こんにちは！築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです！
お金がないけど不動産投資をしたい！って思いますよね。
お金を貯めるには時間がかかります。
お金をかけずに不動産投資をするには所有物件を持たない、転貸借という方法があります。
転貸借は人が所有する物件のリフォームと入居付けと客付を担当し、家賃の分け前をもらうというものです。
この記事ではお金がないけども不動産投資をしたい人にオススメな転貸借について紹介します。
不動産投資家の転貸借（てんたいしゃく）とは？
転貸借とは人から借りた権利を又貸しすることです。
不動産投資の場合、物件を買った人と貸している人が違うことを転貸借と言います。
家賃を上乗せして人に貸したり、貸せるはずじゃない物に価値をつけて貸し出します。
物件の所有者には物件を借りる代わりに、いくらか渡す必要があります。
そのため利益は少ないですが、不動産投資で必要と思われている物件費用がかからないので、初期費用があまりかからない状態で始められます。
サブリースと転貸借の違いは？
転貸借を英語でサブリースと言います。
日本では管理会社がオーナーに代わって、入居者へ貸し出しすることをサブリースと言います。
サブリースはオーナーが買った物件の家賃が入っても入らなくても、サブリース会社からオーナーに支払われる仕組みになっています。
マンション建てても入居者入るか不安だな！という人に
「家賃が10年の間、毎月◯◯万円確実に入ります！」
と、安心させるのがサブリースです。
サブリースの目的は、不動産業者が物件を建てさせるシステム。
入居者が入っているか入っていないかは、関係ありません。
業者は既に建築費で賄っているからです。
しかし「良いじゃん」と思いがちなサブリースですが、落とし穴があるのです。
- 家賃収入の値下げがある
- サブリース契約は解約しにくい
- 家賃収入を増やすことができない
- 入居者を選ぶことができない
- サブリース会社のメンテナンスをする必要がある
- サブリース会社が倒産する必要がある
サブリースの典型的な例が、毎月家賃を保証しているにも関わらず、「会社が倒産しそうや家賃相場が下がったなどの理由をつけて家賃の減額をしてくるのです。
サブリースは不動産業者がオーナーに物件を建てさせるためのシステムになります。
村上祐章流の転貸借は？
村上流の転貸借は街で空き家を見つけ、近所に聞き込みを開始し大家さんを見つけ出す方法です。
空き家の大家に自分が物件を直すからと交渉をします。
リフォーム代を自分で払い軽く掃除を自分でします。
掃除とゴミ捨てでかける費用は2〜3万円程度。
村上流は空き家を見つけたらオーナーに話をつけて、「入居者が見つかったら家賃を払います」というもの。
入居者が見つからなかったら家賃を払う必要がないのです。
村上さんは自腹で空き家のリフォームをして、オーナーから安く借ります。借りた物件を入居者に貸すのです。
空き家で長年誰も住んでいなかった状態だったからこそ、「借り手が見つかったら家賃を払う」ができるのでしょう。
掃除、入居、客付、管理を自ら行います。
元手がリフォーム代というよりも掃除代の2〜3万円だけで住むので、お金がなくても不動産投資ができます。
ポール流の転貸借は？
ポール流の転貸借は大家仲間が買った物件を、直して貸し出す方法です。
物件を購入する人と、直して貸す人の2人になります。
大家仲間から購入する物件は、大規模なリフォームをすることが多いです。
そのため大家仲間から物件を借りる方が、村上流DIYよりも初期費用がかかります。
物件を購入した大家からすれば、物件を購入しただけで何もせずに収入が入ることになります。
ガッチリと賃貸借契約を結ぶことで、直しただけで物件をとられるということはありません。
初期費用がかかりますが、DIY実践ができるのでいざ物件を購入する時にもスキルを発揮することができますね。
まとめ
お金がなくても不動産投資はできます。
不動産投資をするのに物件を所有する必要はありません。
転貸借は物件を所有しないので限りなくリスクが低いです。
勉強の為に転貸借を経験してみるのは良いのではないでしょうか。
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