収益物件を見極める「マイソク」の見方と要点をわかりやすく解説




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こんにちは!築古不動産投資家のエリック@eric7blogです!

不動産投資で必ず攻略しなくてはいけないのがマイソク。

マイソクとは収益物件になるのかを判断していく、説明資料です。

私がマイソクで確認するポイントは、物件の間取りと平米数、築年数、設備、住所になります。

この記事では、田舎の築古戸建て投資家がマイソクの味方と要点を解説していきます。

不動産用語のマイソクとは?

マイソクとは物件の説明資料で、1枚で物件の概要が間取りと写真を合わせて書いてあります。

不動産投資家はマイソクを見るだけで、収益物件になるのかが判断できます。

物件の説明書に書いてあることは

書いてあること
  • 物件の価格
  • 物件の構造
  • 物件の間取り
  • 物件の住所
  • 物件の最寄駅
  • 物件の設備
  • 物件のアピールポイント

です。

ちなみにマイソクの由来は、「毎日速報社」という会社の営業マンが、「マイソクですー!」と物件の募集図面を配布していたからです。

現在は毎日速報社からマイソクという会社名に変更しています。

物件の資料、マイソクで確認する順番とポイントは?

マイソクって、なんとなく見てしまってませんか?

私がマイソクで見ていく順番は

  1. 物件の間取りと平米数
  2. 物件の築年数
  3. 物件の設備
  4. 物件の住所

になります。

これ以外は大して重要ではないんです。

物件の間取りと平米数

私が一番最初に確認するのは間取りです。

収益物件にするために、ファミリーで住める間取りなのかを最重要視します。

ファミリーで住んでくれた方が、入居期間が長いからです。

子供がいる家庭は、気まぐれで引っ越すことはしません。

平米数でいうと50平米以上は欲しいです。

エリック
70〜80平米あるとなお良し

90平米あると、大人数が住めます。

90平米以上の場合は、「最悪誰も住んでくれなかったらシェアハウスができるな」と考え始めます。

部屋の間取りで、住んでくれる人を想像していくのです。

物件の築年数

マイソクで物件の築年数を確認します。

間取りと合わせて、築年数で「いくらぐらいなら買ってもいいかな」と想像を膨らませます。

田舎の戸建ての相場感では、築30年前後だと200〜300万円。

築40年以降だと150万円以下など、自分の価値観の中で値段を検討していきます。

物件の設備

駐車場や上下水の水道、電気、ガスを確認します。

エリック
汲み取りトイレの場合は、先ほど検討していたお家賃から大幅に下げます

物件の住所

最後に住所の確認をします。

Google Mapで住所を入力し、どのようなエリアななのか見るのです。

築30年前後の物件の場合は、近隣にアパートが存在するかを確認します。

築40年以降の物件の場合は、住宅街であることを重視します。

いくら安くても、山の中にポツンと建っている物件は、できれば購入したくないですよね。

エリック
買うとしても値段を大幅に下げます

駐車場がない物件の場合は、近隣に駐車場があるのか、なんとなく見ておきます。

近所に小学校や中学校があるか、Google Mapから多くの情報を入手できますよ。

私はあまりにも田舎の場合は、小学校の生徒数を確認します。

地域の賃料を検索する

マイソクである程度の情報を確認し終わったら、本当にそのエリアに賃貸需要があるのかを確認します。

「◯◯駅 賃貸」と検索し、at homeやSUUMOをみていきます。

出ている物件の中から、このぐらいの金額で貸せるんじゃないかな?と判断。

検索した後には、地域に詳しい友人にどんな地域なのか聞くようにしています。

全く知り合いがいない場合は、数件の不動産業者に電話で賃料のヒアリングできますよ。

この賃料で最終的にいくらなら物件を買ってもいいか、最高でいくらまで出していいかを考えた上で物件の内覧にのぞみます。

当日その場で指値をするので、いくらまでなら買ってもいいのかを、マイソクをもらった時点で判断するのです。

まとめ

マイソクから見つける収益物件はいかがでしたでしょうか。

重要なところを見ていくだけで、時間を書けずに収益物件になるか判断することができます。

少しでも気に入らないことがあるのであれば、物件を見に行かない。

諦めて次の物件を検討していくと良いと思います。

いくらであれば購入してもいいかをマイソクで見つけていきましょう。

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