ボロ戸建て不動産投資家「脇田雄太さん」の5万円から始める長崎投資法




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

不動産投資は始めている大家さんで、既に本を何冊か読んでいるのであれば脇田雄太さんの名前を知らない方はいらっしゃらないのではないでしょうか?

脇田さんは長崎県を中心にボロ戸建てを現金で購入し、フルリフォーム後に貸し出している大家さんです。

数万円から数十万円で購入している大家さん。

この記事では脇田さんが実際に、実践している長崎ボロ戸建て投資法について紹介していきます。

  • 長崎ボロ戸建てのリスクは?
  • 長崎の市況や物件の見つけ方は?
  • 脇田雄太が狙っている物件は?


“5万円” 以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資!

ボロ戸建て投資家の脇田雄太さんとは?

脇田雄太さんのプロフィール

脇田雄太公式HPより引用

1977年生まれ。大阪府出身

立命館大学 政策科学部卒業

リクルートグループに入社

家賃年収2,000万円

長崎のボロ戸建て投資家

自宅の購入を機に、リフォームに目覚めてしまう。

無趣味から、リフォームが趣味になる。

大阪府下に中古マンション1棟を約9千万円で購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。

長崎のアパートを購入したことをきっかけに利回りの良さに気づき、長崎のボロ戸建てを中心に購入していく。

長崎のボロ戸建ては、全て現金で購入しています。

ボロ戸建て投資家であるが、実は脇田雄太は潔癖症。

潔癖症でもできるボロ戸建て投資方法ってどんなものなのでしょうか。

タダで物件は貰うな!家を無料でゲットしてはいけない理由

長崎ボロ戸建て投資のリスクは?

脇田流の長崎でボロ戸建て投資のリスクについて不安がありますよね?

「長崎」「ボロ戸建て」ってめちゃくちゃリスクがありそうに聞こえます。

しっかりと勉強して、ノウハウと知識さえあれば、リスクは許容範囲に抑えることができます。

一番のリスクは物件を高く買いすぎてしまうリスクです。

一方で、多くの方が心配するリスクは

  • 地方のリスク
  • ボロ戸建てのリスク
  • 災害リスク
  • 資金リスク
  • 遠隔リスク

ですよね。

多くの人が心配するリスクを脇田流に解説していきます。

地方のリスクは?

人口が減っていることは気になりますよね。

長崎でも人口は減っていますが、脇田さんの手法は利回りが良いため、通常5年で回収できる金額です。

投資金額の回収さえ終わってしまえば、人口が減っても気になりませんよね。

戸建て物件は、退去しにくいので一度入ってしまうとなかなか出ていきません。

田舎で不動産投資って大丈夫?人口減少や空き家問題が問題ない理由

ボロ戸建てのリスクは?

ボロ戸建ての固定資産税は年間1万5千円から2万円代後半。

めちゃくちゃ安いですよね。

ボロ戸建ては経費を安く運用することができます。

脇田流では物件を数万円と安く入手し、フルリフォームしています。

フルリフォームしてしまえば、新築みたいな物です。

極論ですが、奈良の法隆寺は1,400年続いています。

持ち続ける意欲さえあれば、ずっと使えるってことですよね。

戸建て物件のリスクとは?不動産投資初心者でもわかる要点解説

災害リスクは?

焼け太りするって言葉を知っていますか?

火事になると逆に所有者が儲かってしまうことを言います。

脇田さんは保険はマックスで入っていると言います。

通常の保険金額の3割り増しの金額に加入。

損保ジャパンの保険は、入居者が入らない場合の保証もあるとのこと。

オプションで施設賠償責任保険にも入り、補償額を1億円から5億円までアップするという徹底ぶり。

ここまでしたら災害リスクどころか、逆に儲かってしまうほどかもしれませんね。

築古戸建て物件の火災保険の入り方!特約や加入会社は?

資金リスクは?

資金リスクは確かにあります。

長崎の戸建て物件は、現金で購入している為、スピードがどうしても遅いです。

最初の方は確かに遅いですが、棟数が3棟4棟と増えるにつれてスピードが雪だるま方式に加速していきます。

最初の方は、勉強しながら慎重に進んでいくのも良いかもしれませんね。

もっと早く進めたいと言う方は、物件購入はスピード勝負なので、現金で購入。

リフォーム費用だけは、リフォームローン又は、事業ローンを使っても良いですね。

【ローンは使いません】私が不動産投資物件を現金で購入する4つの理由

遠隔リスクは?

遠隔リスクはほとんどありません。

現地で信頼できる業者を見つけてしまえば大丈夫です。

何かあった時の為に以下の電話番号を登録しておきましょう。

  • 不動産業者
  • 大工さん
  • 水道会社
  • 電気屋さん
  • 菅工業組合

深夜で水が止まらないといったことが起きるとしましょう。

自分が行ったところで、どうせ何も解決できないですよね。

値段が高くても、24時間対応のクラシアンに電話したりできます。

近所か遠隔だからといって自分ができることは限られます。

東京に住んでる場合は、不動産投資でどのエリアを狙ったらいいの?


最新版 リスクと闘う不動産投資!―あらゆるリスクを恐れない、強い大家になる方法!

フルリフォームにお金を使う

ボロ戸建てって、本当にボロいんでしょうね。

古い物件の内覧の場合、土足で住宅に上がります。

土足で住宅に上がったにも関わらず、脇田さんは住宅に上がってから「俺の靴が汚れる」と思ったそうです(笑)

住宅に土足で上がるのさえ嫌なんて、よっぽどの潔癖症ですよね。

潔癖症でもボロ戸建て投資ができるのか。

脇田さんの場合は、フルリフォームをしてしまうからです。

電柱から電線を引き直すところから直してしまうそうです。

亀太郎
電線って引き直せるんだ

300〜400万円のフルリフォームをしてしまうと、どんな家でも新築同様に様変わりしてしまいます。

物件を安く買い、大型リフォームするのが脇田流。

物件を借りてほとんど掃除だけで貸してしまうのが廃墟投資家の村上祐章さん。

安く物件を購入して、そのまま貸してしまうのがポールさん。

不動産投資家は多種多様ですね。

天才不動産投資家【ポールさん】を徹底解説!クレイジーマインドで家賃収入4,000万の真相は?

脇田雄太の1棟目はRC一棟マンションだった

自宅を新築で建てた後にリフォームをしたいと言う思いで購入したRC1棟物マンション。

大阪で3階建てのエレベーターなし物件です。

リーマショックの引き締めが起こる前だったので、9,000万円をオーバーローンで融資できたとのこと。

17世帯中10世帯が空室。

エリック
借金して空室物件買うの勇気いるー!

脇田さんは携帯会社3社に連絡をとり、物件に電波を立てないかと連絡を取ったり。

自販機を設置したり、積極的に活動。

購入して半年もせずに満室経営になりました。

家賃月額は100万円。

毎月の家賃収入から銀行への返済額、税金、保険、原状回復費、管理掃除費を引くと毎月30〜40万円程度しか残らなかったそうです。

RCマンション投資は1億円ほどの借金をした割には大して儲からない。

順調に思われましたが、脇田さんご自身が「借金のストレスに弱い」と言うこと気づきました。

毎月自分の給料を上回る返済額をずっと返していくと思うと、予想以上につらかたのです。

亀太郎
1億も借金してたら眠れなくなるわ

この時に脇田さんは借金をせずに、不動産投資ができるのかな?と考え始めました。

脇田雄太の2棟目は長崎へ

脇田さんの2棟目は、長崎市の1棟6室のアパート。

月額賃料は22万円。

長崎のアパートの方が遥かに安く購入したにも関わらず、大阪のRC一棟マンションに比べて、長崎物件の1室の賃料は1万円安いぐらい。

長崎物件の利回りの良さに驚かれたと言う。

1棟目のRCマンションの固定資産税は年間100万円でしたが、長崎は年間5万円。

1棟目、2棟目と続き、無借金で長崎で戸建てを購入する方向性にシフトしていきました。

長崎の不動産投資は?

日本では大都市以外は土地値は下がっています。

長崎県の公示地価は、5年間で平均5.4%下落しているのです。

しかし長崎駅中心地は違います。

都市部では通勤需要から、駅近物件は新築マンションが立ち並んでいます。

長崎港には、韓国や中国から船がやってきます。

2022年には新幹線が長崎にも来るのです。

長崎の中心地は今後も栄えていきます。

今後の建築予定
  • 長崎駅西口 長崎市新庁舎
  • 長崎駅西口 JR駅ビル
  • 幸町工場跡地 スタジアム

一概に田舎の長崎がダメと言うわけではりません。

田舎だからこそ中心地に需要が集まるのです。

脇田雄太の物件の見つけ方は?

脇田さんの物件の見つけ方は毎日継続的に物件サイトを見て、安い物から問い合わせをしていく方法です。

脇田さんが見ているサイトは

になります。

  • 売りアパート
  • 売り戸建て
  • 売り土地

を検索。

亀太郎
売り土地も?

売り土地には、備考欄に古家付きと記載されていることがたまにあるからです。

土地で検索するとライバルが一気に減りますよね。

物件は150万円、200万円と最初から安いわけではありません。

150万円の物件の中には、大幅に指値が効く物件が紛れています。

その物件を探しに行くのが脇田流です。

脇田雄太が狙う物件とは?

ほとんどのリスクは取得価格の低さでカバーできるという脇田さん。

とにかく低い所得価格で物件を入手することにこだわります。

脇田さんが狙う3つのパターンとは?

空室の多い物件を狙う

脇田流は、全空の誰もが見向きをしない物件を狙います。

全空でなくても、なるべき空室が多い物件を狙うのです。

誰もが全空物件の所有欲求は低いですよね。

もう嫌。

空室はできれば手放したいという気持ちが生まれます。

よって空室が多い物件は、取得価格が低く抑えられるからです。

  • 入居者を継続して確保できるのか
  • 想定賃料の確認
  • リフォーム額を事前に算出

以上の点を抑えておけば、全空物件だからといって怯むことはありません。

再建築不可物件

今後、建て替えができないのに再建築不可物件を購入しても大丈夫?って思いますよね。

再建築物件は融資が降りにくく、売却金額が低くなってしまうデメリットがあります。

一方で、再建築不可物件の良いところは、物件を安く購入できるところです。

物件を安く購入できるからと言って、賃料が低くなるわけではありません。

「再建築不可だから賃料安くしてよー」

って人がいるわけではないですよね。

家賃収入がしっかりと入るのであれば、問題ありません。

建て直ししたいと思った場合は、リフォームしてしまいましょう。

再建築不可物件の「建て替え可能」にするには隣土地を借りること

階段立地や坂の接している物件

階段立地物件は、とてつもなく低い価格で物件を取得することができます。

階段立地とは数十センチ〜1メートル程度の道幅の階段か坂に面しています。

車が入れない階段立地に本当に借りてくれる人がいるのか疑問に思いますよね。

スクーターであれば通れるかを確認してみましょう。

階段であれば人間しか通れませんが、坂であれば軽自動車やスクーターが通れるので有利です。

低所得者の人は、車を持っていない人もいます。

スクーターが途中まで入れるか、入れないかでも状況が変わってきます。

そもそも階段立地が存在するエリアでは、私達が思っているほど入居者は階段を気にしていません。

エリック
階段が当たり前だったからかな

投資家として気になるのは、リフォーム費用ですよね。

階段であれば、大きな資材を人間が運ばないといけないとなると金額が上がってしまうのでは?と思いますよね。

階段も運べる秘密兵器として、「歩行クローラー」と言うものがあります。

駅で自動販売機に入れるペットボトルの飲み物を階段で運んでる機械を見たことがありませんか?

歩行クローラーがあれば、ガソリンエンジンで重い荷物も運ぶことができます。

脇田雄太さん健美家コラムより引用

まとめ

脇田雄太流の不動産投資いかがでしたか?

自分でもできるかも?って思いませんでしたか?

長崎と言わずにも、同じような地域はあるかもしれませんね。

個人的には脇田さんの文章力がとても好きで、本が勉強になりました。

脇田さんの本を読んだことないよ!って方は、是非読んで勉強してみてくださいね。


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