日本政策金融公庫で不動産投資融資のメリットとデメリット




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

不動産投資の本を読んでいると日本政策金融公庫という言葉をよく聞きますよね?

日本政策金融公庫とは政府系の金融機関で、融資の貸し出しのみを専門でしている機関です。

国の機関なので、属性の低い人や新たに事業を始めたばかりの人にでもお金を貸してくれるんです!

公庫で融資を受けるメリットとデメリットについて解説していきます。

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日本政策金融公庫とは?

日本政策金融公庫は、「公庫(こうこ)」と呼ばれています。

政府系の金融機関であり、民間の金融期間である、都市銀行、地方銀行、信用銀行とは違います。

2008年に複数の政府系金融機関が統合されてできており、全額政府が出費しているのです。

普通の金融機関との大きな違いは、銀行なのに融資しかしないところ!

普通の銀行であれば、預金を集めてそのお金を融資として貸し出しますよね?

全額政府が融資しているからこそできる、お金を貸すだけの機関なんです。

亀太郎
そんな機関があったんだね

公庫が設立した目的は、

  1. セーフティネット機能の発揮
  2. 日本経済成長と発展への貢献
  3. 地域活性化への貢献

です。

お金を貸し出すのは、個人の私利私欲の為ではなく、なんらかの形で国に貢献している人。弱者を応援するスタンスがあります。

そのため民間の金融機関では借りれない属性の人にでも積極的に融資をすすめているのです。

我々投資家は白々しいですが、私利私欲の為の「不動産投資」ではなく「不動産賃貸業」として、地域や低所得者に住宅を提供したいなどの理由が好ましいです。

また政府系の金融機関のため日本全国の物件に融資をしてくれます。

日本政策金融公庫で借りる5つのメリット

政府系ならではの、日本政策金融公庫ならではの5つのメリットがあります。

女性や20代、55才以上と属性弱者に優しい

日本政策金融公庫では、政府系の期間の為、不動産賃貸業の初心者でも借りやすくなっています。

29才までの若者、女性、55才以上の人にでも積極的に融資してくれるのです。

何もないところから始める創業者には、「創業支援セミナー」というセミナーを開催しており、事業計画書の書き方やビジネスプランの作成方法など教えてくれます。

なんとこの創業支援セミナーに参加するだけで、対象者には融資金額を増やしたりと有利な制度があります。

「◯◯区 創業セミナー」と検索して、参加してみましょう。

区と市が1年に2回ほど主催していますよ。

担保が不要

銀行に融資をお願いする際に通常は「担保」が必要になりますよね。

日本政策金融公庫であれば、担保を不要とする融資制度があります。

この場合、担保があるローンよりも利率は高くなってしまいます。

令和元年11月1日現在、担保がいらない基準利率は、2.16〜2.45%で担保がある基準利率は、1.21〜2.85%になります。

亀太郎
利率が全然違うね

あれ?公庫なのに思ったよりも利率が高いな。と思った方は安心してください。

基準利率なので、ここから特別利率といって利率が低くなりますよ。

公庫の利率を確認する

経験豊富な担当者に事業アドバイスをもらえる

日本政策金融公庫では民間の金融機関とは違い、事業計画書を求められます。

資産や実績がない人にも融資をする機関のため、事業計画書の計画性と誠実性を見られます。

銀行の融資担当者は、数多くの事業計画書と成功例、失敗例を見ている人です。

そんな人から事業アドバイスをもらえるのは、貴重ですよね。

団体信用生命保険に加入することも可能

団体信用生命保険(団信)とは、お金を借りている人が亡くなったとしても、借りているローンを完済してくれるという保険です。

政府系の金融機関だと団信に入れないのでは?

と思われるかもしれませんが、団体信用生命保険に任意で加入することが可能です。

しかし戸建て不動産投資の場合、団体信用生命保険に加入することは自力でなんとかなる為、おすすめしていません。

お金を借りている人が亡くなっても、家賃が入ってくるので、特に問題ないですよね。

もし家族が家賃を受け取るのが難しい場合も戸建てであれば売却すれば問題がありません。

団信についてはこちらの記事で解説しております↓

戸建て不動産投資に団体信用生命保険をかける必要があるのか?

公庫の融資を受けると実績ができる

不動産賃貸業の初心者が比較的借りやすい公庫の融資。

政府系の金融機関の公庫が審査後に貸し出して、ちゃんと返済していることは実績になるのです。

どこにも借りたことのない人よりも、返している実績がある人の方が有利になります。

日本政策金融公庫で借りるデメリット

政府系ならではの、融通の利かなさもあるのです。

平日の日中に公庫の審査を受ける必要がある

サラリーマンとして日中に働いている人は、平日の日中に時間の都合をつけて公庫に足を運ばなくてはいけないのがキツイですよね?

エリック
最低でも2回訪れる必要があるのです

営業時間は平日の9時〜17時までで、最終面談時間は16時になります。

融資期間が短い

公庫のデメリットとして、融資機関が短いことが挙げられます。

築古戸建て融資の場合、最近は7年または10年の返済期間の方が多いです。

しかし戸建ての高利回り物件の場合、5〜7年で回収できるので、長期間借りられないのは丁度良いかもしれませんね。

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事業計画書など提出書類が多い

事業計画書を提出するのはメリットでもありますが、提出しなくてはいけない書類が多いです。

提出書類
  • 本人確認書類
  • 通帳のコピー(最近6ヶ月以内)
  • 印鑑証明書
  • 創業計画書(用紙をダウンロード
  • 借入申込書(用紙をダウンロード
  • リフォームの場合は見積書
  • 担保を入れる場合は不動産の登記簿謄本

初めてであると、こんなにたくさんの書類を提出しなくてはいけないのか?って思っちゃいますよね。

しかし大変なのは最初だけです。

1度作ってしまえば、データを使いまわせますよ。

最初だけ頑張ってください!

誠実な性格に見えるように、紙は新たにプリントアウトや書き直しをした方が良いですね。

支店と担当者によって融資審査が違う

政策金融公庫の場合、驚く方もいらっしゃるかとは思いますが、支店と担当者によって貸付金と利率が大きく変わってきてしまうのです。

不動産賃貸業の融資に積極的な担当者とそうでない担当者です。

亀太郎
どうやって積極的な担当者を探せばいいの?

主に口コミで見つけることができます。

私がお手伝いとして参加している不動産投資セミナーでは、日々どこの支店で何%で融資することができた。

◯◯さんという担当だった。などの話題が飛び交っています。

残念ながら公庫の担当者は移動するので、情報の鮮度が大切。

田舎で築古戸建てで積極的に融資してくれる支店と担当者情報はネットではでないので、オフラインで実際に融資を引けた人にしか聞くことができません。

既にその担当者から借りた人の紹介で、面談に行くと有利に働きますよ。

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金融公庫の支店は、「理由」さえあればどこの支店でも借りることができます。

  • 知人の紹介
  • 自宅に近い
  • 自宅から来やすい場所
  • 職場に近い
  • 自宅と職場の通り道
  • 購入物件の近く

など、支店の担当者が納得できる理由であれば、どこの支店でも大丈夫なのです。

融資金額の上限は4,800万円まで

公庫の融資金額には上限があります。

一般の方は4,800万円までと言われており、29歳までの若者、女性、55歳以上は7,200万円です。

亀太郎
属性が低い人ほど多く貸してくれるんだね

政府系の金融機関のため、属性が低いとされている人にほど貸してくれるんですね。

実際に上限以上を借りることができますが、審査が厳しくなります。

詳しくは支店の担当者にいくらまで借りられるか聞いてみるのがいいですね。

まとめ

日本政策金融公庫いかがでしたか?

初心者と築古戸建て不動産投資家に最適な金融機関ですよね。

自分がどうなりたいか、どういう事業計画を持っているのかをしっかりと詰めてから面談に挑みましょう。

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