物件売却時に不動産投資家に有利な契約は一般媒介契約




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

媒介契約って3つあるけど、何がなんだかわからないですよね?

売主に有利な契約は一般媒介契約です!

専任媒介契約の場合は、「物件隠し」というリスクがあります。

一社にしかお願いできないので、その業者が良い業者とは限りません。

売却時にはとにかく多くの人に物件を知ってもらうことが大切ですよね。

この記事では物件を売却する時の媒介契約について解説していきます。

媒介契約(ばいかいけいやく)とは?

媒介契約(ばいかいけいやく)とはなんでしょうか?

不動産取引は、法律や権利関係など素人だとわかりにくいですよね。

媒介契約とは、素人では難しい売買取引を不動産業者にお願いするための契約です。

不動産業者の報酬形態は、売った時と買った時の成功時のみ。

「物件売ってー」と売主から頼まれたから、不動産業者は売主の為に働いているのにルールがないと、本当にお金をもらえるか不安ですよね?

お互いに揉め事が起こらないように、宅地建物取引にて売主と不動産業者が書面にて契約することが義務づけられています。

書面にて契約を交わすことが媒介契約です。

媒介契約には3つの種類があります。

  1. 一般媒介契約(いっぱんばいかい)
  2. 専任媒介契約(せんにんばいかい)
  3. 専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかい)

漢字ばっかりでわかりにくいですよね。

3つの契約を売主視点で詳しく解説していきます。

売主としての一般媒介契約(いっぱんばいかい)

一般媒介契約は数社に自分の物件の売買をお願いできます。

自分が物件を売りたい場合は、一般媒介で数社にお願いしましょう。

エリック
不動産業者って、当たり外れがありますよね?

外観や人でなんとなくを判断することはできますが、物件の仲介をお願いして実際に広報活動するまで良い業者なのかはわかりません。

意外と寂れたインターネットも使えないような、おじいちゃんが地元に密着していて集客に強いかもしれません。

業者によっては自社のメーリングリストに連絡をとってすぐに決めてくれる業者もいます。

自分が物件を売りたい場合は、多くの人に見てもらうことが大切です。

見込み客を増やすには多くの目に触れる必要があります。

不動産業者も売主が複数業者にお願いしているのがわかります。

自社で手数料をもらいたいので、比較的対応もスピーディーに動いてくれますよ。

売主としての専任媒介契約(せんにんばいかい)は?

売主が一つの不動産業者にしかお願いできない契約を専任媒介契約と言います。

私と付き合ったんだから、他の不動産業者にはお願いしないで!」という束縛恋人だと思ってください。

専任を任された業者は責任を持って販売することになります。

しかしです!

そのお願いした不動産業者が優秀な業者とは限りません。

付き合う前は「いいな!」と思っていても、付き合ってみた途端ロクでもない奴なこともありますよね?

もし付き合った業者がインターネットにアップしなかったら、機会損出になってしまいます。

インターネットができなくても地元に強くて紹介してくれるかもしれません。

売主からすると、インターネットにも同時に出して、さらに買ってくれそうな人を紹介してくれる業者の方が都合が良いですよね。

専任の場合、物件をそのまま放置されるリスクがあります。

安い物件だと大して利益にもならなくて、めんどくさいのですよね。

急がなくても、敵もいないので後回しにされやすいです。

専任媒介には売主に有利な条件もあります。

  • 不動産業者は売主に14日に1回以上、報告する義務がある。
  • 媒介契約後1週間以内にレインズに載せなきゃいけない義務がある
  • 媒介契約の有効期限は3ヶ月以内

義務ではありますが、不動産業者は信用しすぎてはいけません。

不動産業者は、「物件隠し」という手を使ってきます。

仲介手数料がもらいたいので、買主も自社で見つけたいのが不動産業者の心情。

レインズに載せて、他者からの問い合わせにも

もう売れましたー

と物件を隠されてしまうことがあるのです。

専任媒介だとこの手法ができてしまう恐ろしさですよね。

レインズに載せることが義務付けられているので、一瞬だけ載せてすぐに取り下げてしまう悪徳業者も存在します。

不動産業者は両手取引にして手数料2倍がほしいんです。

長期間売れなかったら、売主は値下げも考えますよね。

「売れないから値下げをしましょう」

と言って、自社の顧客に流すこともできます。

不動産業者にとって都合の良い状況なんです。

専任媒介で物件を売却する場合は、メリットよりもリスクの方が高いのでオススメしません。

売主としての専属専任媒介契約は?

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも不動産業者に有利な契約になっています。

基本的には専任媒介契約と同じような契約ではありますが、自分で買主を見つけることが禁止されています。

お友達に「物件を売ってー」と言われても、不動産業者を通さないと契約できません。

手数料って高額なので、自分で売主を見つけたら、個人同士で取引したいですよね。

専属専任媒介にも売主に有利な条件もあります。

  • 不動産業者は売主に7日に1回以上、報告する義務がある。
  • 媒介契約後5日以内にレインズに載せなきゃいけない義務がある

どんな不動産業者がいいのか?

物件を売却する場合は、一般媒介契約がおすすめです。

信頼できる業者を見つけるのはとっても大変。

情報が届かないと何も始まりません。

情報を拡散してくれる業者を見つける為には、数社に依頼することです。

一般媒介であれば数社が競ってくれるので、売主にとっても都合が良いですね。

専任媒介は不動産業者にとって有利な契約ですので、気をつけてくださいね。

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