再建築不可物件の「建て替え可能」にするには隣土地を借りること




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

再建築不可物件って買っていいのか?ダメなのか不安になりますよね?

私は再建築不可物件は、安く購入できて、売却するつもりがないので気にせずに購入します。

再建築不可物件の場合、リフォームは主要箇所の半分までできるので、取り壊さなくても修繕しながら使っていけます。

建て替えも接道に満たしている隣の物件を工事の時だけ借りてしまえば、許可が降りる可能性が高いです。

この記事では、

  • 再建築不可物件のメリット、デメリット
  • 再建築不可物件のリフォームはどのぐらいできるのか
  • 再建築不可物件の活用方法

について紹介していきます。

再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、現在ある物件を壊した場合、立て替えができない物件のことを言います。

これは建築基準法で、規定があるからです。

42条では4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと建物を建て替えることができません。

2メートルというのは、火事や地震が起きた時の避難経路として決められています。

消防車と救急車が通れるように建築基準法があるからです。

亀太郎
もう建っちゃってるけど

既に建っている建物はそのままで大丈夫!

再建築不可物件の多くが、30年、40年前に建てられた物件になります。

当時の基準はオッケーだったはずなのに、後から建築基準法ができてしまったのです。

ポイント
  • 道路に接していない敷地
  • 幅員4m以上の道路に面しているが、接道2m未満の敷地


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旗竿地の物件を購入する時には、接道部分が2メートルあるか測ってから購入しましょう。

再建築不可のデメリットは?

再建築不可物件のデメリットは、建て替えができないことにより買う人が限られてきてしまうことです。

購入する人が限られてしまうことにより、銀行からの評価も低く融資が受けにくくなってしまいます。

再建築不可でも気にしない人にしか売却できない

物件を売却しない人にとっては関係のない話ですが、再建築不可物件は売れる相手が限られてしまいます。

再建築不可であっても気にしない人にしか販売することができません。

物件にそのまま住み続ける意志のある人と、現金購入の人になります。

築古不動産投資家であれば、築70年は「ドンと来い!」という感覚の方はいますよね?

一般の人の感覚であれば

「え??築50年とか住めるの??」

と思ってしまいます。

築年数が経つと、家を壊して新しい家を建てたいのです。

現状では家が古くなったら、新築にしたい人の方が多数派。

不動産売買は需要と供給なので、需要がないと物件の金額は下がってしまうのです。

銀行からの評価が良くない

再建築不可の一番のデメリットは、銀行から融資が受けにくいことではないでしょうか。

銀行からお金を借りる時に、通常は銀行が担保としてその物件と土地を抑えますよね?

お金を返せなかったら、銀行が土地と建物を売って、貸したお金を戻そうとします。

先述のとうり、再建築不可物件を購入したい人は限られた人にのみ。

銀行がいざ売ろうと思っても、売却時の金額が低いと損をしてしまいます。

そのため、銀行が再建築不可の物件を担保として認めたくないのです。

銀行としてはあまりお金を貸したくないのが再建築不可物件になります。

ノンバンクであれば、借りれる場合もあります。

しかし銀行側もリスクがあることから、金利が高めに設定されています。

せっかく物件が安いから再建築不可物件を購入するのに、金利が高いと総合的に高い金額を払ってしまうかもしれません。

再建築不可のメリットは?

再建築ができないからこそのメリットは、相場よりもお安く物件を購入できること。

そして固定資産税も安いのが特徴です。

固定資産税が安い

固定資産税は、道路の接道状況や土地の形状によって評価額が変わってきます。

2メートル以上の接道に面していない再建築不可物件の場合、土地や建物の評価に対して、減価補正されることがあります。

再建築不可物件は土地の評価額が低く、固定資産税も低くなります。

相場よりもお安く物件を購入することができる

再建築不可物件の場合は、売却できる人が少ないとお伝えしましたが、同様に安く購入することができます。

相場よりも安く購入できるのであれば、売却時も安く売ることに抵抗はないですよね?

そもそも売らなければ売却時の金額はデメリットになりません。

購入したい人が少ない分、鬼のような指値が効くかもしれませんね。

再建築不可物件のメリットは、相場よりもお安く購入できることです。

インカムゲイン目当ての投資であれば、売却金額は気にする必要がなくなります。

家を借りる人は、「再建築不可なんだから値下げて!」と言う人はいません。

相場よりもお安く購入することができますが、家賃は変わりません。

再建築不可物件はどこまでリフォームが可能なの?

再建築できないのであれば、大規模リフォームすれば良くない?って思いますよね。

エリック
リフォームしちゃえば良いだけなんです!

じゃぁ、どのぐらいまでリフォームできちゃうかと言うと、建築確認申請が必要にならない範囲までです。

建築確認申請って、なんだか面倒くさそうですよね。

法律上で定められた制度では以下のことが禁止されています。

  • 増築
  • 改築
  • 移転
  • 大規模修繕
  • 大規模模様替え
亀太郎
大規模模様替え禁止って書いてある

大規模修繕と大規模模様替えって、どのぐらいかと言うと!

壁、柱、床、はり、屋根、階段」の一種以上を、半分以上修繕しちゃいけないよ!

って感じでした。

半分までは許可なく修繕していいよー!ってことですね。

再建築不可の物件の活用方法は?

安いから欲しいけど、再建築不可物件をどう活用していくか考えてみましょう。

修繕しながら使い続ける

私はずっと修繕し続けながら使い続けるのが一番良いかな。と思っています。

木造物件は直していけるのが良いところですよね。

日本人は新し物が好きなんだと思います。

総務局が平成5年に出した住宅統計調査のデータでは、日本では物件を30年しか使っていません。

一方で、アメリカでは103年、イギリスでは141年です。

いくら気候や地震の有無が違うとはいえ、日本は建て替え早すぎませんか?

メンテナンスをしっかりしていれば、まだまだ使える物件もたくさんあります。

セットバックして再建築する

接道に面している道路が2メートル足りない場合は、「後ろに下がって立て直したらいいよー!」っていう物件もあります。

セットバックが必要な物件と言います。

建物の面積が狭くなっても、建て替えれるというならば安心ですよね。

万が一、火事で崩落した場合も大丈夫です。

隣の人の土地土地を借りてしまう!

「そんなのありかよ!」って思いますが、再建築する時だけ隣の土地を借りちゃえば再建築ができちゃうんです。

隣の土地が接道に面しているなど、条件を満たしているのであれば、工事の時だけ借りてしまいましょう。

気軽に「借りちゃおう」と言いましたが、貸す人は不安になります。

しっかりと、土地の一時賃貸借契約を書面で結びましょう。

土地を借りていれば、建築確認申請で許可が降りる可能性が高くなります。

隣の家の土地を購入するか、自分の土地を売ってしまう

隣の家の土地を借りるのが難しいのであれば、購入も検討してみましょう。

購入がダメであれば自分の土地を思い切って売り渡すのも良いですね。

接道義務を満たしさえすれば良いので、手段はたくさんあります。

まとめ

再建築不可物件でも意外と問題なさそうですよね?

私は売却しない派なので、出口戦略を考えていません。

不動産投資はインカムゲイン狙いの方は、再建築不可でも利回りが確保されているのであれば、挑戦してみてはいかがでしょうか。

想定利回りが高く、安く購入できて、高く貸し出せる物件でしたら再建築不可でも私は気にしません。




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