「接道なし」物件を不動産投資で購入するメリットと注意点




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こんにちは!築古不動産投資家のエリック@eric7blogです!

物件情報を見ていると「接道なし」物件があります。

接道なしって、なんだよ。って思いますよね。

日本では救急車や消防車が通れるように、幅が4メートル以上ある道路に2メートル以上接していないといけない決まりがあります。

メリットは家を安く購入でき、毎年払わなくてはいけない税金もお安いこと。

デメリットは家の価値は低く、銀行からの評価が低く、他人の土地であれば通れなくなる可能性があります。

この記事では接道なし物件を不動産投資で購入するメリットと注意点を紹介します。

接道義務とは?接道なしってどういう意味

建物を建てる時に、幅が4メートル以上ある道路に2メートル以上接しなくてはいけない決まりがあります。

2メートル以上、接しなくていけない決まりを「接道義務」と言います。

国道や都道府県が決める道路法で、建築基準法というのが決められています。

エリック
消防車や救急車が通れるように2メートルの幅が欲しいですよね

建築基準法の道路に、自分の所有地が面していても大丈夫。

私道と言って、みんなで権利を分け合った道も問題ありません。

地域の家の人たちで、道を作ってしまうことがあるんです。

この場合は「持分」と言って、割り勘した証明の「権利」が必要になります。

割り勘した証明がないと、「お前タダで通るなよ」とドヤられることがあるので要注意です。

壊しても家は建てられません

再建築不可物件って聞いたことありませんか?

今は家が建っているのは仕方ないけど、壊しちゃったらもう建てられないよ!という場所のことです。

幅が4メートル以上の道に、2メートル以上くっついていないといけません。

2メートル以上道幅がある建築基準法の道路が面していないと、これから建物を建てることはできません。

これから家を建てちゃいけないよ!を再建築不可と言います。

後ろに下がったら家は建てられる

セットバックと言って、建物をもっと後ろに建てるなら家を建ててもいいよ!って物件もあります。

家を直しながら使い続ければOK

古くなったら「壊して建て替えなくてはいけない!」と思い込んでいませんか?

木造物件は直して使えば良いんです。

少しづつ直していけば住めなくはありません。

接道なし物件を購入する注意点

土地の価値は道に隣接しているので生まれてきます。

しかし、道がないと本当に価値はないのでしょうか?

接道なしのリスクは

  • 道を通るなと言われるリスク
  • 銀行からの評価がない
  • 家の価値は低い

道を通るなと言われるリスク

他人の土地をご好意で通して貰っている場合があります。

その場合は、現状はなんの問題はないですよね。

エリック
家は人に貸せば家賃がもらえます

他人の土地なので、いつ「通るな。お金払え。」と言われてもおかしくはありません。

所有者が亡くなった時に、子供も同じ対応をしてくれるか不安が残りますね。

銀行からの評価がない

現金購入の場合はなんの問題もありませんが、建築基準法に定められた道路に面していないと銀行からの評価がありません。

エリック
銀行からの評価が0って、すごいですよね。

家の価値は低い

建築基準法に定められた道路が面していないと物件を安く購入することができます。

現金で購入する大家からするとウハウハですよね?

同様に売却する時に家の価値は低いです。

エリック
家を売らなければ良いなら問題ないと思ってしまいます

しかし、どんな事情があるかわからないのでリスクではありますね。

接道なし物件を買うメリット

リスクがある「接道なし」物件を買うのはメリットがあるからですよね。

ズバリ、物件を安く購入できるから。

毎年払わなくてはいけない税金が安いのです。

物件が安く高利回りが狙える

接道なし物件だから、家賃がとれない訳ではありません。

賃貸の需要はあります。

購入価格が低く抑えられる分、高利回りを狙うことができますね。

固定資産税が安い

再建築不可物件は税金上の評価も低くなります。

国の評価が低いので、毎年支払わなくてはいけない固定資産税がお安いんです。

まとめ

物件を現金購入して、売却しないのであれば「接道なし」物件を購入しても問題ないのではないでしょうか。

物件を安く購入でき、固定資産税が安いのはありがたいですよね。

一方で、万が一売却しなくてはいけない時には接道なし物件は気をつけたいものです。

 




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