人口減少や空き家問題が「田舎で不動産投資」に影響がない理由




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こんにちは!戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです!

田舎で不動産投資って、人口が減ってるし、空き家も増えてるみたいだけど大丈夫なの?

と思いますよね。

実は人口は減少していますが、世帯数は増えているんです。

空き家も増えていますが、空室率は増えていないんです。

この記事では田舎で不動産投資ができる理由を紹介して行きます!

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空き家は増えているが空室率は変わらない

総務省統計局より引用

総住宅数は6063万戸、空家数は820万戸、平成25年の空き家率は13.5%。毎年空家は増え続けています。

空家は毎年増え続けているのに地方に家を買って大丈夫なの?

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表してる入居率は95%前後。空室率は5%前後ということ。

なぜ空家があるのに空室率は増えないのか。

空家があっても人に貸し出すには、メンテナンスが必要です。

 

35年ローンをやっと返済し終わった人に向かって

「外壁塗装しないと雨漏りの可能性がありますね。100万円かかります。」

「壁紙を新しいものに張り替えてください」

「和室をフローリングに変更してください。」

「シャワーの出が悪いの修理してください」

って、たった月額5万円の家賃の為にやりません。

 

ただでさえ、思い入れのある家を他人に住まわせるなんて良く思ってないのに。

エリック
それが戸建不動産投資家なら可能なんです!

それは戸建投資家は仕入れている値段が違うから!

当時3000万円、4000万円で入手した物件で、ようやく35年ローンの支払いが終わった人にとって、わざわざリフォーム代を払ってまで貸したくないものです。

不動産屋
貸し出すにはリフォームが必要ですね!200万円ぐらいかかりますね!月額家賃は5万円です!
え?さらに200万円?別に5万円の為にそこまでしたくない!

私たち不動産投資家は築35年の物件を200万円で購入してきたら、リフォーム代200万円でも問題ないのです。

月額家賃5万円の場合
年間家賃60万円÷400万円=表面利回り15%

つまり、そもそもの仕入れ値の違いが!

人口減少しているが世帯数は増加している理由

日本の人口って年々減ってるけど大丈夫なの?

確かに人口は減ってますが、家を必要とする世帯数は増えてるんです!

総務省統計局より抜粋

人口が減ってるというニュースばかり流れているので、気がつきにくいですが、核家族化で世帯数は増えているので、家を必要としいる人は年々増えているのです。

実は移民が増えている

現在日本は世界第4位の移民大国なことをご存知でしたか?

ドイツ、アメリカ、イギリス、日本と移民受け入れ大国4位。

2017年の厚生労働省の統計では、約247万人の在留外国人がおり、約128万人もの外国人が働いています。

コンビニやファストフードでは外国人労働者がたくさん働いていますよね。

この247万人の在留外国人は、日本に来たらどこに住むのでしょうか?

日本に来た途端に、家を購入する人は超富裕層以外にいませんよね。

日本人の子供が生まれて家が必要になるまで、早くて18年。

一方で、在留外国人が日本に来るとすぐに家が必要になります。

エリック
在留外国人が増えると賃貸需要が高まるのです!

東京から地方に出ると300万円

最近、フリーランスにとって嬉しいニュースがありました。

東京23区から地方に就職 最大300万円給付へ 一極集中是正

抜粋
東京圏への一極集中の是正に向けて、政府は、東京23区から地方に移住して就職する人などを対象に、最大300万円を給付する制度を創設し、来年度から実施する方針を固めました。

なんと来年度から23区から出て行くと最大300万円もらえる方針が固まりました!

私は千葉県富津市金谷という田舎で生活していましたが、翌日にはamazonが届きますし、飲食店の少なさ以外は不自由していません。

都心から地方へ人を流入させる日本政府の案は、田舎で不動産投資の後押しをしてくれていますね。

まとめ

確かに人口が減少し空家が増えています。

しかし田舎で不動産投資をするのにあたって、世帯数が増えています。

移民が増えています。

空室率も変わっていません。

田舎だからといって、不動産投資が特に特に影響はありません。

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