けづらく拡大スピードが遅いことです。

この記事では戸建て不動産投資のメリットとデメリットについて紹介していきます。

戸建て不動産投資の7つのメリット

戸建て不動産投資は多くのメリットがあります。

  1. 戸建て物件は交渉次第で安く買える
  2. 戸建て物件は入居期間が長い
  3. 入居付けに苦労しない!賃貸需要が圧倒的
  4. リフォームをコントロールできる
  5. リスクが低い!失敗しても取り返しがきく
  6. 戸建て物件は自主管理しやすい
  7. 築古木造戸建ては固定資産税が安い

戸建て物件は交渉次第で安く買える

戸建て物件は交渉次第で安い金額で購入できるのが、私が考える一番のメリットになります。

戸建てを売る人は普通に住んでいた人ですよね?

築古物件の場合は、20年30年と家族で住んできて、徐々に人がいなくなり住まくなったのを理由に売却します。

実家が誰も住まなくなったから、いらなくなった。

維持するのが面倒だから!と売却をするのです。

これが一棟物アパートや一棟物マンションの場合は、投資目的で購入し投資目的で売却しています。

投資目的のプロから安い値段で購入するのはなかなか難しいですよね。

エリック
売る人も買う人もプロだと出し抜きにくいです

戸建ては一般の人が販売しているから安く買えます。

人が要らないものを買うのは簡単です。売りたい人の心理さえ勉強してしまえば戸建て物件は安く交渉し購入できます。

1,000万円、1億円なくても不動産投資ってできるんです。

戸建て物件は入居期間が長い

戸建て物件の入居期間が長いことが特徴に挙げられます。

戸建て賃貸に住む人は、お子さんが小学校に上がる前や小学校低学年であることが多いんです。

子供がドタバタしてしまう頃にアパートだと、子供がうるさくしてしまうので引越しを検討します。

一度入居してしまうと、お子さんが小学校、中学校に上がるまで退去しません。

子育て世代は地元のコミュニティから離れづらいのです。

戸建てに住んでいるうちに荷物も自然と多くなっていきます。

荷物が多くなると引越ししにくいですよね。

エリック
家族全員分の荷物で引越しって大変すぎませんか?

転勤など、よっぽど住めない理由がないと引越ししませんよね。

更にペットまで飼い始めてくれると、より一層でなくなりますね。

入居付けに苦労しない!賃貸需要が圧倒的

みんな戸建てに住みたいんです!

エリック
アパートに好きで住んでいる人っていますか?

安いからアパートに住んでいるだけ!

同じ金額なら戸建てに住みたのが心理。

賃貸物件で検索するとアパートばっかり、でてきた記憶がありませんか?

戸建ての賃貸は、レアキャラなんです。

アパートが200件近く出ているのに、戸建ては10件ほどしか賃貸募集されていないエリアが多数存在します。

戸建ては需要と供給の需要は多いけど、供給は少ない状態が現状です。

リフォームをコントロールできる

戸建て物件は、リフォームを自分でコントロールできます。

こだぽん
え?自分の物件なんだから好きな時にリフォームできるのが当たり前でしょ?

区分アパート、区分マンション、テラスハウスは自分のタイミングでリフォームできない場合があります。

共有の建て物は、周りに許可を得ないと勝手にリフォームすることができません。

修繕費積立金といって強制的に貯められています。

リフォーム代金は業者によってかなり差が出てきます。

修繕費はできる限り良い業者に安くお願いしたいものですよね?

管理組合が良い業者にお願いしてくれるとは限りません。

知識のない素人がリフォームを発注してしまうボラれる可能性大です。知り合いの業者にリフォームをお願いしてしまうなんてこともありえます。

戸建ては相見積もりをとり自分の好きな業者にお願いすることができるのです。

自分のペースで、できるところは自分でリフォームをすることもできますね。

リスクが低い!失敗しても取り返しがきく

戸建てで失敗しても、逃げ道がたくさんあります。

賃貸で決まらなかったとしましょう。

購入時点の金額さえ間違わなければ、投資家に売却してしまうことが可能です。

リフォームして、実需向けの普通の一般家庭に売却することもできます。

「物件が売れもしない!」という場合は、建物を壊して土地で売ってしまいましょう。

戸建て物件は、100万円程度で壊してしまうことができます。

土地値以下の金額で物件を購入していることさえ守っていれば、リスクはかなり低いと言えるでしょう。

戸建て物件は自主管理しやすい

戸建て物件の自主管理はとっても楽!

戸建て物件の場合は、離れているので近隣トラブルが起きにくいのが特徴に挙げられます。

アパートの場合は、やれ隣の声がうるさいなど、クレームに発展することがあります。

アパートの廊下にゴミが落ちてたらどう思いますか?

「おいおい管理会社、仕事しているのか?まだゴミが落ちてるぞ!」と思いませんか?電話して管理会社やオーナーを呼びつけることがありますよね。(自分じゃなくても)

これが戸建ての場合、自分の家の前にゴミが落ちてたら入居者が拾ってくれるのです。

エリック
戸建て物件の場合は、自分の家を持ち家のように大切に扱います

ある程度の物であれば、壊れても自分で直してくれるのです。

特に入居者から連絡が入らず、戸建て物件は自主管理がしやすいのです。

築古木造戸建ては固定資産税が安い

築古木造戸建ての固定資産税は、年間で1万〜2万円ほどが相場になっています。

固定資産税は、固定資産税評価額の×1.4%。

簡単にいうと築古木造戸建ての国が認める価値が低いので、固定資産税が安いのです。

万が一、賃貸が決まらなかったとしても、固定資産税の1〜2万円払うだけなので大したリスクにならないですよね。

戸建て不動産投資のデメリット

戸建て不動産投資のデメリットは、銀行の融資が受けづらいと言われていることと、拡大に時間がかかってしまう点です。

銀行融資が受けづらいと言われている

戸建て物件の場合、評価される価値が低いので銀行融資が受けにくいと言われています。

銀行融資が引きにくいと言われていますが、受けないわけではありません。

日本政策金融公庫の創業支援として、融資を受ける方法があります。

物件自体に融資を受けるのではなく、不動産賃貸業の事業資金として融資をしてくれるのです。

難点は8〜10年といった短い期間で返済しなくてはならないところ。

エリック
築古戸建て物件の利回りは高いので、気にされない方もいますね!

日本政策金融公庫以外にもお金を貸してくれる銀行はあります。

一戸目を現金で購入し、一戸目の土地と建物を担保にして銀行から融資してもらうのです。

2戸目を担保にいれて3戸目など、段階を踏んでいくことが可能です。

戸建て投資は拡大に時間がかかってしまう

戸建て投資は拡大が遅いのがデメリットです。

「セミリタイアするまでに何物件、直せば気がすむんだよ」ってほど、同じ作業を繰り返さなくてはなりません。

戸建て物件を買うのも、アパート一棟買うのは、見つけるのと手間は一緒ですよね。

しかしアパートであれば、一気に戸建てを数件仕入れられたようなもの。

戸建ては時間がかかってしまいますが、私はそれ以上のメリットがあるので戸建て投資をしています。

不動産投資を豪遊するためにやりたい人には向きません。

戸建て不動産投資のおすすめ本は?セミナーは?

戸建て投資を始めたいけど、どう勉強すればいいのかわからないですよね。

戸建て物件のおすすめの本は、脇田雄太さんの「200万円台」ボロ物件連続投資術

サーファー薬剤師さんの「空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法」です。

どちらの本も、戸建て物件の買い方、リフォーム、客付について初心者にもわかりやすく書かれていますよ。

戸建て不動産投資のおすすめのセミナーは、戸建てだけ40戸のジム鈴木先生と、ヤンチャ大家ふかぽんさんの塾FFCです。

ジム鈴木先生は元公務員の先生で、社会人の忙しい方向けのセミナーです。平成築の物件とリフォームを300万円以内で仕上げていくスタイル。

基本的に業者にお願いをするので、実働はかなり少なく、失敗しにくいのが特徴ですね。

ヤンチャ大家ふかぽんさんの塾FFCは、とにかくボロ物件を自力リフォームしていきます。

先日私は5万円で物件を購入したのですが、ふかぽんさんの塾に入会したから購入できました。家の窓ガラスが割れた、こんなとこに人が住めるの?物件。

ただし不動産投資を最優先に考えて行動できる人でないと向いていません。お休みの日は、朝から晩までボロ戸建てに向き合える人でないと合わないと思います。

ふかぽん塾【FFC】に入会したら利回り672%が出せました

まとめ

戸建て投資いかがだったでしょうか?

個人的にはメリットしかないのでは?と感じて戸建て不動産投資をしています。

戸建て物件以外を購入する気はありません。

拡大が遅いことはむしろ失敗しない為のメリットです。

戸建てだからこそ、リスクを少なく投資することができます。

 




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