新築って損?不動産投資で中古物件を購入すべき4つの理由




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不動産投資をこれから考えている方は、新築物件と中古物件どちらを購入しようと思っていますか?

耐震強度が高く、住みやすい最新設備が整っている新築物件の方が住み手が見つかりそう!ですよね。

しかし新築物件はそれ以上に損をしてしまうことが多いのです。

今回は不動産投資をする際に新築よりも中古の物件を選んだ方がいい理由をご紹介します。

この記事はこんな人にオススメ

・不動産投資始めようと思っているが、どこから始めて良いかわからない

・新築か中古かどっちか悩んでいる

・儲けたい

買った翌日には、含み損をかかえる

所有している不動産の価格が下落したことで生じる損失のことを「含み損」と言います。

バンビ
中古物件に比べて新築物件の方が含み損が出やすいことをご存知ですか?

 

不動産を購入する際には消費税や固定資産税などの税金がかかります。

今回は消費税や固定資産税の観点から含み損を説明しますね。

 

固定資産税は「固定資産税評価額 × 1.4%」という計算で算出できます。

固定資産税評価額は自治体によって独自に決められている基準です。

 

ここで注目していただきたいのは、固定資産税の税額を大きく左右する「固定資産税評価額」

実は物件の構造や建材、設備によって固定資産税評価額は変わります。

建てるためのコストが高いほど、固定資産税評価額は高くなる傾向にあります。

 

例えば、同じ床面積の物件が2つあったとしましょう。

一方は木造戸建て、もう一方は鉄筋コンクリートの戸建てだったとしたら、鉄筋コンクリートの戸建ての物件が固定資産税評価額は高くなるのです。

 

また同じ床面積で同じ構造の物件があったとしても、新築時のシステムキッチンやバス・トイレが最新であったり、大きさや数が多い方が固定資産税評価額は高くなります。

亀太郎
内装でも違うのか

 

次に消費税ですが、不動産購入時に消費税がかかってくる費用を下記にあげました。

 

仲介手数料

仲介してくれた不動産に対して払う費用

 

融資事務手数料

物件を購入する際にローンを組んだ場合にかかる事務手数料

 

司法書士への報酬

物件の登記を司法書士に依頼した場合にかかる費用

 

仲介手数料は「(物件の売買価格 × 3% + 6万円)+ 消費税」で計算されます。

3つの中では不動産の売買価格が高ければ高いほど、課税される消費税も高くなることがわかりますね。

 

つまり、中古物件よりも売買価格が高い新築物件の方が、消費税も高くなる可能性があります。

 

不動産を購入すれば、必ず払わなければならない固定資産税と消費税。

不動産は決められた価値がないとされているので、買った瞬間に価値が下がると言われています。

 

買った瞬間に価値が下がるにも関わらず、高い消費税と固定資産税がかかるのは含み損と言わざるをえません。

新築物件の方が中古物件よりも含み損は大きくなりますね。

建物の価値がさがる!

建物は時間が経つとどんどん価値が下がっていきます。

耐震強度や設備の劣化などによって価値が下がるのは仕方のないことですよね。

新築の物件を購入してしまうと、法廷耐用年数が超えた建物の価値がない物件に住宅ローンを35年間払い続けることになります。

 

新築の木造物件の法定耐用年数は22年です。

ここでいう法定耐用年数とは、「このくらいのつくりなら、これくらいはもつだろう」と、不動産や船舶などの固定資産を使用できる期間を定めたもの。

 

この法定耐用年数によって、減価償却の期間が計算されます。

減価償却とは耐用年数に応じて、少しずつ分割して経費を申告する会計上の処理を言います。

 

不動産の購入費や固定資産税などの経費は1度に確定申告するのではなく、何回かに分けて申告するというルールがあるということです。

 

築22年以上の木造戸建ては4年で減価償却をすることができます。

新築よりも中古の物件の方が、早く申告できます。

田舎で築20年〜築30年の物件っていくらで売ってるかわかりますか?

バンビ
田舎の中古物件がいくらで売られているのか調べたことはありますか?

田舎の安い物件だと数十万円から300万円程度で売られています。

都内で新築の物件ばかり見ていると、数十万円なんていう価格は当然目にしないでしょう。

 

新築から5年10年たった建物は価値の下落が激しいので、築20〜30年程度の物件はかなり安値で売られています。

中古の物件は、新築の物件よりもはるかに安い金額で購入することができるのです。

 

数千万円で売られている新築物件と比べると驚きの値です。

築20年以上も経っている物件は、「ボロボロで誰も住みたがらないのでは?」と思いますよね。

次の章で、新築のきれいな物件ではなくボロボロだとしても中古の物件を購入した方がいい理由を説明します。

中古物件をリフォームした方がお得

ボロボロの中古物件は誰も住みたがらないと思いがちですが、リフォームをすればきれいになります。

新築の最新設備が整った物件は家賃が高いので、少々古くてもある程度きれいな中古物件で家賃を安くして住みたいという方が多くいます。

少しぐらい外装が汚くても、内装さえキレイであれば住んでいるうちに都になります!

 

つまり、安い物件を買ってリフォームをしても、充分に需要があります!

リフォームは自分でDIYすることもできますし、お金をかけて業者にリフォームを依頼することもできます。

 

新築物件は買った瞬間に建物の価値が下がりますが、ボロボロで底辺の価値しかない物件を買ってリフォームすれば、購入時よりも価値が上がります。

建物の価値下落に合わなくて済むのが嬉しいポイントです!

 

「ボロボロの中古物件ならば、その分リフォーム費が高くつくのでは?」と思っている方も多いかもしれませんが、オーナーが自ら設備を購入して業者に提供する「施主支給」なら安く済ませることができます。

 

例えば、キッチンなら10万円から新品に交換できますし、インターホンは1万円で付けることができます。

中古物件を安く購入し、安くリフォームする方がはるかにお得ですよ。

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まとめ

新築物件よりも中古物件の方が、税金の面でも購入費用の面でもお得だということがわかりましたか?

 

ボロボロでも、リフォーム次第でいくらでもきれいになる中古物件。

購入したてはきれいだけれど、どんどん価値が下がっていく新築物件。

あなたはどちらに投資したいですか?

 

もちろん、建物の価値が下がりきった築20年すぎの物件を買うべきでしょう。

しかし、「どこまでボロボロでも大丈夫なの?」「田舎の物件がいいのはわかるが、具体的にどこがおすすめ?」など、まだまだ不動産投資の物件選びには疑問が残りますよね。

東京に住んでる場合は、不動産投資でどのエリアを狙ったらいいの?

ラベル名
ライター名:バンビ元広告代理店の営業、現在フリーライターとして活動

人材系、ファッション、美容、旅行など多ジャンルの執筆中