不動産投資で競売物件を購入するのはコワイ?競売の誤解と実態




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

突然ですが、競売不動産って恐いイメージありませんか?

コワイお兄さんが麻雀をしていて、一般人が手を出せないイメージがあります。

昔の競売はそっち系の人しか手が出せないものでしたが、現在は誰でも競売に参加し、物件を正常に戻すことができるようになりました。

この記事では競売不動産の誤解と実態について解説します!

競売(けいばい)のイメージって?

 

競売って恐そう

競売で不動産を購入したと言うと、30代後半以上の方には必ず言われます。

実際に15年前までは競売は素人が手を出すものではありませんでした。

昔はその道の筋の人しか競売に入札しなかったのです。

落札しても、占有屋と呼ばれる立ち退き料目当てで居座っている若い衆と、交渉しなくてはいけません。

しかし、平成15年8月に民事執行法が改正され「強制執行妨害罪」で逮捕されてしまい、その道の人たちは居なくなりました。

一気にクリーンな市場に変わったのです!

私は現在33歳なのですが、競売が危険というイメージすらありませんでした。

現在は競売を入札する7〜8割が地元の不動産屋で転売目的に買っています。

競売にかけられる人はどんな人?

 

競売にかけられる人は一般的に、家を買う時に銀行から借りたお金(ローン)が返せなくなった人達です。

競売にかけられる人の特徴
  • 大病をしてローンが払えなくなった
  • 収入に合わない家を買っている
  • 相続放棄
  • 離婚して元妻が家に住んでいる(元夫がローンを払わなくなった)
  • だらしない性格(ゴミ屋敷)
  • 裁判で負けて家を売ってでもお金を返さないといけない人

どこにでもいる家庭のことが多いです。

競売ではバブル期(平成元年前後)の物件も多く存在します。

バブル期に家を建てた普通の家庭が、ローンが払えなくなり競売にかけられているのです。

例えば、千葉県の八街という地域は多数の物件が競売にかけられています。同じ時期に街が開発され、同じ時期にローンが払えなくなっている人たちと思われます。

競売にかけられる家もどこにでもある一般家庭です。

競売物件はどんな流れなのか

競売ってどんな流れになるのか全くわからないですよね?

入札し、落札した後に、売却許可決定というものがあります。

落札後、約1ヶ月半後に残金納付しなければなりません。

融資を受ける方は、この1ヶ月半で現金を掻き集めましょう。

 

・落札

・売却許可決定

・売却許可決定確定

・代金納付期限通知書の送達

・代金の納付

・所有権移転登記

(任意)引渡命令

(任意)強制執行

引き渡し命令と強制執行。

なんだか難しい言葉ですよね。

次に詳しく解説します!

不動産引渡命令ってなに?

競売では人が住んでいる物件と、住んでいない物件があります。

三点セットを読むと居住者がどんな人で、どういう状況でこのまま住み続けたいかなど、ある程度はわかるのです。

執行官が居住者と接触している場合は、裁判所に行くと連絡先などが確認できます。

この連絡先を確認することにより、落札後にこちらからアクションを起こし、接触することができるのです。

残置物があるのに居住者と連絡がとれなかったり、どうしても出て行ってくれない時にようやく引渡命令となります。

この引き渡し命令、一度取り下げると二度とできなくなります。

占有者が完璧にいなくなり、鍵を変更するまで、取り下げてはなりません。

競売不動産の強制執行って?

強制執行があるので、一般人でも安心して競売に入札することができるありがたい制度です。

引渡命令でも居住者が交渉に応じず、出て行ってくれない場合は強制執行になります。

強制執行手続きは、裁判所の執行官という公務です。

数時間で執行官が手配した、立会人、鍵解除人、引越し業者で残置物を物件から撤去。ほんの数時間でキレイに。

私の師匠の藤山勇司先生いわく引渡命令から強制執行になるのは20件に1件の確率とのこと。

国が荷物を強制的に撤去してくれるシステムです。

強制執行妨害罪とは?

強制執行の物を破壊したり。

譲渡したり、居座ったりすると刑罰になります。

居座るだけで法律に違反しているので、何かあれば警察署の生活防犯科に相談すれば迅速に逮捕してくれます。

刑法96条

強制執行を妨害する目的で、次の各号のいずれかに該当する行為をした者は、3年以下の懲役若しくは250万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。情を知って、第3号に規定する譲渡又は権利の設定の相手方になった者も、同様とする。

強制執行したのに、居座ってるなんてことは、ほぼありえませんが、万が一には警察が一瞬で逮捕してくれますよ!

まとめ

競売不動産いかがだったでしょうか?

意外に恐くないな!って感じましたよね。

競売がその道の筋の方が利用してたのは、15年前の話で今はとっても安全です。

引渡命令や強制執行のように国がかわりに守ってくれるので、競売はとても安心です。

競売不動産の落札価格が安い時期は2月と3月

 




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