サブリースの家賃保証は嘘だった?契約してはいけない6つの理由




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こんにちは!戸建て不動産投資家のエリック@eric7blogです!

サブリースという言葉を聞いたことはありませんか?

トラブルがありテレビのニュースで一時期、話題になっていた言葉です。

ニュースでは主に不動産会社に騙された人の例として取り上げられていました。

サブリースとは、オーナーから不動産会社が借り上げて、オーナーに家賃を保証すると言うもの。

実はその契約には、トラブル続出の落とし穴があるのです。

この記事では

  • サブリースの仕組み
  • サブリースのメリットとデメリット
  • サブリースのトラブル

についてわかりやすく解説します。

この記事を読めば、サブリースで騙されることはなくなりますよ。

サブリースとは?

サブリースとは不動産会社がオーナーから物件を借りあげて、入居者に貸すシステムのことです。

オーナーは入居者が入っていても入っていなくても、不動産会社が賃料を負担してくれるので、必ず賃料が入ってくると言われています。

一見、オーナーに優遇された仕組みのように聞こえますが、落とし穴があるのです。

サブリースは契約時に、賃料をいくらにするかの契約を交わします。

周辺賃料から割り出して、8割〜9割が相場。

亀太郎
それのどこがダメなの?

実は契約時の賃料がもらえるのは、最初のうちだけなのです。

2年後などの契約更新時には、家賃が値下がり、会社の経営状況悪化を理由に賃料を下げてくれなど、賃料の値下げを強要されてしまいます。

契約時の賃料が守られないのは間違いありません。

なんなの許されるの?って思いますよね。

実は契約書に小さく「値段が変わるかもしれない」と記載がある場合も。

30年間保証しますと謳っているのに無視したりやりたい放題。

そもそもサブリースは、不動産会社が賃貸物件を売る時に、「借主が決まらなかったらどうしよう」と心配する人の背中を押すためにできた制度です。

正直不動産6巻より引用

物件を買わせるためにNOと言わせなくしただけなのです。

不動産会社は物件を売ってしまえば、どうでも良い。

最初から倒産を計画的にしている悪徳業者もありました。

消費者庁のホームページにもサブリース契約に注意勧告が出ています。

サブリースのメリットは?

そんな悪評高いサブリースではありますが、メリットもあります。

最大のメリットは何もしなくても良いところです。

考えなくても行動しなくても全てサブリース業者がやってくれます。

空室を心配しなくてすむ

サブリースの一番大きいメリットは空室の心配をしなくて良いことです。

不動産屋にとって空室は一番の敵ですよね。

家賃収入が0だけは避けたいところ。

大家さんの中には、入居者や不動産屋からの電話があると退去の連絡ではないかと恐怖に感じる人もいます。

2月や3月には退去連絡がないか怖くなってしまいますよね。

管理業務を依頼できる

賃貸経営における管理の業務が管理業者に全て一任できちゃいます。

サブリースは、不動産管理会社にお願いするのと同様にめんどくさい事務はサブリース会社が対応してくれます。

借主は指定日に家賃を振り込んでくれるとは限りません。

借主の中には必ず1日か2日遅れる人もでてきます。

アパートやマンション経営で自主管理の人は少ないとは思いますが、家賃回収の煩わしさがないのもサブリースの特徴です。

家賃滞納もありません。

確定申告がわかりやすい

サブリースのメリットとして確定申告が非常にわかりやすいです。

賃貸の入居者は、一斉に入るわけではありません。

入居したり退去する日程はずれていますよね。

同じ間取りでも家賃が変わったりもします。

それがサブリースであれば、全室同時入室で一定金額が入ってくるので、自分で確定申告ができるほどのシンプルさ。

サブリースの6つのデメリットは?

残念ながらサブリースは。メリットよりも多くのデメリットが存在します。

購入を検討している方はデメリットについて理解を深めていきましょう。

家賃収入の値下げがある

サブリースは家賃保証されることが強みと思われていますが、金額が保証されていません。

実はサブリース会社が作った契約書に小さい文字で、定期的に家賃の見直しがあることが記載されています。

ほぼ間違いなくサブリース会社に有利になる家賃の見直しがあるので、気をつけましょう。

30年間、35年間と同じ家賃がもらえるわけではありません。

サブリース会社はオーナーに家賃の見直し説明をしていることが少なく、これが原因のトラブルが多発していました。

契約書には「賃料10年間の不変」と書いてあるにも関わらず経営難を理由に突然賃料を減額させたりする訴訟も起こっています。

こんな家賃だと赤字だから建設するんじゃなかった!となってしまいます。

オーナーの多くは銀行から多額の借金をしているので、入る予定だった家賃が入らないと自己破産するしかありません。

サブリース契約を解約しにくい

正直不動産6話より引用

家賃の見直しがあり、こんな家賃では赤字だ。どうしよう。

なんとか収益を最大化して自分で立て直ししたいと思った場合でも、途中でサブリースを解約できない場合があります。

まずいと思った時には解約できない悲劇があるので、契約を交わす前によく確認しましょう。

サブリーストラブルの多くは、家賃の見直しと解約できないことです。

家賃収入を増やすことができない

赤字になったどうしよう。となった時にオーナーは家賃収入をアップしようと努力したいですよね。

しかし、家賃収入を最大限に増やすことはできません。

賃貸の家賃は通常であれば、大家さん主導で家賃を設定することができます。

wifiやモニター付きインターフォン、電灯、室内物干しなどを付加価値をつけて家賃を最大限に確保することも不動産賃貸業のできること。

逃げ道がなくなってしまって八方塞がりになってしまうのはツライところですね。

入居者を選ぶことができない

サブリースの場合、入居者を選ぶことができません。

通常であれば希望入居者の中から、大家が選ぶことができるのです。

「この家族は子供がまだ小さいから長期入居しそうだな。」「友人同士の入居はすぐに出てしまいそうだから止めておこう」などオーナー側が選ぶことができます。

自分の大切な資産を貸す人です。

大切にしてくれる人を選びたいですよね。

入退去が頻繁にあると、サブリースで一定の家賃が入るとはいえ、その度にクリーニングや原状回復リフォームが必要になってきてしまいます。

投資にも関わらず自分でハンドルが握れないのは致命的な欠点です。

サブリース会社指定のメンテナンスをしなくてはいけない

一度物件を立ててしまったオーナーは最後の最後まで集られてしまいます。

サブリース業者指定のリフォーム業者で、ハウスクリーニングやリフォームが契約書で指定されていることが多いです。

不動産投資家であれば当たり前の常識ですが、リフォームの費用はリフォーム会社によってかなりの差が生まれてしまいます。

例えば賃貸用のキッチンやウォッシュレットであれば、一番安い物でも十分ですよね。

業者によっては無駄に良い部品をつけてしまったり、単価を勝手に上げられたりします。

対抗する業者がいないのであれば、利益を最大限に取るのが業者ですよね。

リフォームは必ず相見積もりした方が安く仕上げられます。

サブリース会社が倒産する可能性がある

サブリース会社が倒産してしまうリスクがあります。

サブリース会社は入居者がいなくなったり、トラブルにより日々訴えられているので、経営難になってしまうことが多々あります。

万が一サブリース会社が倒産してしまった場合、混乱が生じ契約の解除や入居者との連絡がとれなくなってしまいます。

入居者にそのまま住んでもらいたくても連絡がとれずに、入居者はそのままサブリース業者に入金し続けます。

オーナーは銀行への借入を返済する必要があるので、1ヶ月でもそんなことがあると困ってしまいます。

サブリースにあるトラブルは?

デメリットの中にどんなトラブルがあるのかあるか解説してきましたが、サブリース問題は実際に社会規模のトラブルが起きてきました。

レオパレス問題

レオパレスはリーマンショックによって経営が悪化。

当初オーナー達は、30年間賃料の減額はしないと説明を受けていました。

サブリースを結んだ後に10年も経ってないうちに家賃が減額されてしまったのです。

サブリースの減額保証されたオーナーは、推定で1万人以上いるとみられており、集団訴訟した人数は100人以上である。

かぼちゃの馬車問題

不動産投資家で知らない人はいないというほど有名なのが「かぼちゃの馬車」事件。

かぼちゃの馬車とは女性向けシェアハウスで、サラリーマン達は1億、2億と多額の借金を背負って物件を建設。

かぼちゃの馬車は物件を立てさせるキャッチフレーズに

  • 頭金なしでシェアハウスのオーナーになれる

30年間安定した家賃保証

を使っていた。

しかし、入居者不足などの赤字が続き経営破綻。

保証されていたはずの賃料が払われなくなり、オーナーは多額の借金を抱えることになりました。

まとめ

サブリースのトラブル問題について解説させていただきました。

いかにサブリースが怖いかお分かりいただけましたでしょうか。

世の中、上手い話はありません。

業者は自分の利益を最優先に考えています。

騙されない為にも、不動産投資を始める前に本やセミナーに参加して勉強してから挑みましょう。

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