ヤドカリ投資法が向いている不動産投資家は?メリットとデメリットを解説




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こんにちは!築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです!

ヤドカリ投資法って聞いたことがありますか?

ヤドカリ投資法とは、ヤドカリのように自宅を引っ越しながら物件の資産価値を上げていく投資法です。

自分が住むことにより住宅ローンが使える反面、「投資」ではなくなり諸費用が経費として使えなくなってしまいます。

不動産投資家によってはメリットよりもデメリットの方が勝ってしまうので、気をつけましょう。

この記事では、ヤドカリ投資法が向いている投資家とメリット、デメリットの解説をしていきます。

ヤドカリ投資法とは?

ヤドカリ投資法とは、ヤドカリのように自宅を引っ越しながら資産価値を上げていく不動産投資法です。

収益物件を現金または住宅ローンで、購入して移住します。

自らが居住中に物件をリフォームをし、物件の資産価値をあげます!

価値がアップした物件を売却、または賃貸に出して次の物件に引っ越していくのがヤドカリ投資法になります。

ヤドカリ投資法のメリットは?

ヤドカリ投資法のメリットは

  • 家賃を削減できる
  • 物件の不具合や欠点に気がつきやすい
  • 住宅ローンで物件を購入できる
  • 住宅ローン減税が受けられる

があります。

ヤドカリ投資法のメリットを解説していきますね!

家賃を削減できる

ヤドカリ投資法は、自ら実際に住みながら家を修繕していく投資法です。

よって住居費がかかりません。

賃貸物件に住んでいるのであれば、賃貸物件の解約。

所有物件であれば、自宅を貸し出すことができますね。

収入に対して、家賃は3割という言葉を聞いたことがありませんか?

本来住居費用に払う3割を投資に回せるのは大きなメリットになります。

金額が大きい住居費を削れると、より早く資産の雪だるまを大きくすることができますね。

物件の不具合や欠点に気がつきやすい

入居者が決まってからすぐは、入居者からのクレームが来やすいですよね。

自分が住んでた物件ではないので、不具合に気がつきにくいのです。

私の場合は、テレビが見れないとクレームがありました。

テレビのアンテナを前の所有者が撤去していたのですが、気がつきませんでした。

自分が住んでいて、実際にテレビを差し込んでいれば気がつけた問題ですよね。

住んでいるからこその、不具合を見つけることができます。

住宅ローンで物件を購入できる

少しでも良いから金利を下げたい!」と全不動産投資家が感じていることですよね。

不動産投資家にとっては周知の事実ではありますが、投資ローンに比べて、住宅ローンの金利の方が低いです。

条件をクリアすれば、住宅ローンを借りることができる「賃貸併用住宅」という投資方法も存在するほど。

借方の違いによって、1%〜2%ほど銀行に支払う利率が変わります。

自分が住むのであれば住宅ローンが利用できるのです。

また投資ローンに比べて、住宅ローンは借りやすいのも特徴。

投資ローンが下りない人でも借りることができるメリットがあります。

不動産投資ローンの「繰上げ返済」してはいけない理由

住宅ローン減税が受けられる

住宅ローン減税は、一定の条件をクリアしていると所得税、住民税の控除が10年間にわたって受けられます。

支払った所得税の返金や、翌年の住民税の減税されるのです。

一定の条件が気になりますよね?

条件
  • 床面積が50平米以上
  • 床面積の2分の1以上が自己居住
  • 木造築20年以内、マンション築25年以内

木造は築20年以内でないと、住宅ローン減税が受けられません。

エリック
築古ハンターは利用できない制度でした!

ヤドカリ投資法のデメリットはお金と時間がかかること

ヤドカリ投資法のデメリットは、

  • 住宅ローンを利用すると経費にならない
  • 引っ越し代金や住所変更に費用がかかる
  • 住所変更手続きに時間を要する

になります。

意外とお金と時間がかかってしまうのです。

住宅ローンを利用すると諸費用が経費にならない

住宅ローンで購入した場合は、「賃貸経営」ではなくなります。

初期費用やリフォーム費用が経費として計上できなくなってしまうのです!

購入時の初期費用って結構かかりますよね?

取得税や、不動産仲介手数料、司法書士費用など。

大まかに初期費用は購入価格の10%ほどになります。

また自分でリフォームするにしても、材料費がかかってしまいますよね。

リフォームの材料費だけでも、かなりの金額。

そのリフォーム代金が経費として落とせないのは、投資家にとって痛手になります。

住宅ローンを使うことにより、諸費用が経費にならないので、結局は利子の分以上に損をしている可能性があります。

引っ越し代や住所変更に費用がかかる

アドレスホッパーのように、バック1つと車一つで移動できちゃいます!という方は、不動産投資家にあまりいらっしゃらないのではないでしょうか?

一般の方ですと、荷物をダンボールに詰めて、引っ越し業者にお願いする費用がかかってしまいます。

私自身が昨日引っ越しだったのですが、1人の引っ越しで10万円の引っ越し代金がかかってしまいました。

法人の登記の住所変更は、6万円ほど。

引っ越しにはお金がかかってしまいます。

住所変更手続きや契約に時間を要する

引っ越しで一番懸念されることが住所変更の手続きです。

特に不動産投資家の場合は、変更しなくてはいけない事が多いです。

住民票や銀行口座、クレジットカードの住所変更。

電気、ガス、水道、インターネットの契約。

所有物件の登記変更と火災保険の住所変更など、莫大な時間を割かなくてはなりません。

また住所変更の期間は、新しい物件探しを止めなくてはいけません。:

不動産投資家としては失う時間が大きすぎると感じています。

ヤドカリ投資法はどんな人に向いている?

ヤドカリ投資法は独り身の人で、修繕する箇所が多い物件の所有者が向いています。

ファミリーだと家族を巻き込むことになるので、同意が受けにくくなってしまいますよね。

ファミリーの場合は、拠点を移動するデメリットが多くなってしまいます。

また修繕する箇所の多い家だと、いつでも修繕できます。

修繕箇所が少ないと、わざわざ引っ越さなくても、通いで修理したりリフォーム業者に任せる方が総合的に良くなってしまうのです。

引っ越すデメリットに勝るメリットがある方が、ヤドカリ投資法に向いていますね。

中々、毎日通わないといけない職がある人にとってヤドカリ投資法は厳しいかもしれません。

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