不動産投資で市街化調整区域を理由に物件を買わないのは損




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

市街化調整区域って物件を買ってはいけないじゃないか?と思いますよね。

市街化調整区域は物件や固定資産税の値段が安いです。賃料がもらえる地域であれば市街化調整区域を理由に購入しないのは損です。

市街化調整区域では建て替えはできませんが、リフォームすることはできます。

この記事では不動産投資で市街化調整区域の物件について紹介していきます。

市街化調整区域とは?

市街化調整区域とは、もうこのエリアでは新しい家を作ってはいけませんという地域です。

家を作ってはいけないだけではなく、自治体が整備もしていかないよー!と宣言された地域になります。

例えば山奥に数軒の家が建っていたとしましょう。

その数軒の家のために水道管の維持をして、電柱の整備をします。

エリック
国からしたら家がなければ公共費用大幅削減できますね

コンパクトシティという言葉を聞いたことはありますか?

街をコンパクトにまとめて、ギュっとしてしまおう。

コンパクトシティににしてしまえばインフラの設備もかからないよね。というもの。

市街化調整区域とは、住宅や施設などを積極的に作らない地域のことを言います。

一般的な住居や施設を作ることを原則的に認められていません。

日本の政策として市街化調整区域が作られています。

都市計画法では市街化区域が原則として建物が建てられる地域で、市街化調整区域が原則として建物が建てられない地域になります。

市街化調整区域でも建設許可があれば建設できる

市街化調整区域だから、絶対に住んではいけないというものではありません。

家があれば住むことが可能です。

市街化調整区域であっても、地方自治体の建設許可が下りれば住宅を建てることができます。

市街化調整区域の土地と建物で建設しやすい建物は

  • 高齢者施設
  • 社会福祉施設
  • 医療施設

の3つです。

エリック
社会貢献のある建物であれば建設しやすいのが特徴ですね

市街化調整区域の土地と建物の値段は安い

市街化をするのを止めます!と宣言した地域に物件を購入したい方はあまりいませんよね?

市街化調整区域では物件を安く購入することができます。

購入したいライバルが少ないので、市街化調整区域の物件はお安めに購入することができるのです。

賃貸で貸し出す金額も決して、高い訳ではありません。

例外もあります。

市街化調整区域で安く入手できるにも関わらず、家賃相場が高めのところは不動産投資に向いています。

購入価格と賃貸相場の歪みがある物件は購入するべきです。

利回りが高く、物件の初期費用を回収してしまえば安心できますね。

市街化調整区域は固定資産税が安い

市街化調整区域では固定資産税が安くなります。

基本的には建物を建設しちゃダメだよ!という地域なので、自ずと国が定めた固定資産税もお安くなります。

さらに都市計画税もかかりません!

固定資産税と都市計画税は、別の税金ではありますが同じ請求用紙でくるので固定資産税が安くなったと誤解される方が多め。

私が住んでいる千葉県での税率は

固定資産税 1.4%

都市計画税 0.3%

になります。

エリック
0.3%が免除されるのはありがたいですよね

市街化調整区域は融資が通りにくい

市街化調整区域の物件は住宅ローンが通りにくい欠点があります。

自ら進んで市街化調整区域の物件を購入したいという一般層は多くはありません。

市街化調整区域の土地は安く手に入れることができます。

土地の担保価値が低く、銀行から価値を認めてられない場合が多くなります。

市街化調整区域の物件を購入する場合は、融資が使えない可能性があります。

土地と建物を売却する時も同様に、現金買いの方のみが購入する為に土地と建物の値段が低くなってしまうのです。

市街化調整区域物件はリフォームすれば良い

市街化調整区域の物件は建設するのには規制があり原則として認められていません。

建設はできませんがリフォームをすれば住むことはできますね。

極端な話ですが、建設許可が必要のない程度に改修を続ければ良いだけです。

木造物件は修繕が簡単なことが長所になります!

建てられないからといって、諦めるのは早いです!

修繕して使い倒しましょう!

まとめ

リスクさえ把握しておけば、市街化調整区域で物件を買っちゃいけない訳ではありません。

物件を安く購入できて賃貸が見込めるのであれば購入して問題ありません。

購入価格と賃料の歪みを見つけられる地域がきっとあるはずです!




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