空き家不動産投資家の村上祐章の廃墟をリスク0で賃貸する方法




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こんにちは!築古戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです!

できることならば空き家をタダで貰いたくないですか?

空き家不動産投資家の村上祐章さんは、空き家を見つけ出し、物件をタダでもらったり、リスク0で又貸しする投資方法を考案しました。

「入居者が決まったら家賃を払いますね」と魔法のワードで、ほぼリスク0で家を又貸ししてしまうのです。

この記事では、村上祐章さんの廃墟不動産投資術について紹介していきます。

廃墟不動産投資の村上祐章とは?

村上祐章のプロフィール

村上祐章(むらかみゆうしょう)

投資地域 京都

借金0円で家賃収入が月額160万円以上

貸している物件は80軒

1970年生まれ、20代の頃は成功と失敗を繰り返してきた。

30歳の時に京都でポスティングをしていたことから、空き家が多いことに気がつく。

空き家が勿体無いなと思うことから、廃墟不動産投資を考案

著書

常識破りの「空き家不動産」投資術
-ビジネス社

不動産投資の常識を極度に打ち破る!物件無料ゲット法
-ごきげんビジネス出版

村上祐章の空き家の見つけ方は?

村上さんの投資物件は、戸建てで築70〜100年以上。

亀太郎
築100年の物件なんてあるんだ?

私の所有物件は築30年ほどなのに「築古投資家」と名乗ってしまっていました。

まさか築100年の方がいらっしゃるなんて。

空き家の探し方
  1. 空き家を探す
  2. 空き家のオーナーを調べる
  3. オーナーに会いに行き、空き家を再生したいと伝える

確実な空き家の見つけ方は電気メーターが止まっているか。

ブレーカーが落ちているということは、長期不在ということがわかりますよね。

空き家を見つけたら、暇そうな近所のおばちゃんに聞き取り調査。

空き家のオーナーを見つけたら、家を借りれないか交渉するのです。

空き家オーナーとの交渉方法は?

空き家のオーナーとの交渉は、最初は自分自身が借りるように話すこと。

普通の物件は、オーナーに「ペットを飼っていいですか?」などこちらから許可を得ますよね?

空き家物件の場合は、「何がしちゃいけないですか?」とこちらからNGなことを聞きます。

何がしていいのか?ではなくて、何をしてはいけないのか。

大抵の人は近所迷惑になることはやめて欲しいと言うそうですが、そもそのも空き家にしている人のNGは少ないと言えるでしょう。

空き家にしている人は、いらないから放置しているのです。

家賃収入が0であれば、固定資産税ぐらいもらえるのであれば嬉しいですよね。

サブリース業者とは違う村上祐章の利益の出し方

村上流は空き家を見つけたらオーナーに話をつけて、

入居者が見つかったら家賃を払います

というもの。

「入居者が見つかったら」というワードがポイントですよね。

入居者が見つからなかったら家賃を払う必要がないのです。

村上さんの自腹で空き家のリフォームをして、オーナーから安く借ります。借りた物件を入居者に貸すのです。

サブリースとは、空室が不安なオーナーが空室リスクを避けるために、賃貸相場の8〜9割ほどで業者に貸すこと。

空き家投資ではサブリースのリスクがない状態で、オーナーから安く借りています。

空き家で長年誰も住んでいなかった状態だったからこそ、「借り手が見つかったら家賃を払う」ができるのでしょう。

廃墟投資はリスクが0に近い

村上流の空き家不動産投資はリスクは限りなく0に近いです。

理由は店子に借りてもらった日から、物件のオーナーに家賃を払う契約をしているから。

村上流ではリフォームははぼしません。

掃除とゴミ捨てで2〜3万円ほど。

リスクはその費用だけなんです。

村上さんのオーナーから借りている物件は94軒で、店子に貸してる物件は80軒。

ボロ物件なので入居率は低めですが、元の費用がほぼかかっていないから問題がありません。

廃墟投資は、不動産投資には珍しくリスクがほぼ0で行われています。

空き家不動産投資のリフォームはどうしてるの?

村上さんの平均リフォーム費用はなんと!10万円。

エリック
築70年でリフォームに10万円ってありえなくない?

村上流のリフォームは、なんと直さないで隠す!

汚さはすだれで隠す。

ゴザを引いてごまかす。

壁に穴が空いていても、よしずで隠すだけ。

シンクなどの汚れは、グレーのスプレーをかける。

直さないことを付加価値にして、リフォームをしたい人に貸し出しているのです。

確かにリフォームしたい人にとっては、家賃が安ければ気にならないですね。

入居者の見つけ方は?

村上流の入居者の見つけ方は物件チラシのポスティングです。

自分自身がポスティングするのではなく、ターゲット層に向けて業者に配ってもらっています。

築古戸建て投資家では、ありがちな敷金礼金を分割支払いの他に、村上流ならではの特典をつけます。

自電車やバイクをプレゼントしたり、引っ越し代を無料にしてあげます。

亀太郎
引っ越し代を無料?

軽トラックを2往復まで無料にすると、ターゲット層には響くとのこと。

確かにボロボロの物件に住む人には、引っ越し料金無料はありがたいですね。

これは入居者の心にヒットすることでしょう。

物件をタダで貰う方法は?

物件をタダでもらえることもあるとのこと。

村上さんが教え子には、物件の所有権をもらった上に、20万円もらった人がいるのです。

その物件は実は空き家ではなくて、人が住んでいた物件でした。

オーナーのおばあちゃんに会いに行ったら

「店子から家賃をもらうのが本当に嫌だから家あげるわよ。」

と。

亀太郎
家ってタダでくれる人いるのか

物件はタダで引き取るけど、ゴミ処理はそちらでお願いしますね。と言うことによりゴミ処理を依頼されることに。

「ではゴミ処分に20万円かかりますよ!」と伝えて20万ゲットとなったそうです。

空き家の持ち主はリフォームして、貸し出そうという発想はありません。

10件に1件が空き家と言われています。

村上流の空き家はもらう時代がきているのかもしれませんね。

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