田舎の戸建て不動産投資で土地が借地権物件のメリットと注意点




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こんにちは!築古不動産投資家のエリック@eric7blogです!

土地が借地権の物件って、買ってもいいの?って思いますよね。

田舎の戸建て物件の場合は、土地の所有権自体が安いのにわざわざ面倒な借地権物件を購入するべきではありません。

借地権のメリットは、安く物件が購入できて、固定資産税がかからないことです。

一方で注意点は6つあります。

  1. 借地料金を支払う必要がある
  2. 土地を返さなくてはいけない可能性
  3. 借地権の更新に更新料がかかる
  4. 銀行からの融資がつきにくい
  5. リフォーム時に貸主に連絡しなくてはいけない
  6. 物件の売却に土地所有者の承諾が必要

この記事では、土地が借地権物件を所有するメリットと注意点について紹介します。

土地の借地権ってなに?

家を所有するには、家の他にも土地も所有しなくてはいけないと思っていませんか?

実は土地を所有しなくても、借りるだけで建物を自分の物にすることができます。

人様から土地をお借りする権利を借地権と言います。

家を買ったは良いけど、いきなり土地を返して!って言われたら困りますよね。

その為に借地権では、土地を持っている人と土地を借りる人で契約を結びます。

旧法と新法の借地権の違い

借地権には「旧法」と「新法」があります。

平成4年8月1日に借地借家法が改正されて、それ以前が旧法で、以降が新法になります。

旧法の借地権は、土地の所有者に厳しく、土地を借りる人に優しい法律です。

旧法の場合は、土地を借りる人が借りたいだけ借りることができるような制度。

エリック
土地を借りて不動産投資をするのであれば、旧借地権の物件を狙いましょう

旧法の借地権

旧法の借地権は、コンクリート造などは30年以上の契約ができます。

期間に定めがない場合は60年の契約とみなされます。

コンクリート造の借地権の更新時には30年以上、契約することが可能です。

木造などの建物は20年以上の契約ができ、期間に定めがない場合は30年とみなされます。

20年以上、更新することもできますよ。

エリック
旧法の期間はあってないようなもの

契約が終わっても、土地を貸している人は更新を拒むことができません

土地代を払っている必要があるなど、最低限の決まりはありますが、旧法はほぼ所有権みたいなものですね。

新法の借地権

新法の借地権で気をつけなくてはいけないのが、定期借地権です。

定期借地権は、契約当初の存続期間が50年以上とされていますが、更新はできません。

新法でも普通借地権がありますが、更新が確約されていません。

土地を貸す人が「更新したくない」と言ったら、上に建物が建っていても土地を返却しなくてはいけないのです。

こだぽん
恐怖すぎる

普通借地権の場合は30年以上契約をすることができます。

20年以上の更新ができますが、これは1回目のみ。

2回目以降は、10年以上の更新となっています。

エリック
新法の方が土地を借りる側にとって、明らかに不利ですね

土地が借地権物件を購入する2つのメリット

土地が借地権の物件を購入するメリットは、物件が安く購入できることと、税金を払う必要がないことです。

借地権の上に建っている物件は安く購入できる

借地権の物件って、なんか嫌だなーって思いませんか?

なんかメンドくさそうに感じますよね。

みんな土地の所有権の物件の方が欲しいので、物件自体はお安く購入することができます。

税金を支払う必要がない。固定資産税がない

土地を所有しているわけではないので、借地権の所有自体に税金はかかりません。

借地権の場合は、固定資産税がかからないんです。

エリック
土地の所有権を持っているのは土地を貸している人

固定資産税を支払わなくても良いかわりに、土地を貸してくれる人に借地料を支払う必要があります。

土地が借地権の物件を購入する6つの注意点

土地が借地権の物件を購入するのに6つの注意点があります。

  1. 借地料金を支払う必要がある
  2. 土地を返さなくてはいけない可能性
  3. 借地権の更新に更新料がかかる
  4. 銀行からの融資がつきにくい
  5. リフォーム時に貸主に連絡しなくてはいけない
  6. 物件の売却に所有者の承諾が必要

借地料金を支払う必要がある

土地をお借りしているので、土地代を支払う必要があります。

田舎の戸建ての場合は、固定資産税よりも土地の借地料金の方が2〜3倍ほど高額です。

土地の固定資産税を支払わなくても良い一方で、借地料金がかかるので借地権の方が所有にお金がかかってしまいます。

土地を返さなくてはいけない可能性がある

新法で契約している場合は、土地を返さなくてはいけない可能性があります。

借地権契約時に、旧法と新法の違いを把握していないと大変なことになってしまいますね。

新法の普通借家権は、更新を断れらる可能性が存在します。

定期借家権の場合は、更新がありません。

借地権の更新には更新料がかかる

借地契約期間が終わってしまうと、更新するのに更新料が必要になります。

相場は更地価格の、5%程度です。

銀行からの融資がつきにくい

借地権は土地を所有しているわけではないので、銀行からの融資がつきにくいです。

銀行からすると借地権の評価は低くなります。

借地権であると購入したい人が少ないので、なんとなく想像がつきますよね。

リフォーム時には貸主に連絡しなくてはいけない

リフォーム時や建物が被災で修繕が必要な場合、土地の所有者に連絡をしなくてはいけません。

エリック
いちいち連絡するのは、メンドくさいですよね

私だったらあまり関わりたくないです。

物件の売却時には貸主の承諾が必要

物件を売却するときに、土地の借地権も一緒に譲渡しなくてはなりません。

借地権を譲るのには、土地の所有者の承諾が必要になります。

エリック
自分だけで売却が決められないのはメンドくさい

わざわざ借地権物件購入しなくても良いんじゃない?

借地権の物件だから何か問題があるわけではありません。

旧法であれば、借地権の更新がしたければ更新が可能です。

いきなり土地を取り上げられる!というわけではありません。

しかし、そこまでして借地権の物件が欲しいですか?

都会であれば今だに土地や建物の値段が高く、借地権の物件じゃないと買えないかもしれません。

田舎の場合は安い物件が山ほどある時代に、わざわざ面倒な物件を買う必要がありますか?

借地権自体に問題があるわけではないけれど、土地の所有権があった方が断然に良いですよね。

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