主婦大家「なっちー」こと舛添菜穂子の属性が悪くても不動産投資する方法




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

パート主婦大家の「なっちー」こと舛添菜穂子さんを知っていますか?

属性の低い主婦だからこそ小ぶりなボロ戸建て、団地投資、レンタルスペース投資で、不動産投資をされている方です。

メディアにも多数出演されている方なので、お顔を拝見されている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、属性の低い主婦でも不動産投資で家賃収入が月額80万円になる手法を紹介していきます。


コツコツ月収80万円!主婦大家“なっちー”の小さな不動産投資術。

パート主婦大家の舛添菜穂子さんとは?

プロフィール

公式サイトより引用

舛添菜穂子(ますぞえなほこ)

関西出身、都内在住のパート主婦だった大家。

2012年から大家業を開始し、戸建て7戸、区分マンション1戸、アパート1棟4室、下北沢にレンタルスペース運営中

家賃月額収入80万円

平均利回り20%、最高利回り40%

パートの最高月収は12万円で、12万円を超えた時にパートは辞めたそうです。現在の書籍には、「パート主婦」の文字がなくなっています。

旦那さんは不動産投資に可もなく、不可もなく。

旦那さんの属性には頼らずに不動産投資をされているのが、なっちーさんなんです。

低俗性のパート主婦だからの投資法は?

なっちーさんは低属性だからこそ、属性を使わない投資方法をされています。

戸建てや団地、アパートなど小さめの物件をコツコツ投資しています。

不動産投資の「属性」とは?属性を良くするポイント

みんな欲しがる物件を買わないのが、なっちーさんのポリシー。

普通の投資家が敬遠する物件も挑戦されています。

  • 再建築不可物件
  • 借地物件
  • 調整区域
  • 団地
  • ボロ物件
  • 駅から遠い
  • 駐車場がない
エリック
少額で買える物件だからこそのリスクもありますね

借地や団地は、月々の固定費がかかってしまいます。

しかしなっちーさんの場合、バリバリ売却することにより、みんなが買いたくない(?)物件も腕で売り抜けているんです。

  1. 2012年12月 都内ボロ区分マンション⇒500万円→1100万円で売却
  2. 2013年9月  都内4戸のボロ1棟アパート⇒2100万円→2830万円で売却
  3. 2014年9月 大阪市内ボロ戸建380万円→1600万円で売却
  4. 2016年4月   千葉船橋市ボロ区分⇒400万円→670万円で売却
  5. 2017年4月 千葉船橋市団地⇒350万円→690万円で売却

これはみんなが買わないからこそできる手法ですね!

エリック
出口戦略をしっかり立てて購入されてますね!

再建築不可物件の「建て替え可能」にするには隣土地を借りること

なっちー流の団地投資は?

団地投資とは築50年近い団地を安く購入し、リフォーム後に貸し出す方法です。

築古物件だからこそエレベーターがない物件がほとんど。

古びた団地に賃貸需要なんてあるの?」となっちーさんは当初は思われていたそう。

実際は、お父さんお母さんが住んでいる団地に、子供世帯も住んで年老いた親の面倒を見るという需要があったのです。

なっちー流の団地の購入基準は?

  • 団地内でもバス停やスーパー、郵便局に近い立地を選ぶ。
  • 1階、2階、3階まで(値段が安ければ何階でも可)
  • 間取りのリフォーム変更されている。
  • 水回りのリフォームがされている。

なっちーさんは5階建てのエレベーターなし物件をターゲットにされています。

100〜200万円代で購入して、リフォーム後にマイホームとして500〜600万円で売却する出口ですね。

団地不動産投資のメリットとデメリット!新築になる可能性も?

利回り100%のレンタルスペース投資って?

レンタルスペースって知っていますか?

レンタルスペースとは、時間でスペースを貸す投資のことを言います。

会議室に利用したり、物置に利用したり、パーティーをしたり色々な需要があります。

なっちーさんのレンタルスペースは、東京の下北沢駅から「徒歩10秒」で家賃5万円で借りているお部屋。

初期費用35万円、家賃5万円で毎月10万円以上収入が入っているそう。

亀太郎
すげぇ

レンタルスペースを始めた時、なっちーさんは需要がわからないまま始めました。

というのも、下北沢でレンタルスペースをしていたのは、たったの1件。

自分の事務所として使うことを前提にして借りることに。

月額家賃は5万円だし利益がでなくても、セミナーをしてセミナー料金である程度は回収できると始めました。

貸し出す料金は平日1時間680円からと、かなりの低価格。

安かろう悪かろうでやっているとのこと。

掃除はなんと月1回で「使った後は戻しておいてねー」形式(笑)

亀太郎
レンタルスペースって掃除はいらないの楽だな

女性ならではの攻略パターンは?

なっちー流の女性ならではの不動産投資攻略パターンがあります。

不動産投資は、ただでさえ男性投資家が多いので覚えられやすいそうです。

手土産を持っていく

仲良くなるのに、最初に営業マンに手土産を持参しています。

契約の日にも売主さんに手土産持参。

驚異の指値をされて強ばっていた売主も、まさか手土産をもらえると思わずに和やかな空気になりますね。

逆になっちーさんクラスの愛嬌になると、仲良くなった売主さんから有名ブランドのハンカチを頂くこともあったそうです。

一緒に頑張りましょうのスタンス

女性ならではの親しみやすさで「一緒に頑張りましょう」のスタンスでいく。

普通のことをやっていたら数多くいるお客さんの一人になってしまいます。

良い意味で目立たなきゃいけない。

業者にとって「都合の良い女」になります。

自分が手一杯で物件を買わない時でも、営業マンの成績になるように、購入できる人を紹介したりしているそうです。

なっちーさんの1棟目は再建築不可物件

1棟目物件
  • 2012年1月購入
  • 戸建て築40年 間取り3DK 62平米
  • 大阪府吹田市
  • 購入価格350万円
  • リフォーム費用 約80万円
  • 表面利回り22%

なっちーさんの1棟目の物件は、インターネットで見つけた地元大阪の吹田駅から徒歩5分の物件。

売り出し価格が500万円で、度重なる指値で350万円で購入されました。

実は再建築不可物件を「とにかく物件を買わなきゃ」という気持ちでよくわからずに購入したとのこと。

1棟目の物件から表面利回り22%はすごく良い成績ですね!

なっちーの2棟目は550万円の売却益に?

2棟目物件
  • 2012年12月購入
  • 区分マンション築42年 間取り1LDK 39平米
  • 東京都墨田区
  • 購入価格500万円
  • リフォーム費用 約50万円
  • 表面利回り16%

なんと2棟目の物件は、既に500万円で購入して、1100万円で売却済みなんです。

亀太郎
リフォームにめっちゃお金かけたんじゃなくて?

600万円高く売れたのに、リフォーム費用はたったの50万!

戸建てとは違い、購入時に気をつけた点はランニングコストの計算です。

管理費、修繕積立金を計算し、管理組合がしっかりと機能しているかを確認しました。

大規模修繕が済んでいるのかは、チェックポイントですね。

エリック
2棟目も大成功されてる!

なっちー流の不動産投資を学ぶには?

不動産投資家は大なり小なり、ある程度の失敗をされている方が多いです。

私が有名大家さんをリサーチする中で気がついたのが、皆さん1棟目は微妙な物件を購入されていたりするんですよね。

しかし、なっちーさんは1棟目から素晴らしい投資成績を収めらています。

1棟目を購入する前から既に100冊ほど本を読んでいる成果でしょう。

そんな、負け知らずのなっちーさんから不動産投資を学んでみたいですよね。

なっちーさんから不動産投資を学ぶには、「書籍」と「セミナー」の2通り。

残念ながら有料セミナーは女性限定となっております。

2冊の書籍を出版中

なっちーさんは2019年現在、2冊の書籍を出版されています。


<最新版>パート主婦、”戸建て大家さん”はじめました! ~貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万円の副収入」づくり~


コツコツ月収80万円!主婦大家“なっちー”の小さな不動産投資術。

どちらの本も初心者向けにわかりやすく用語解説があります。

フレンドリーな書き方なので、難しい不動産投資用語でも苦痛なく学べますよ。

なっちーさんの有料セミナーは女性限定

なっちーさんは、女性限定で有料セミナーの説明会を定期的におこなっています。

実はこの有料セミナー、有名Voicyのパーソナリティであるサウザーさんは非推奨しています。(サウザーさん自身がセミナーに参加したわけではない)

非推奨の文章はこちら

サウザーさん曰く、「書籍で十分。書籍以上に質のあるセミナーなど存在しない」とのことでした。

私はこの文章を読んでいて残念でなりませんでした。(私自身サウザーさんのセミナーに参加するほどのファン)

取材のために説明会を見させていただいた私からすると「違う」のである。

不動産投資は書籍で勉強することは当然。

それ以外のプラスアルファーがあるのが、なっちーさんのセミナーです。

なっちーさんのセミナーは女性のみが参加できるセミナー。

まずはなっちーさんがブログに投稿されていたセミナー受講生とのランチ会の様子を見ていただきたい!

なっちーさんのブログより引用

私はめちゃくちゃ羨ましくなりました!

エリック
なんなんこのランチ会、絶対楽しいやつじゃないですか?

なっちーさんのブログによるとスクール3期生の実績は、

  • 埼玉、千葉の利回りは30%以上
  • 船橋市徒歩7分2戸1のアパート370万円
  • 埼玉県深谷市戸建て220万円、200万円
  • 都内戸建て640万円、580万円

最初は初心者の方が短期間で、頑張って成果を出されています。

女性ならではのポイントで、みんなで一緒に同じ目標に向かって行っているのが良いですよね。

なっちーさんのスクール生は、なっちーさんがパーソナリティを務めるラジオにも何人か出演されています。

順調に大家さんとして進まれている方がいるのも、スクール生としてはモチベーションが上がりますよね。

サウザーさんは「書籍よりも質の高いセミナーは存在しない」とセミナー全般に対して、苦言を言っています。

私が考えるなっちーさんのセミナーの良いところは、直接なっちーさんに質問ができることです。

書籍をたくさん読んでも、いざ自分が物件を購入する時、買った後はつまづいていくもの。

いくら大家さんとして独り立ちするべく、走る練習をしても、忘れてしまったり、応用できない時がきます。

その時に直接、既に先を進んでいる大家さんの先輩に、相談できるのが助かるのです。

セミナーの説明会では、スクール生の方が来られて、お話を聞く機会がありました。

スクール生の方はポータルサイトで物件を見つけてすぐに物件を見に行き、向かいながらなっちーさんに連絡をとったそうです。

その物件は、明らかに相場よりも安い金額。

指値をしようとした時に、なっちーさんは電話で「やめて!指値しないで満額で買って!こういう時は1番手とるだけでも大変なんだから」と叫んだとのこと(笑)

エリック
わかります。

私も同じ立場なら欲を出して、指値しているところでした。

冷静な立場で、アドバイスをくれるのって重宝しますよね。

直接アドバイスを聞くことができるのが、有料セミナーの良いところです。

私はこのセミナーの説明会を見ていて、「この仲間に入りたいな。」と思いました。

みなさん楽しそうに不動産投資のお話をされていたんです。

笑顔が絶えないで、お話しながら投資できるのが魅了。

同じ志を持つ仲間ができて、さらに相談できるとのことで素晴らしいセミナー説明会でした。

なっちーセミナーの詳細はこちら

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