こんにちは！築古戸建て投資家のエリック（@eric7blog）です！
1986年生まれの現在34歳。28歳から不動産投資をはじめ、現在5年目。
千葉県の木更津市在住で、田舎に戸建を11戸所有しています。
借金ゼロで家賃収入が38万円。
最高利回りは1,267%です。
「働きたくない」思いで不動産投資を進めています。
目次
どんな物件を持ってるの？エリック所有物件の紹介
エリックが所有している10戸の物件は？
| 場所 | 購入金額 | リフォーム＆経費 | 月額家賃 | 実質利回り |
|---|---|---|---|---|
| 群馬県館林市 | 430万円 | 330万円 | 90,000円 | 14.2% |
| 茨城県土浦市 | 350万円 | 50万円 | 53,000円 | 15.9% |
| 栃木県日光市 | 180万円 | 30万円 | 45,000円 | 25.7% |
| 千葉県館山市 | 290万円（−48万円） | 31万円 | 75,000円 | 30% |
| 千葉県富津市 | 5万円 | 21万円 | 28,000円 | 140% |
| 千葉県袖ケ浦市 | 99万円 | 25万 | 65,000円 | 63% |
| 千葉県鎌ケ谷市 | 75万円 | |||
| 千葉県安房郡 | 5万円 | |||
| 千葉県山武市 | 15万円 | |||
| 千葉県富津市 | 5万円 |
5戸とも現金で購入しています。
- 1戸目 競売で430万円で購入。リフォームに289万円投入
- 2戸目 380万円の物件を350万円の指値で購入
- 3戸目 200万円の物件を180万円の指値で購入
- 4戸目 480万円の物件を290万円の指値で購入
- 5戸目 不動産業者の紹介で5万円で購入
- 6戸目 99万円にネットで値下げされた当日に99万円で購入
- 7戸目 不動産業者の紹介で75万円で購入
- 8戸目 50万円でネットに出ていたところを5万円で指値し購入
- 9戸目 8戸目の業者様からの紹介
- 10戸目 知人からの紹介
就職を選ばなかった経営者時代
私は駒澤大学経営学部2年生の時に起業した為、就職したことがありません。
2017年12月に法律改正で廃業するまで、9年間転売会社の経営をしてきました。
不安定な業種で決算すると利益がなく赤字の年もあったり、通算するとたいした利益もなく私の会社経営を終えました。
いつかこの商売はできなくなるから、他に安定した収入源をつくらなくては！と不安定な経営状態に感じ、投資の勉強を始めました。
現在の不動産投資の資金は、会社経営時代の貯金を利用しています。
私はお金を手にしてから、第2のステージとして不動産投資に入ってきています。
危機感を持ってお金の勉強
貯金がある程度溜まった時に、定期預金の金利の低さに驚きました。
ゆうちょ銀行で0.01%
そこで金利が0.3%の香川銀行セルフうどん支店、トマト銀行ももたろう支店、静岡銀行インターネット支店の定期預金を開始。
藤巻健史氏の日本経済の崩壊を読み、ハイパーインフレや預金封鎖に怯えて、アメリカの銀行に口座を開設し資産を分散し始めました。
日本円だけで資産を保有していると、何かあった時に「日本を脱出できない」と考えるようになったからです。
会社経営によりある程度の現金があったからの行動でしょう。
資産を日本円だけで持っているのが不安だったのです。
師匠藤山勇司先生との出会い
多くの不動産投資家が影響を受けている「金持ち父さん貧乏父さん」
例外なく私も、この本に読んで本格的に不動産投資に興味を持ち始めました。
改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)
不動産投資の本を何冊か読んで「サラリーマン大家さん」入門をブックオフで立ち読み。
それをきっかけに藤山勇司先生のセミナーに入会しました。
この藤山先生の漫画は、藤山先生のセミナーに入るとこんな内容だったんです。
- お金に困らなくなる
- 不動産投資の仲間ができる
- 自信がついて女の子にモテる
私はそこで信憑性を確かめるべく「藤山勇司」と検索し、藤山先生の入門セミナーに参加したのが、私の不動産投資へのきっかけです。
安くないセミナー費用だったので、セミナーに入会したからには絶対に一軒買って元を取るぞ！という意気込みでした。
何冊か本を読んだ段階で高額セミナーに参加しています。
藤山勇司先生のセミナーで学んだこと
藤山勇司先生は「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門」という本がブームになった競売不動産の第一人者です。
サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣―実践版 利回りがすべてのアパート・マンション経営入門 (実日ビジネス)
競売とは家のローンが払えなくなったり、借金が払えなくなった人の家を、国が仲裁してクローズドオークションで売却するというもの。
占有屋というガタイの良い、厳ついにいちゃん達が家に居座り、麻雀してるやつです（笑）
当時は居座るだけで現金になる時代だったんです。
今では即逮捕なのでこういう人たちはいません。
まるで漫画のような世界ですよね！
田舎で不動産投資？なぜ田舎の戸建てを選んだのか
不動産投資には正解はたくさんあります。
私は属性悪く、現金が手元にあったことから地方築古戸建てを選びました。
もしも自分が上場企業の役員であれば都心の物件を購入していたかもしれません。
- 手元に現金があった
- 信用がなかった
- リスクが少ない
会社経営で手元に現金があったけど、私自身不安定な仕事をしていた為、信用がなく融資が受けにくい状況だったのが一番大きな理由です。
融資を受けたところで、返していくことに不安もありました。
競売では基本的に最初の1軒目は、現金で購入することを推奨されています。
耐用年数の越えた田舎の物件だと、最初の1軒目は融資がおりにくいからですね。
また地方の築古不動産は、土地の金額以下で土地と不動産両方を購入するので、リスクが少ないと言われています。
何かあっても賃貸にせず売却が可能。
売却すらもできなかったら、家を取り崩して土地で販売もできるんです。
セーフティーラインが何段階もあるという点で、田舎で築古戸建を購入することにしました。
ジム鈴木先生との出会い
私は不動産投資において出口戦略を考えていません。
ジム鈴木先生に出会って不動産投資の価値観が変わりました。
ジム鈴木先生は不動産投資は戸建てのみで40軒持っているという変わった投資家。
一番古いのは築70年で、直してずっと持ち続けるスタイルなんです。
これに感銘を受けて、私も売却せずに物件を所有し続けております。
キャピタルゲイン狙いの投資は、売却しないと利益が確定しないのでビビリの私には怖いんです。
インカムゲイン重視の投資戦略をとっています。
不動産投資をはじめてから、競売物件と一般売買物件の両方を視野に入れて買い進めてきました。
ジム鈴木先生の手法で一般にて購入しています。
ヤンチャ大家ふかぽんさんと出会い5万円のボロ物件を購入
ヤンチャ大家ふかぽんさんに出会い、私の価値観が変わりました。
千葉県いすみ市にある、ふかぽんさんが25万円で購入した物件を見に行ったことです。
なんと床もない状況で、2万円で賃貸募集をされていたのです。
え？これが家なの？と言いたくなるような、ボロ物件でも賃貸が決まるという事実を知り価値観が変わりました。
壊れている家は直さなくてはいけないと思い込んでいたのです。
ボロ物件でも住む人がいる！と気がつきボロ物件の購入へ乗り出しました。
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