こんにちは！築古戸建て投資家のエリック（@eric7blog）です！
1986年生まれの現在32歳。28歳から不動産投資をはじめ、現在4年目。
縁もゆかりもない、田舎に戸建を4戸所有しており、5軒目が今月11月に決済予定です。
「働きたくない」思いで不動産投資を進めています。
目次
就職を選ばなかった経営者時代
私は駒澤大学経営学部2年生の時に起業した為、就職したことがありません。
2017年12月に法律改正で廃業するまで、9年間の会社経営をしてきました。
不安定な業種で決算すると利益がなく赤字の年もあったり、通算するとたいした利益もなく私の会社経営を終えました。
いつかこの商売はできなくなるから、他に安定した収入源をつくらなくては！と不安定な経営状態に感じ、投資の勉強を始めました。
危機感を持ってお金の勉強
貯金がある程度溜まった時に、定期預金の金利の低さに驚きました。
ゆうちょ銀行で0.01%
そこで金利が0.3%の香川銀行セルフうどん支店、トマト銀行ももたろう支店、静岡銀行インターネット支店の定期預金に辿りつきました。
藤巻健史氏の日本経済の崩壊を読み、ハイパーインフレや預金封鎖に怯えて、アメリカの銀行に口座を開設。
日本円だけで資産を保有していると、何かあった時に「日本を脱出できない」と考えるようになりました。
師匠藤山勇司先生との出会い
多くの不動産投資家が影響を受けている「金持ち父さん貧乏父さん」
この本に読んで不動産投資に興味を持ち始めました。
改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)
金持ち父さん貧乏父さんを読んでから、不動産投資の本を何冊か読んで「サラリーマン大家さん」入門をブックオフで立ち読み。
それをきっかけに藤山勇司先生のセミナーに入会しました。
この藤山先生の漫画は、藤山先生のセミナーに入るとこんな内容だったんです。
- お金に困らなくなる
- 不動産投資の仲間ができる
- 自信がついて女の子にモテる
なんとも胡散臭い
私はそこで信憑性を確かめるべく「藤山勇司」と検索し、藤山先生の入門セミナーに参加したのが、私の不動産投資へのきっかけです。
安くないセミナー費用だったので、セミナーに入会したからには絶対に一軒買って元を取るぞ！という意気込みでした。
藤山勇司先生のセミナーで学んだこと
藤山勇司先生は「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門」という本がブームになった競売不動産の第一人者です。
サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門 (実日ビジネス)
競売とは家のローンが払えなくなったり、借金が払えなくなった人の家を、国が仲裁してクローズドオークションで売却するというもの。
占有屋というガタイの良い、厳ついにいちゃん達が家に居座り、麻雀してるやつです（笑）
当時は居座るだけで現金になる時代だったんです。
今では即逮捕なのでこういう人たちはいません。
まるで漫画のような世界ですよね！
田舎で不動産投資？なぜ田舎の戸建てを選んだのか
不動産投資には正解はたくさんあります。
私は属性悪く、現金が手元にあったことから地方築古戸建てを選びました。
もしも自分が上場企業の役員であれば都心の物件を購入していたかもしれません。
- 手元に現金があった
- 信用がなかった
- リスクが少ない
会社経営で手元に現金があったけど、私自身不安定な仕事をしていた為、信用がなく融資が受けにくい状況だったのが一番大きな理由です。
融資を受けたところで、返していくことに不安もありました。
競売では基本的に最初の1軒目は、現金で購入することを推奨されています。
耐用年数の越えた田舎の物件だと、最初の1軒目は融資がおりにくいからです。
また地方の築古不動産は、土地の金額以下で土地と不動産両方を購入するので、リスクがかなり少ないです。
何かあっても賃貸にせず売却が可能。
売却すらもできなかったら、家を取り崩して土地で販売もできるんです。
セーフティーラインが何段階もあるという点で、田舎で築古戸建を購入することにしました。
ジム鈴木先生との出会い
私は不動産投資において出口戦略を考えていません。
ジム鈴木先生に出会って不動産投資の価値観が変わりました。
ジム鈴木先生は不動産投資は戸建てのみで40軒持っているという変わった投資家。
一番古いのは築70年で、直してずっと持ち続けるスタイルなんです。
これに感銘を受けて、私も売却せずに物件を所有し続けております。
キャピタルゲイン狙いの投資は、売却しないと利益が確定しないのでビビリの私には怖いんです。
インカムゲイン重視の投資戦略をとっています。
不動産投資をはじめてから、競売物件と一般売買物件の両方を視野に入れて買い進めてきました。
最近はジム鈴木先生の手法で一般にて購入しています。
関連：ジム鈴木の利回り20%の不動産投資セミナーがおすすめの理由
どんな物件を持ってるの？エリック所有物件の紹介
| 場所 | 購入金額 | リフォーム＆経費 | 月額家賃 | 利回り | |
|---|---|---|---|---|---|
| 群馬県館林市 | 430万円 | 330万円 | 9万円 | 14.2% | |
| 茨城県土浦市 | 350万円 | 50万円 | 5万3千円 | 15.9% | |
| 栃木県日光市 | 180万円 | 30万円 | 4万5千円 | 25.7% |
4戸とも現金で購入しています。
- 1戸目 競売で430万円で購入。リフォームに289万円投入
- 2戸目 380万円の物件を350万円の指値で購入
- 3戸目 200万円の物件を180万円の指値で購入
- 4戸目 480万円の物件を290万円の指値で購入
