家賃滞納者を強制執行で物件明け渡しさせる方法!立退きには?




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

家賃を払ってくれない入居者に退去してもらうには、どうすれば良いのか困ってしまいますよね。

家賃保証会社に加入していれば家賃保証会社が手続きをしてくれます。

自分で物件を明け渡しを要求するには催告してから強制執行という手続きで裁判所に依頼して追い出さなくてはなりません。

費用は裁判所の執行官のさじ加減で、物件内に荷物を保管できるのではれば65,000円ほどで追い出しすることが可能です。

この記事では家賃滞納者を追い出す強制執行手続きについて紹介していきます。

強制執行とは?

強制執行とは裁判所が強制的に実現してくれることを言います。

勝訴判決が出たり、裁判で和解したにも関わらず相手がお金や建物などを明け渡ししてくれなかった場合に強制執行ができます。

こだぽん
裁判で判決が出てても建物を明け渡してくれないことってあるの?

残念ながら裁判で建物明け渡しの請求が出ていたところで、相手方が素直に出てってくれるとは限りません。

家賃滞納者の場合は、出て行こうにもお金がなくて引っ越しができない方が大半。

日本では自力救済が社会の平穏な秩序を維持する観点からできません。

自分の所有物件だから、裁判に勝ったからと言って、勝手に入居者の荷物を処分することは禁止されているのです。

大家さんは強制執行という国家権力に頼るしかありません。

強制退去の条件は3ヶ月間家賃滞納

強制退去してもらう条件は、3ヶ月以上の家賃滞納があると裁判所が認めてくれます。

例外として逮捕された場合は、3ヶ月以上の家賃滞納が想定されるのでこのくくりではありません。

支払いの意思がない。信頼関係が崩壊していることが条件になります。

一時的に体調を崩しているだけの場合は裁判所に認めてもらえにくいです。

家賃滞納者を強制執行申立に必要な手続き

家賃滞納者を強制執行する手続きは以下のようなことがあります。

家賃滞納から3ヶ月

  • 内容証明郵便
  • 民事訴訟
  • 申立必要書類
  • 執行官との打ち合わせ
  • 明け渡しの催告
  • 強制執行
  • 家賃滞納から3ヶ月

聞きなれない言葉ばかりで、投げ出したくなるかもしれませんが難しいものではありません。

弁護士にお願いすると、何十万もかかってしまいます。

わからないことがあっても、裁判所に聞くだけで作業自体は簡単ですよ!

家賃滞納から3ヶ月経過

3ヶ月以上の家賃支払いがない場合は、賃貸仮契約解除することができます。

契約解除を内容証明郵便にて通知しましょう。

内容証明郵便は縦書きの場合は1行20字以内、1枚26行以内と字数や行数の制限がある郵便です。

詳しくは郵便局のホームページをご確認ください。

エリック
これ作るのめっちゃ時間を使います
内容証明郵便の費用
  • 内容証明料:420円
  • 書留料:420円
  • 配達証明料:300円
  • 郵便料金:80円(2枚目以降、追加1枚250円)

契約解除の連絡をしても部屋を出ていかない場合は、部屋を明け渡す裁判をすることになります。

民事訴訟

民事訴訟は物件の明け渡しだけではなく、未払い家賃の請求も可能になります。

民事訴訟には判決が出るまで1〜3ヶ月ほど掛かってしまいます。

1回目の裁判で被告人が欠席した場合は、訴えた内容どうりの判決に。

エリック
家賃滞納者が逮捕の場合は欠席でスムーズですね

入居者が出席すると数回に渡ってしまいます。

裁判中に和解調書が作られ、判決と同様に強い効力を持つので強制執行することができます。

強制執行の申立必要書類

民事訴訟で強制執行の許可がおりても建物の明け渡しをしてくれない場合は、強制執行の申立をします。

エリック
自分で追い出すことはできないのです

強制執行の金額は65,000円になります。

申立の必要書類は

・申立書
・送達証明書
・執行文の付与された判決の正本
・該当物件の住所が示された地図

地図はGoogle Mapを貼り付けるだけで大丈夫でした。

こだぽん
地図を貼る意味

裁判所に書き方の見本があるので簡単でした!

執行官との打ち合わせ

申立してから数日後に、申請した電話番号に執行官から電話がかかってきます。

打ち合わせ内容は5点。

  • 明け渡しの催告日
  • 立会い人について
  • 鍵を開ける業者
  • 荷物の保管について
  • 荷物を搬出する業者
エリック
この打ち合わせによって強制執行にかかる費用が変わってきます

私の場合は鍵を開ける業者、荷物の保管、荷物を搬出する業者の3点について相談しました。

  • 鍵を開ける業者は自分で手配することにより費用削減
  • 荷物は物件内で保管できないか頼み込む
  • 執行官の御用達の荷物搬出業者のリストをもらい業者を選ぶ

鍵を開ける業者は自分で手配

鍵を開ける業者は自分で手配したいとお願いします。

裁判所御用達の業者にお願いすると2万円かかりますが、自分で手配すると1万円前後。

インターネットで「〇〇市 鍵」と検索すればいくつかの業者が出てきます。

業者に競売の強制執行と伝えればすぐにわかってくれますよ!

鍵によって金額が違うので、電話の時点で正確な金額はわかりませんが、ある程度安そうな業者はわかりました。

鍵業者が決まったら、決まった業者を執行官に電話にて伝える必要があります。

この作業だけで、明け渡し催告と強制執行当日で2万円の節約なります。

荷物は物件内で保管できないか頼む

荷物を物件に保管できないか執行官に頼んでみましょう。

荷物を物件内で保管できれば、大幅に費用を抑えることができるからです。

入居者が刑務所に入っている場合は、物件内保管が認められます。

物件に所有者が取りに来る可能性があるケースは認められにくいです。

エリック
保管方法は執行官のさじ加減

認められない場合は、荷物搬出会社に預かってもらうことになります。

荷物搬出業社のリストを貰いその中から選ぶ

強制執行は家中の荷物を1時間〜1時間半の間で荷物を出す作業です。

普通の引っ越しの荷物を段ボールに詰めている状況でも1時間はかかりますよね。

荷物を一から撤去するのに、荷物の量によりますが一般家庭で10人ぐらいの作業員を呼ぶ必要があります。

強制執行は引っ越し業者的にも、入居者が反抗するリスクがあります。

その為に1時間〜1時間半の作業にも関わらず、1人につき1万円ほど支払わないといけません。

執行官は強制執行を受け付けてくれる引っ越し業社のリストを持っているので、その中であれば自由に選ぶことができます。

エリック
自分の知り合いの業者にお願いすることができません

明け渡し催告に業者を同行させて、見積もりをお願いします。

費用は荷物の量によります。戸建て物件の残置物の量が多くて120万ぐらいになります。

明け渡しの催告

明け渡し催告は入居者に告知をせずに突撃します。

「本当に強制執行するぞ!」という脅し効果になりますね!

この時点で大家も家がどんな状況なのか確認することができます。

明け渡し催告で突入するメンバーは

  • 申立人(大家)
  • 執行官
  • 鍵業者
  • 立会人(執行官が選んだ人マジで何もしない)
  • 荷物運搬業者

不在だった時の為に鍵業者を連れて行きます。

執行官を筆頭に勝手に家に入って行くのです!

入居者には告知せずにいきなり大人数で押しかけるので、強制執行される人もポカン状態。

手際よく荷物運搬業者が見積もりの為に、各部屋の写真を撮っていきます。

エリック
私もシレッと部屋の写真を撮ることができました

最後に執行官が玄関の入ったところに赤い公示書を貼っていきます。

私の場合は明け渡し催告後に動揺した占有者が電話してきて、3万円で退居に応じてくれることになりました。

強制執行の場合はタダで追い出されてしまうとようやく気が付いたらしく、占有者としては少しでもお金が欲しかったのかと思います。

強制執行

強制執行は執行官立会いのもと、いよいよ全荷物撤去になります。

引っ越し業者に荷物を預かってもらいます。

強制執行の前に話し合いをしましょう

強制執行が費用と時間がかかることがお分かりいただけましたでしょうか。

悔しいですが、家賃の滞納や引っ越し代金を支払ってあげた方が今後の入る家賃を考えると合理的ですよね。

日本では入居者が有利な法律なので、大家さんとしてはやるせない気持ちになりますよね。

強制執行することになってしまっても、自分で手続きをすることが可能です。

弁護士にお願いするレベルのことではありません。

淡々と指示された用紙を記載するだけ。

何かわからないことがあったら、裁判所の執行官宛に電話すると丁寧に教えてくれますよ。

家賃保証会社に加入していれば、以上のことは家賃保証会社がやってくれるので心配することはありませんね。

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