いらなくなった田舎の土地は捨てられない【不動産投資の本当の出口】




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こんにちは!築古不動産投資家のエリック@eric7blogです!

要らなくなっても土地と建物を放棄することはできません。

空き家になった物件を持っているデメリットは、責任が伴うことと毎年固定資産税を支払わなくてはいけないことです。

要らない土地と建物を処分する方法は、隣人に譲ること、不動産業者に依頼すること、ジモティや空き家バンクで出品することがあります。

この記事では要らなくなった田舎の土地と建物の処分方法について紹介します。

土地と建物は捨てられない

土地は物理的に捨てることができません。

土地と建物は自分の物にする時に登記申請をしますよね。

エリック
登記を抹消することができないんです

要らない土地と建物を所有するデメリット

土地と建物を所有し続けるデメリットって何?って思いますよね。

要らない土地と建物を所有するデメリットは、固定資産税が毎年かかってしまうこと。

空き家には所有者に管理責任義務が存在することです。

固定資産税がかかる

所有者が土地を捨てたい一番の理由は、毎年固定資産税がかかるからです。

田舎の戸建て物件の固定資産税は、1〜3万円程度。

利用価値のない空き家からすると、毎年1〜3万円の固定資産税って痛いですよね?

しかし、不動産投資家からすると家賃の1ヶ月分にも満たない金額です。

エリック
戸建て物件のリスクは1〜3万円なら全然良いな

12ヶ月中で1ヶ月も入らないなんて、現状では考えられません。

誰も引き取り手のない築古物件の場合は、1〜2年で投資金額を回収しています。

既にお家賃で投資金額を回収しているので、入居者が決まらなくても許容範囲のリスクですね。

空き家の管理責任がある

空き家の所有者には管理責任が存在します。

空き家が崩壊して、通行人や隣人に怪我をさせてしまったら、所有者の責任になります。

山崩れや擁壁の崩壊で、他の家に被害が及ぶと賠償責任を問われるリスクがあります。

実は平成27年5月でできた法律で「空き家等対策特別処置法」

特定空き家に認定された場合、市町村は空き家の所有者に空き家の修繕、撤去を市が命令することができるのです。

特定空き家として認定されてしまった場合は、修繕や撤去の命令だけではすみません。

建物が建っている場合は、土地の固定資産税は、6分の1になるのですが、通常通りの土地の固定資産税を支払わなくてはならなくなります。

最大で、4.2倍もの固定資産税の支払いになってしまうこともあるのです。

修繕すると特定空き家が解除されて、元の固定資産税に戻ります。

しかし、建物を壊して土地にすると、固定資産税が高くなります。

空き家には、所有者の責任があり、放置すると法律で毎年支払う固定資産税が急増してしまう可能性があるのです。

自治体や国に寄付を受け入れるのはレアケース

あなたが要らない土地は国や自治体も欲しくないんです。

市町村側も受け取る義務はありません。

こだぽん
え?もらってくれてもいいのに

国民の税金で管理することになるので、国民の税金が利用されてしまいます。

例えば土地に建物が建っていたら、税金で建物を壊さなくてはなりません。

一般的な戸建て物件を解体するには100万円程度の費用がかかります。

国民の税金で要らない土地を手に入れないでくれよ!って思いますよね?

当たり前ではありますが、自治体が所有してしまうと固定資産税の収入が減ってしまいます。

自治体へ寄付の流れ
  1. 自治体に相談
  2. 自治体が土地や建物を調査
  3. 必要書類の提出

自治体や国が引き取ってくれるの可能性がある物件は道路や鉄道の為か、公共施設を建設する必要がある時です。

道路に面していたら、逆に高額で買い取ってくれる可能性もあります。

国が運営する学校、公園、図書館、病院などを建設する場合も土地を引き取ってくれます。

しかし、国が欲しいものは不動産業者も売却してくれる物件ですよね。

土地を自治体や国に寄付できる望みはあまりありませんね。

固定資産税を滞納しても銀行預金が差し押さえ

賢いあなたは、物件の固定資産税を支払わなければ、物件差し押さえしてくれるんじゃね?って気がついてしまいませんか。

しかし、そう上手く国は物件を差し押さえてくれません。

国は、銀行預金やお給料など差し押さえしやすい物を差し押さえします。

エリック
わざわざ要らない土地は引き取ってくれません

物件の固定資産税を支払わなかったとはいえ、物件を差し押さえてくれるものではありません。

相続放棄には100万円が必要

次世代に資産を残したくない場合、相続を放棄すればいいのでは?と思いますよね。

要らない不動産は相続さえ放棄してしまえば、国が引き取ってくれます。

しかし、相続財産の清算手続きには相続財産管理人を家庭裁判所で選任してもらう必要があります。

相続財産の管理人を選任するのに、予納金として100万円程度がかかってしまうのです。

100万円払ったら相続放棄が可能ではありますね。

管理人が相続されないままだと、清算手続きは進まず国に返還することができません。

要らない土地を処分する4つの方法

要らない土地や建物を処分するには4つの方法があります。

  1. 隣人に引き取ってもらう
  2. 空き家バンクを利用する
  3. ジモティを利用する
  4. 不動産業者に相談する

隣人には必要な土地かもしれない

あなたにとって必要のない土地でも、隣人とっては必要な土地かもしれません。

お庭や駐車場にすれば、家を広々と使うことにできますね。

家の値段は需要と供給で決まります。

隣の人が欲しいと思っていたら、ある程度の金額で引き取ってくれるかもしれませんね。

要らないと言っても無料であれば引き取ってもらえる可能性があります。

空き家バンクを利用する

空き家バンクは、空き家を譲ったり、もらったり、売買することができるサイトです。

あなたのタダでも良いから貰ってほしい土地は、誰かが欲しい土地や家かもしれません。

「空き家バンク ◯◯市」と地域の名前で検索してみてくださいね

ジモティで出品する

ジモティというサイトでも、土地を譲ったり販売することができます。

ジモティとは地元で物を売ったり買ったり、タダであげたりするサイト。

欲しい人がいればタダで譲ることもできます。

不動産業者に相談する

あなたにとって要らない土地と建物でも、不動産屋に欲しい人が話しかけているかもしれません。

こんな物件があったら、教えてくださいね。と言われているかもしれません。

低廉な空き家等の売買に関する特例として、手数料が低い物件の売買や交換の場合、18万円+消費税が認められています。

手数料を支払えば、取り扱いをしてくれる可能性が十分にあります。

土地の寄付が制度化している地域がある

地域によっては土地の寄付や無償譲渡できる決まりがある地域があります。

空き家問題は、国全体の問題に今後発展してくるでしょう。

その時に、何らかの政策が税金で行われると私は考えています。

現在自治体が空き家支援をしている例を紹介します。

東京都荒川区の不燃化特化

老朽化が進み危険と判断された空き家は荒川区に寄付し、解体工事を実施する制度があります。

寄付の対象は建物のみです。

土地は所有者の権利ですが、荒川区が無料で所有者から借りることになります。

固定資産税は土地のみになりますが、100万円程度かかる解体工事を無料でしてもらえるのはありがたいですね。

長崎県長崎市の老朽危険空き家対策事業

長崎県長崎市では、土地や建物を寄付すると長崎市がかわりに解体工事をしてくれます。

長崎市では地域の防犯の為に、公共空間を確保しています。

まとめ

現状では人に土地と建物をもらってもらう限り、処分する方法はありません。

土地と建物を持っている人に責任があり、毎年の固定資産税も支払わないといけません。

しかし、今後日本では空き家問題は国全体の問題になります。

不動産投資をしている人に限らず、荒川区や長崎市のように何らかの制度ができてくるのではないでしょうか。

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