競売不動産で賃貸経営するのに狙い目な収益物件の見つけ方




Pocket

こんにちは!戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです!

競売物件って落札価格、意外と高くない?って思ったりしませんか?

当たり前ですが落札価格が安い物件もあるし、高くなる物件もあります。

競売物件を「高い!」と感じている人は、実は競売の中でいわゆる超人気物件を見ていることが多いんです。

この記事では競売物件で賃貸経営するのに狙い目な物件を紹介します。

競売で狙うべき物件とは?

私が競売で入札し続けていた理由は、私の投資方法に競売がピッタリ合っているからです。

私が競売を利用する心理
  • できるだけ安く買いたい
  • 時間に余裕があるので手間暇を惜しまない
  • 築20〜35年の物件を購入したい
  • 地方物件を狙っている

競売で不動産を買うのに向いている人は、地方の築古物件が欲しくて手間暇を惜しまずに調理ができる人です!!

エリック
とにかく安く買いたいんです

不動産投資のリスクとは?賃貸物件初心者でもわかる要点解説

競売は卸売市場である

競売物件を落札している7〜8割が不動産転売業社なんです。

不動産会社が物件を仕入れているのが安く買える物件もある証拠ですよね。

本当にそんなことわかるの?

BITという全国の競売物件情報が載っているサイトで、「個人」が落札したか「法人」が落札したかが確認ができるのです。

法人が落札している場合は、高確率で不動産屋。

転売不動産業者は築20年より新しい物件を入札してくる傾向があります。

綺麗にリフォームして、新築は購入できないけど「家が欲しい」家庭に売却することを目的としているのです。

一般の家庭は中古住宅を自らの手でリフォームして購入するという発想がありません。

汚い物件や安すぎる物件を「汚い」「怖い」と避けがち。

「訳あり」のように見える競売で不動産を調達し、調理をしてから一般家庭に販売するのです。

競売は不動産の卸売市場!

築地市場あらため豊洲市場で魚を購入したら、商店街のスーパーで買うよりも魚を安く買うことができますよね。

それが競売なんです。

築年数が古い物件はお安い

不動産転売業者が狙わない物件を狙うことが安く買う秘訣です!

先述したとうり、築年数が浅い物件は不動産転売業者が狙うのであえて築浅を狙わない!(どちらにしろ利回りが悪いです)

自分が住むのではなく、ビジネスとして賃貸経営を目的にしているので、割り切って安く購入できる築古の物件を狙いましょう。

築古物件を低価格でリフォームするだけで、借り手が現れます。

ゴミ屋敷は激安

私は積極的にゴミ屋敷に入札しています。

えっゴミ屋敷なんて絶対に嫌!!!

私は全く気にしません。ゴミを撤去するのは業者にお願いするからです。自分では足も踏み入れたくないです。

業者にお金でゴミを捨ててもらえ綺麗にしてもらえるなら、気にならないですよね。

ゴミ撤去費用って意外に安いんです。何社か見積もりを出すと安い金額で撤去してもらえます。

ゴミ屋敷だと設備が壊れてるかもわからないでしょ?

もちろんその可能性を考慮して、リフォーム代を多めに見積もってから入札。

多めに見積もっても、ゴミ屋敷は入札件数が少ないので安く落札できる可能性が高いんです。

地方物件がお安い

地方物件は何よりも安く購入でき、ある程度の金額で賃貸に出せるので利回りがとても良いです。

地方物件ってどのあたり?

東京、埼玉、神奈川だとまだまだ落札価格が高い傾向にあります。

香川県の平成30年11月14日開札分のデータより抜粋

香川県のような地方になると入札件数が3件、ましてや誰も入札をしない「不売」まで存在するのです。

四国や九州などこういう不売物件や入札件数が少ない物件を狙って入札すると、最低価格で落札できることも可能です。

東京に住んでる場合は、不動産投資でどのエリアを狙ったらいいの?

めちゃくちゃ高くなる物件

たまに「誰がこんなの買うんだよ」って金額で落札される物件をみます。

不動産投資家にとっては、たくさんある物件のうちの一つですが、住んでいた人、その親族にとってはオンリーワンの物件です。

不動産は人生で一番高い買い物なので、こだわりぬいて設計した家、幼少期の思い出etc…

債務者以外で親族が落札しようとするケースがあるのです。

競売はクローズドオークションなので、負けてしまったら取り返しがつかなくなります。

どうしても購入したい人は高値で入札するしか取得方法がありません。

こういう場合は、値段をつけ間違えたと落ち込まずにすっぱり諦めしょう!

競売は安くないと買う意味がない

初心者にありがちなのが、どうしても良い物件に見えてしまいついつい高値で入札してしまうこと。

競売は安くないと買う意味がありません。

占有者に退去してもらう費用、リフォーム費用を見積もって安く購入しなくては、わざわざ競売に手を出さなくてもよかった事態になりかねません。

エリック
必ず欲しい物件はまた出てきます!

深追いせずにマイルールを設けて、安く買いましょう。




Twitterでは毎日不動産投資に関する役立つ情報を発信しています。

内覧した物件の良いところ、悪いところ、DIY、不動産投資で気がついたポイントを画像付きで紹介しています。

ブログの更新もTwitterにてお知らせしています!

エリックTwitterのフォローはこちら

YouTubeのエリック不動産チャンネルでは、ハプニングありの実践ボロ戸建て不動産投資をお届けしています!

 

SUZURIにてポップで可愛いTシャツやパーカーも発売中!残置物撤去やDIYに汚れても良いお洋服としていかかですか?