戸建てオーナーチェンジ物件を購入するメリットと注意点




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こんにちは!戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです!

オーナーチェンジ物件ってどうなのか不安になりませんか?

オーナーチェンジ物件は、良い物件であればとっても楽ではありますが、欠点を隠しやすいことから騙せれてしまう可能性もあります。

内覧ができずに瑕疵に気づかずに購入してしまうかもしれません。気に入らない入居者でも追い出すことができません。

リスクを一つ一つ納得した上でないと、購入するのは非常に危険な物件で初心者にはおすすめ致しません。

オーナーチェンジ物件について解説してきます!

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、物件に既に入居者がいる状況で、その賃貸契約内容を引き継ぐ物件のことを言います。

賃貸契約が既に結ばれている状況なので、良い点も悪い点もあります。

気をつけないといけない点がいくつかあるので、購入を検討している方は、全てのリスクを把握してから手を出してみまましょう。

個人的には不動産投資初心者であると騙される可能性があるので、中級者以上が手を出す物件だと思います。

戸建てオーナーチェンジ物件のメリット

戸建てオーナーチェンジ物件のメリットは、とにかく「楽」。

羨ましいメリットを紹介していきます!

買ったその日から収益物件

オーナーチェンジ物件は、既に入居者がいる物件。

当たり前ですが、物件を購入したらすぐにお家賃が入ってきます。

通常であれば物件を購入して、リフォームをし、入居付けをしていきますよね?

入居付けだけで少なくとも1ヶ月はかかるので、その分だけ得をしたことになります。

入居者が付かなかったらどうしよう!といった心配もなくなりますね!

最初にリフォーム代金が必要ない

オーナーチェンジ物件の良いとことは最初にリフォーム代が必要ないところです!

リフォームせずに家賃が入ってくるなんて楽ですよね。

「そんな上手い話があっていいのか?」ってぐらい簡単にお金が入ってきます。

実質利回りが明確

オーナーチェンジ物件の良いところは利回りが明確に分かるところです。

普通の物件であれば、物件購入時に実質利回りはわかりません。

分かるの表面利回りのみ。

リフォーム代など実際にかかった費用がいくらかかったかがわからないと、投資の成果はわかりません。

早く分かることで安心して次の投資を始めることができます。

利回りとは?表面利回りと実質利回りの計算方法!不動産投資家は必需

クレームが少ない

戸建てはクレームがあまりないと聞いたことはありませんか?

戸建て物件では、住んでいるうちに自分の家みたいな感覚になるので、クレームが多くありません。

ある程度のことなら自分で直してくれちゃうんです。

クレームがあるとしても住んでから1年以内。

住みはじめたては、あれがダメこれがダメと気になってしまうようです。

戸建てで数年住んでくれている人であれば、本当に住んでいるの?と言うぐらい何も起こりませんよ。

戸建て不動産投資のリスクとは?初心者でもわかる要点を徹底解説

戸建てオーナーチェンジ物件の注意点

戸建てオーナーチェンジ物件のこわいところは嵌められる可能性があるところ。

入居者がいるからこそ、隠したいところが隠せてしまうのです。

家の中が見えない場合がある

オーナーチェンジ物件の場合、当たり前ですが所有者と入居者が違います。

所有者は売却意思がありますが、入居者は違います。

家賃を払って家に住んでる人なので、家を見せてもらうにはオーナーがお願いして見せてもらうのです。

しかし、どこの誰かわからない他人に、自分の家を隅から隅まで見学させたくないですよね?

ここがダメ!アレがダメだ!と住んでいる人の目の前で言う失礼な人もいます。

その為、入居者とオーナーから内覧を断られてしまう場合があります。

内覧ができない場合、瑕疵に気づかないかもしれません。

対策として、入居者が入る前のハウスクリーニング済みのお写真をもらっておきましょう。

写真という証拠さえあれば、入居者が退去する時に請求ができますね。

実質利回りが見えてるので指値が効きにくい

オーナーチェンジ物件は指値が効きにくいです。

所有者が投資家なので、不動産投資の知識がある程度あり、感情に流されないからです。

投資家は相場も地価も把握しています。

一般売買は、一般家庭の所有欲求がない人から購入するから指値がきくのです。

利回りの良いオーナーチェンジ物件を好んで売却したい人はあまりいません。

高利回りの物件をわざわざ手放したくないからです。

もっと良い物件のために現金を作りたいのか、はたまた物件整理のためか。

不動産投資の戦略の中での売却なので、安い金額であれば売却しないという人が多いのです。

退去時に敷金を返却しなくてはいけない

オーナーは入居者から敷金を預かっています。

退去する時は新オーナーが敷金を返却しなくてはいけない決まりがあります。

亀太郎
俺は敷金貰ってないのに!

そういうものなので仕方ありません。

購入時に返却する敷金も計算に入れて購入しましょう。

入居者に賃貸借契約以外のことをお願いしにくい

入居者は既に前の所有者と賃貸契約を結んでいます。

所有者都合でオーナーが変わるわけですから、新しいことをお願いしにくいのです。

新しい賃貸契約を結ぶのにも、向こう側からするとめんどくさいですよね。

新しいお願いごとを言いにくいです。

たまに家賃保証が入っていない場合があります。

お願いをする時のコツは、1ヶ月無料にしてあげること。

向こうにも徳があると分かれば、対応してくれます。

家賃保証への加入の場合は、初年度は支払うので、来年からはお支払いお願いしまうね。と伝えるとYESと言ってもらえやすいですよ。

家賃が相場とかけ離れている可能性がある

オーナーチェンジ物件の場合、良くも悪くも家賃相場と家賃が開いている場合があります。

退去した場合にいくらで入居者が募集できるのかも、購入時の材料になるので、必ず調べてから購入を検討しましょう。

安い家賃で住み続けているからといって、契約書更新時に家賃の値上げの交渉をしてみましょう。

周辺の家賃相場よりも安い根拠を示し交渉してみましょう。

値上げの相談に了承してもらえるか、自ら退去してくれる場合もあります。

 

家賃が周辺相場よりも遥かに高い場合は、すぐに退去してしまうことを想定しましょう。

物件を高く売る手段として、オーナーさんの知人が住んでいるだけかもしれません。

相場家賃で計算し、賃貸需要があることさえ確認していれば安心して対応できますね。

オーナーチェンジ物件だからといって、入居者に固執すべきではありません。

気に入らない入居者の場合、追い出しがめんどくさい

既に入居者が住んでいるオーナーチェンジ物件では、入居者を追い出すのがとてもめんどくさいです。

入居者は借地借家法により保護されているので、簡単に退去してもらうことはできません。

任意でお金を払って交渉するか、法的に追い出すかどちらかになってしまウノです。

入居者に家賃滞納がないか、確認すると良いですよね。

戸建て物件の場合は、荷物が放置されていたりと、外からでもだらしない性格の人はなんとなくわかります。

退去後のリフォームの計算が読めにくい

オーナーチェンジ物件は最初にリフォームが必要ないのがメリットですが、いつかは入居者の退去がやってきます。

退去時のリフォームが怖いですよね。

エリック
いくらかかるか不安

実際に住んでいるということはライフラインがしっかりしているので、リフォーム費用の高額な水回りは大丈夫ということです。

住んでいない物件のリフォームに比べて、入居者がいた物件はとんでもない金額のリフォームにはならないのでそこは安心できるポイントですね。

楽すぎて大家スキルが上がらない

なんとも贅沢な悩みではありますが、オーナーチェンジは何もすることがなさすぎて、スキルが上がりません。

物件を持っていると新しいことに挑戦し苦労し、不動産投資家としてのレベルが上がっていくのです。

1戸の苦労と思い出がないのは寂しいきがします。

しかし!楽にこしたことはありませんね!

羨ましいです!!!

オーナー物件を購入するにはリサーチが大切

オーナー物件を購入するにはリサーチが必然となってきます。

失敗するのはリサーチ不足から!

入居者の家族構成、勤務先、契約期間など事前に聞いて、どんな人なのか想像しておきましょう。

また、接触できる機会があるのであれば、何か壊れている場所ははないか聞いて、一つだけ直してあげるのがオススメです。

最初に良心的な関係を作り上げることが、オーナーチェンジ物件の必勝法になります。

オーナーチェンジ物件に挑戦するのではあれば、デメリットを踏まえて挑んでみましょう。

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