入居者が逮捕時の対処方法!家賃保証会社は何もしてくれない




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

入居者が逮捕されても、保証会社が対応してくれるから何でも大丈夫!って思っていませんか?

入居者が逮捕されてしまった場合、免責としほとんどの家賃保証会社が対応してくれません。

自主管理の大家さんは自ら対応しなくてはいけないのです。

拘留されている入居者に契約解除のサインを貰うか、法的な手続き後に強制執行するしかありません。

この記事では、入居者が逮捕された時の対処方法を紹介していきます。

家賃保証会社は対応してくれない

家賃保証会社は入居者が家賃を滞納した時にかわりに払ってくれ、退去の手続き荷物の処分まで面倒くさい手続きをやってくれます。

しかし、入居者が逮捕された場合は家賃保証会社の多くが免責として対応してくれません。

こだぽん
家賃保証会社の意味

家賃保証会社としても、逮捕された場合は家賃の回収が難しいケースなのでしょう。

 

逮捕されたら賃貸借契約は解除できるのか?

逮捕されたからといって賃貸契約を解除するのは難しいと言われています。

賃貸契約解除には2つの方法があります。

  • 契約解除に同意をもらう
  • 法的手続き

逮捕されたからといって入居者の部屋に勝手に入って処分できません。

自力救済にあたってしまい、大家さんが訴えらてしまいます。

日本では自力救済ができません。

明け渡しを認める判決後に、強制執行という国にお願いしないといけないのです。

家賃保証会社は手伝ってくれないので、自分で拘置所にいる入居者に同意書にサインをもらうか、裁判で申立をして強制執行をしなくてはいけません。

契約書に特約を書けば成立するのか?

契約書に特約として、逮捕した場合の契約解除と荷物の処分を記載すればいいのでは?と思いますよね。

実は契約書に特約を記載したとことで、逮捕された時点での契約解除はできません。

逮捕されたからといって、無罪の判決が出るかもしれませんよね。

逮捕を理由に賃貸借契約を解除する特約は、消費者契約法第10条に触れてしまう可能性があります。

消費者契約法第10条(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
民法 、商法 (明治三十二年法律第四十八号)その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

以下の場合は、特約により契約解除ができる可能性もあります。

  • 他の入居者に暴行や盗撮などの犯罪行為を行った
  • 殺人・暴行・放火・強姦などの凶悪犯罪を犯した場合
  • 暴力団関係者との繋がりがある犯罪行為の場合

迷惑行為が明白である場合「信頼関係が崩壊している」とされます。

契約者に合意解除をお願いする

遠方の場合は、拘置所いる入居者に今後どうするのか手紙を送りましょう。

入居者が捕まっている拘留所が行ける距離であれば面会をしに行きましょう。

捕まった人の面会は1日1回までの決まりがあります。

二度手間にならない為に、朝一で行くか本日の面会が可能か電話で問い合わせてから向かうと良いですね。

面会では解約書面を読み上げて、退去、明け渡しの日時、撤去処分の承諾書のサインをお願いします。

その際に荷物について、友人または親族がいつ取りにくるか打ち合わせをしましょう。

取りに来てくれない場合も勝手に捨てることはできません。承諾書をもらわないと捨てられません。

預かってくれと言われることもありますが、大家さんは慈善事業ではないので断るべきです。

いつ出てこれるかもわからない人です。出てきてもまた捕まってしまうかもしれません。

承諾書にサインをお願いするには差し入れにて書面を渡します。警察官の方がその場で渡してくれ、少し待てば受付で書類を受け取れます。

面会と書面のサインまで1回で終わらす必要があります。本人が面会拒否してくる可能性があるからです。

こだぽん
面会拒否はつらすぎる

契約者が同意しない場合は訴訟

入居者が逮捕された場合は、刑務所に行く前に片付けないといけません。

判決後は、どこの刑務所に移送されたかは大家は知ることができないからです。

入居者が逮捕された時は、警察署内に拘留されます。

起訴されて判決が出るまでは拘留所へ移行されます。

拘留後は弁護士を雇って刑務所の場所を聞く方法しかありません。

拘留所にいる間に退去判決を受けなくてはいけないので一刻も早く対応しなくてはいけません。

起訴後の手続きは意外とお金と時間がかからない

強制執行は、とんでもないお金がかかると思っていませんか?

エリック
私は競売を経験しているので、強制執行になったら終わりと思っていました

入居者が逮捕後の強制執行の場合は、入居者が刑務所にいます。

通常の強制執行では、引っ越し業者が1〜2時間ほどで荷物の撤去を行うので引っ越し業者を10人ほど呼ばなくてはいけません。

さらに1ヶ月間ほど裁判所指定の業者に荷物の保管をお願いしなくてはいけないので、荷物の量によっては50〜100万ほどの費用がかかってしまうのです。

訴訟後の強制執行では、現地保管ができたので強制執行の費用は4万円ほどで済んだとのこと。

明け渡し訴訟を裁判所に提出すると意外と早く終わります。

被告は警察署に逮捕されているので、確実に訴状を受け取ってくれます。

訴訟を受け取ってくれるので、即裁判ができます。

必要な書類
  • 訴訟
  • 建物登記簿謄本
  • 建物の固定資産税評価証明書
  • 切手・印紙

裁判すると勝訴判決となります。

仮執行宣言がついてくるので、裁判の1週間後には強制執行申立ができます。

ここで被告側から訴訟の申立があっても、仮執行が優先され強制執行ができます。

エリック
意外と簡単にできそうですね!競売よりもはるかに楽そう

まとめ

入居者が逮捕されても慌てることはありません。順番に対処していけば誰でもできることです。

事前に万が一の場合の知識知っておくことで、どのぐらいのリスクになるのか考えられますね。

リスクを踏まえて、管理会社にお願いするか自主管理にするか検討してみましょう。

そもそも戸建て物件の場合は、家族で住んでいることが多いので、入居者全員が逮捕されることはなさそうですね。




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