未登記の建物って購入していいの?物件の登記は賃貸経営に必要?




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

未登記の物件って、購入していいのか悩みますよね?

未登記の物件は銀行融資がつかないデメリットがあります。

現金購入であれば、問題なく購入ができます。

登記をするには、数万円〜10万円ほどの費用が必要になります。

登記をせずとも火災保険には加入できますし、未登記で所有者が変更した届け出を出しておけば、ほぼ登記した物件と同じ扱いになります。

この記事では、

  • 未登記物件とは?
  • 未登記物件はなぜ存在するのか?
  • 未登記物件のデメリットについて

について紹介していきます。

不動産の登記と未登記とは?

家を買ったら「これはあなたの家ですよ」って国に証明してもらいたくないですか?

家を建てたら、建物を国に申請する必要があります。

これを不動産を登記と言うのです。

建物を新築したら1ヶ月以内に登記しなくてはいけない決まりがあります。

登記しない場合は10万円以下の罰金に。

こだぽん
え?でも元から未登記の物件だったんだけど

大丈夫です。

登記していない建物を取得した場合も、1ヶ月以内に登記すれば問題ありません。

実際に登記されていないからと言って、本当に罰金になったケースはないんです。

エリック
みんなやっているから大丈夫なやつや

なぜ未登記物件が存在するのか?

そもそもなんで未登記の物件が存在するのか疑問ですよね?

未登記にも様々なケースがあります。

  • 家を勝手に建てちゃった
  • 増築した部分だけ登記してない
  • ルールよりも大きく家を作ったから黙ってこ
  • 古い建物に記してないことが多い

家を建てる時に、銀行からお金を借りることが多いですよね?

近年では銀行からお金を借りるので、登記されている建物がほとんどになります。

逆に昔は現金一括で建物を建てていた為に、未登記の建物が多いんです。

増築した場合も同様に銀行からお金を借りないで建ててしまうケースが多いので、未登記物件が存在しています。

未登記物件のデメリット

未登記物件のデメリットは3つあります。

  • 銀行融資が受けられない
  • 売却時の金額が安くなる
  • 所有者が亡くなった場合にメンドくさい

銀行融資が受けられない

未登記物件は、自分が所有者と主張することができにくいですよね?

エリック
そんな物件に銀行は信用してくれません

未登記物件は銀行からの融資が受けられないんです。

売却時の金額が安くなる

未登記物件は銀行からの融資が受けられないので、現金一括買いしてくれる人に買ってもらうしかありません。

エリック
家を現金で買える人は限られてきちゃいますよね?

未登記物件の場合、売却価格が周辺相場よりも安くなってしまう傾向があります。

しかしその分、購入時も安く購入できているはずなので、賃貸経営的には気にしなくてもよいかもしれませんね。

所有者が死亡してしまったらメンドくさい

所有者の自分がもし不幸があった場合、どうなると思いますか?

相続人が複数いる場合など、とんでもなく面倒な作業になります。

できる限り、子供達には迷惑をかけたくないですよね。

自分だったら、亡き親に小言でも言いたいところです。

不動産投資をしていない人たちにとっては、苦痛でしかない作業になってしまいます。

登記するには数万円〜10万円

新しく購入した未登記物件であっても、法務局でいつでも登記することができます。

建物を登記するには一般的に、土地家屋調査士が物件の構造、床面積など細かく調査して司法書士が申請します。

土地建物調査士にお願いし、司法書士に登記してもらうのに数万円〜十万円の費用がかかってしまいます。

自分で登記することも可能ですが、必要書類と登記用図面を用意するのがハードになります。

必要な書類
  • 申請書
  • 住民票
  • 建築確認通知書
  • 検査済証
  • 建物図面、各階の平面図

もう必要書類の名前を見ただけではよくわからないですよね?

エリック
図面を自分で描くとか私には無理がありすぎます

未登記でも固定資産税はかかっている

変な話ですが、未登記の建物の所有者が変わった場合も所有者変更の届出を提出しなくてはなりません。

登記されている建物と同じ扱いで、固定資産税の納税者は1月1日の所有者です。

エリック
所有者の変更の届け出は12月末までしなくちゃいけませんね

登記をせずとも「未登記家屋台帳所有者訂正申告書」は出しておきましょう。

この届け出を出さないと、間違った税金が課せられてしまうかもしれません。

こだぽん
でも申請しなきゃバレないんじゃね?

未登記でも固定資産税はかかってきます。

自治体は航空写真や、現地調査をして現在の状態で固定資産税をかけるんですね。

未登記でも火災保険に入ることができる

未登記物件を購入したら火災保険に入れないかもしれないと思いませんか?

実はほとんどの会社の火災保険に加入することができます。

正確の建物情報がわからない場合のみ、自治体で「家屋所在証明書」を発行してもらう必要があります。

家屋所在証明書は数百円で取得できるので、安心ですね。

まとめ

賃貸経営するのであれば、未登記物件は特に問題なく購入が可能です。

銀行融資が受けられないデメリットを理解した上で、購入なら問題はないでしょう。

未登記物件でも自治体に所有者変更の申請をしてしまえば登記と同じような扱いが受けれるようです。

未登記物件だからと借り手がつかない訳ではありません。

 




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