こんにちは！築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです！
不動産投資のリスクってヤバそうな気がしますよね。
想定するリスクは7つあります。
- 空室リスク
- 修繕リスク
- 売却リスク
- 災害リスク
- 人的リスク
- 財政破綻リスク
戸建て投資であれば相場より低い金額で物件を購入し、対処方法を勉強していればあまり気にするほどではりません。
ただし財政破綻リスクだけは、入居者がいなくなり売却もできなくなってしまいます。
この記事では不動産投資のリスクについて紹介していきます。
目次
空室リスクに防ぐには？
空室リスクは怖いですよね。
当たり前ですが家を買っても空室であれば収益ができません。
購入する時はたくさん勉強して周辺地域をよく調べて購入するので、長期間入らないということはあり得ません。
私は一つに基準として近隣のアパートが7〜8割埋まっていることを条件に物件を購入しています。
アパートに住んでいる人は、どうしてもアパートに住みたくて住んでいるわけではありません。
アパートに住んでいる人は、家賃が安いからアパートに住んでいるのです。
アパートが埋まっている地域であれば値段をアパートと同じにしてしまえば、戸建て物件に入ってくれます。
戸建て投資術の場合は、万が一にも空室期間が長くなってしまってしまった場合、いくつかの逃げ道があるのです。
- 近隣のアパートにビラを撒く
- リフォームして売却する
- 建物を壊して土地として売却する
全ての逃げ道は土地値よりも安い金額で購入しているからできる対策です。
近隣のアパートにビラを撒く
近隣にアパートがあるか、アパートの入居率はどうかは必ず購入前に確認するポイントです。
アパートに住んでいる人は、アパートに住みたいから住んでいる訳ではありません。
賃料が安いからアパートに住んでいるんです。そのため同じ金額であれば、戸建てに住みたいと思ってるんです。
入居者が決まらない場合は、アパートと同じぐらいまで値下げすれば決まります。
近隣のアパートに住んでいる人にビラを撒くと効果的です。
安く物件を購入しているからこそ、家賃の値下げができる強みですね。
有名不動産投資家のポールさんの場合は、近隣のアパートのインターフォンを鳴らして自分の物件に勧誘してしまうそうです。
リフォームして売却する
物件を安く買うことで全てのリスクは低く抑えられます。
賃貸が決まらなくてもう嫌という場合は、売却が可能です。
そもそも物件を土地値より安く購入しているので、リフォームして一般向けに売却しましょう。
リフォームも大手業者に頼まずに、安く仕上げる手法さえ学んでしまえば、とても安く直すことができます。
300万円で購入した物件が、実際に住む人向けに販売すると900万円で売れたりしますよ！
建物を壊して土地として売却する
賃貸も決まらないも売却も難しい立地で購入してしまった場合はどうすれば良いのでしょうか？
建物を壊して土地で売却することができます。
一般的な戸建ての解体費用は100万円ほど。
土地以下で購入しているからこその手法ですね。
田舎で戸建て投資は元の金額を安く買うことで負けることはありません。
修繕費リスクはいくらぐらい？
木造戸建ての場合、人が住んでいれば大して痛みません。
築20年〜30年代の物件はまだまだ住めます。
しかし、修繕費は貯めておきましょう。
修繕費で値段が高くなるの箇所は、屋根と外壁塗装です。
購入前に修繕費をを考慮し物件を購入すれば、大きな失敗は無くなります。
先輩大家さんの本やブログをたくさん読めば、修繕費は想像することができます。
戸建て物件の場合、最初の1年は修繕依頼が入居者からくることが多いです。
住んだばかりの時はどこの調子が悪いと気になるもの。
住んでからは自分の所有物件のように感じ、ある程度のことであれば店子さんが自分で修理してくれるようになりますよ。
出口戦略は？売却リスク
不動産投資において「入口」と「出口」という用語があります。
入口は購入した金額、出口は売りに出した金額です。
不動産投資家は、購入した金額と売却したときの金額を気にします。
売却時に売れる金額によって、その物件の利益が変わって来てしまうからです。
私は物件を持ち続けて賃料で収益をあげるインカムゲインを狙っています。
メンテナンスさえしていれば、日本の戸建ては充分に住めるのです。
金の卵を産むニワトリをなんで売るんですか？
いつ来るかわからない？災害リスク
不動産投資では避けられない災害のリスクがあります。
私は火災保険に入っています。
万が一、火災で物件が焼けてしまった場合は、新築物件が建てれるだけのお金がもらえることになっています。
築30年の物件が焼けても新築が建てられるのです。
火災保険の金額は10年で10〜15万円程度。
地震保険を5年つけても合計で20万円ほどです。
火災保険は火災だけでなく、水害や風災でも保証してもらえるプランもありますよ。
私の千葉県館山市の物件は、2019年に襲った台風15号で瓦が16枚飛ぶ被災をしました。
火災保険を入っていたので290万円の物件にも関わらず、294万円の火災保険がおりたのです。
火災保険を入っていれば、災害リスクは気にしすぎる必要はないかもしれませんね。
人的リスク
人が関わることなので自分ではどうしようもできない人的リスクがあります。
家賃保証会社に入っていれば、家賃保証会社が潰れない限り大丈夫です。
考えられるのは人的リスクは↓
- 家賃滞納
- 夜逃げ
- 死亡事故
- 管理会社の倒産＆持ち逃げ
死亡事故があった場合も、一棟物物件と違い、その物件だけに被害があり伝染することはありません。
戸建てならではのリスク分散になります。
財政破綻リスク
財政破綻した地域は、公共サービスが大幅に削減されます。
サービスが低下してにも関わらず税金が増加し、水道料金が高くなります。
ゴミの回収の頻度は大幅削減、バスもなくなり、警察や消防が麻痺。
役所で働いている人の人数も減少します。
本社がその市にあるお店以外は撤退。
その為、その市に住まなくてはいけない人以外は退去してしまうのです。
賃貸物件に住んでいる人は引っ越してしまい、売却も難しくなるでしょう。
財政破綻リスクだけは、避けようがありません。
まとめ
田舎で戸建て投資において、不動産投資のリスクは、財政破綻リスク以外はさほど気にするべきことではないのがお分かりいただけましたでしょうか？
土地と建物を安く買ってしまえばリスクではないのです。
その安く買う方法さえ時間をかけて学んでしまえば自分の力で解決できます。
