沖縄で不動産投資をするなら?軍用地投資をわかりやすく解説




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こんにちは!ゆるニート大家のエリック@eric7blogです!

沖縄で不動産投資やってみたい!って思いませんか?

沖縄は物件の購入価格が高いにも関わらず、賃料が安い地域です。

また米軍基地投資が盛んな地域になります。

この記事では沖縄特有の不動産投資について解説していきます。

動画でも解説しています!

沖縄の物件は高いのに賃料は安い!

沖縄の家の金額が高いという話は聞いたことはありませんか?

そうなんです!

エリック
沖縄の物件ってめちゃくちゃ高いんですよ

どれぐらい高いかというと「沖縄 中古 戸建て」で検索すると最安値で790万円、2番目に安い物件で888万円、3番目に安くて930万円なんです。

沖縄で戸建てを買おうとすると、余裕で1,000万円以上の金額を払わなくてはなりません!

もちろん1,000万円で平成築やオシャレな外観だったら文句は言いませんよね。

築50年とかで1,000万円越えは「マジかよ」と思わざる追えません。

というわけで、僕の得意分野である田舎でボロ戸建て投資が向いていないのです。

僕の得意分野というのは、いわゆるボロ戸建て不動産投資。

千葉県の田舎で数万円〜数十万円といった金額で物件を購入し、自分たちでリフォームをして客付けをするといった方法です。

まず沖縄では数万円〜数十万円といった金額で物件を買うことができません(と、思われます)

戸建てを売却するのはファミリーですよね?

投資家ではありません。

千葉県ではお年寄りが住まなくなって販売することが多く、安い金額で購入することが可能です。

一方で沖縄に住んでいる人は、自分たちの物件に価値があることを知っています。

エリック
投資家でないファミリーも自分の家に価値があることを知っているのです

その為、千葉では起こりうる、売却したい人と購入したい人の歪みが起きにくくなっています。

また沖縄ならではの家の特徴があります。

一般的に戸建ては木で作られているのですが、沖縄の場合は鉄筋コンクリートで造られています。

台風と湿気が多い気候のため、シロアリ被害があり木造ではなく鉄筋コンクリート造の物件が多いのです。

全体の8〜9割が鉄筋コンクリート造になります。

以上のことから沖縄では、物件は安く購入することが難しい環境なのです。

 

と言っても不動産投資家としては、賃料が高ければ家の販売価格がちょっとばかし高くても何の問題もありませんよね!

しかしですよ。

しかしです。

エリック
貸し出す月額賃料は別に高いわけではないんです

むしろ安い!

40〜50平米の2LDK駐車場付きが35,000円程度で借りることができてしまいます。

投資家泣かせです。

築古不動産投資の王道の安く買って高く貸す!という手法が沖縄では難しい現状にあります。

沖縄の軍用地投資とは?

軍用地という言葉を聞いたことがありますか?

軍用地とは自衛隊の基地やアメリカの基地のことを言います。

実は沖縄にあるアメリカの基地の土地は、民間人が所有しています。

そのため国が所有者に賃料を支払っているのです。

土地の所有者からすると国が借りてくれてると、安心ですよね。

この沖縄の軍用地ですが、沖縄本島の約8%が軍用地!

エリック
誰にでも軍用地を手に入れられるチャンスがあるのです

軍用地投資のメリットは?

軍用地投資のメリットは3つあります。

  1. 現金化しやすい
  2. 銀行からお金が借りやすい
  3. 銀行預金よりお金がもらえる

現金化しやすい

軍用地の一番のメリットは現金化しやすいことが挙げられるでしょう。

軍用地は大変人気のため、売ろうと思ったらすぐに売却することができるのです。

最短で2週間程度で現金が手元に入ってきます。

エリック
普通の物件はこう簡単にはいかないのですよね

売却を決めたら不動産さんに持ち込んで、不動産屋さんが調査していきます。

ネットに販売を出して、購入希望者が名乗り出てきて販売になります。

軍用地の場合は、欲しい人が列をなしている状態なので即売却することができるのです。

銀行からお金が借りやすい

軍用地のメリットの2つ目は、銀行からお金が借りやすいことです。

軍用地の借主は国!

国ってことは滞納リスクがほぼありません。

また売却も見込めるため、資産価値が高いと評価されます。

買主の信用があまりなくても、土地を評価してくれるので銀行がお金を貸してくれるのです。

銀行預金よりはお金がもらえる

軍用地の年間賃料の約50倍ぐらいで軍用地は販売されています。(2021年9月現在)

エリック
利回りで言うと2%ほど

お金を多く持っている人にとっては、銀行にお金を預けたところで0.01%にしかなりません。

投資家からすると利回り2%は低く感じるかもしれませんね。

しかし、銀行に預けるよりは遥かに多くの金額を手にすることができるのです。

軍用地投資のデメリットは?

軍用地投資のデメリットは、投資的に損をしてしまう可能性があることです。

結果的に損する可能性がある

投資に絶対という言葉はありません。

軍用地は今でこそ人気で、すぐに売却することが可能です。

エリック
しかし、売却するときに同じ金額で売れるとは限りません!

他の不動産投資に比べて、入ってくる収入が少ないからこそ、最後に売れる金額が安ければ損をしてしまう可能性があります。

今がピークで値下がってしまう可能性も十分に考えられます。

軍用地が返還されるかもしれない

沖縄に米軍がいることが問題になっていることは、聞いたことがあるのではないでしょうか。

沖縄に住んでいる人の中には「米軍基地が反対」と主張している人がいます。

米軍基地がなぜ反対されているのか?

  • 米軍による事故があった
  • 米軍による犯罪があった
  • 騒音問題

この3つの理由が挙げられています。

事実として米軍があるから起こる被害があります。

一方で米軍基地ありきで商売されている方も多くいらっしゃいます。

僕が滞在していた北谷というエリアでは、メニューが英語やドル表記があったりしました。

反対している人の多くは40代よりも上の世代。

40代よりも下の世代は、生まれた時から米軍基地があったので、今の状況が日常だからです。

ただ反対派が多く存在しており、いつ返還されてもおかしくない状態と言えるでしょう。

軍用地が返還されたらどうなるのか?

安心安定だと思われている軍用地が返還されてしまったらどうなると思いますか?

エリック
既に返還が決まった軍用地があるのです

普天間基地という基地で、こちらは10年後に返還予定!

しかし、「10年で返還されるわけがない!」と言われています。

15〜30年ほど、土に埋まっている危険物の除去にかかるとの見方があります。

こだぽん
軍用地は返還されたらすぐに価値がなくなってしまうの?

軍用地は沖縄本島の8%もの土地があるため、こればっかりは場所によってしまいます。

普天間基地のように空港や中心地の那覇に近い場所にある場合は、再開発で利益を得れるかもしれません。

広大な土地はイオンモールのような大型ショッピングセンターや、市街地にしたりできるからです。

場所によっては軍用地が返還されても利益になる可能性も十分にあります。

軍用地の買い方は?

一通り軍用地についてお伝えしてきましたが、軍用地はどのようにして購入することができるのでしょうか。

一般の人でも土地や建物を購入するのと同様に買うことができます。

  • 不動産屋さん
  • 不動産ポータルサイト
  • 地元新聞広告
  • 競売
  • ジモティ

普通の物件を違うのは地元新聞広告に出ることでしょうか。

争奪戦のため、朝5時ちょうどにオンライン版の記事を見る方もいるとか。

人気ではありますが、軍用地も他の土地同様に不動産屋さんや個人売買で購入することができます。

エリック
ネットで普通に販売されていましたよ!

まとめ

沖縄で不動産投資をしてみたいと思いましたか?

結論からいうと、お金が有り余っていて「銀行貯金するよりはマシ」と思っている方には向いている投資と言えるでしょう。

これから資産を形成していく方には、既に市場が出来上がっているため難しいのではないでしょうか。

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