不動産投資で任意売却物件を購入するメリットとデメリット




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こんにちは!築古不動産投資家のエリック@eric7blogです!

不動産投資で任意売却物件って安いかな?と思いますよね。

任意売却物件とは、競売オークションにかかる前段階で購入することを言います。

銀行などの債権者がいる為、大幅な指値が効きにくいのが特徴です。

メリットとして、一般売買のようにお金を払えば購入することができます。

この記事では、不動産投資で任意売却物件を購入するメリットとデメリットについて紹介します。

任意売却とは?

任意売却とは、競売にかかる前に物件を購入することを言います。

競売物件は住宅ローンが返せなくなった人や、裁判で負けて物件を売却してでもお金を払わなくてはいけない人が、国の力で売られてしまうオークションです。

オークションなので、競売にかけられると物件がいくらになるかわかりません。

お金を貸している側の銀行としては、少しでも高い金額で物件を売却して、貸したお金を返して欲しいですよね?

国の競売システムを利用するには、手数料として100万円ぐらいかかってしまうのです。

お金を貸していた銀行側が手数料100万円払うとのって、なかなかの理不尽ですよね?

そこで競売オークションが始まる前に、不動産屋にや弁護士、司法書士や知り合い経由で、不動産を売ってしまうことを任意売却と言います。

競売の入札締め切り前日まで、競売は取り下げることができます。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは

  1. 欲しい物件を普通の売買と同じように購入できる
  2. そのまま元所有者が住んでくれれば、高利回りが狙える
  3. 家の中が見える可能性がある

任意売却は普通の売買と同様に購入できる

任意売却のメリットは、お金を払えば普通の不動産売買同様に確実に購入できることです。

競売物件の場合は、クローズドのオークションの為、購入できるかわかりません。

「いっせーーのせっ!」で開票し、一番高い金額で入札した人が購入できます。

どうしてもこの物件が欲しいという場合に、お金を出せば購入できるのが任意売却のメリットなんです。

元所有者が住んでくれれば高利回りが狙える

住宅ローンを払えずに家を強制的に売却させられる人の中には、賃貸でも同じ家に住み続けたい人がいます。

銀行にお金を返せなくなったのが不動産投資家で、賃貸として関係ない入居者が住んでいる場合もあります。

オーナーチェンジ物件として、入居者が既に決まっているのであれば、リフォームをする必要がありません。

任意売却物件を購入したら、入居者もついてくる場合は高利回りを狙えるかもしれませんね。

任意売却物件の場合は家の中が見える可能性がある

競売物件は購入する前に物件の中を見ることができません。

任意売却物件の場合は、一般の不動産売買と同じように物件によっては家の中を見ることができます。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは

  1. 競売より高額になりやすい
  2. 大幅な値下げ交渉がしにくい
  3. 購入後に欠陥のクレームが言いたい
  4. 任意売却物件は家の中が見える可能性がある

競売よりも高額になりやすい

任意売却の方が競売物件よりも高額になりやすいです。

こだぽん
え?任意売却物件の方が競売よりも安いんじゃなくて?

任意売却物件の金額を決めるのは、債権者である銀行。

家の価値を世間の基準に合わせて考えるので高額になりやすいです。

地方の築古戸建ての場合は、競売オークションの方がお安く購入できます。

競売物件は大幅な値下げ交渉がしにくい

競売物件は「競売にかかるまでの期限があるから安くなりそう!」って思いませんか?

任意売却物件は大幅な値下げがされにくいです。

エリック
任意売却物件は、所有者が自由に値下げできるわけではありません

住宅ローンを借りている銀行がりん議にかけて値段を下げます。

物件を一つ値下げをするにも銀行の会議にかけなくてはいけないので、値下げ交渉ができにくいのが特徴です。

購入後に欠陥のクレームが言えない

任意売却物件の場合は、購入後に欠陥が見つかった場合、文句を言うことができません。

瑕疵担保免責といい、現状で所有者が知らなかった問題が出てきても責任を問うことができないのです。

前の住民の荷物がそのまま置かれている可能性がある

任意売却物件の場合、全所有者の荷物がそのまま置いてある可能性があります。

撤去に時間と費用がかかってしまうかもしれません。

まとめ

任意売却物件は、一般売買と同様にお金を払えば物件を購入することができます。

しかし田舎の築古物件の場合、競売物件よりも安いわけではありません。

お安い物件には中々出会えるわけはありません。




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