こんにちは！築古戸建て投資家のエリック@eric7blogです！
入居者に夜逃げされたらどうするの？って思いますよね。
実は夜逃げって大家さんにとって、大ピンチなんです。
日本の法律では入居者が異常なほどに守られており、大家が勝手に処分してはいけない法律になっています。
でも大丈夫です。
家賃保証にさえ入っていれば最悪の事態は逃れることができるのです。
この記事では家賃滞納で夜逃げされた場合の対処方法を解説していきます。
目次
荷物は勝手に処分してはいけない
家賃を滞納して数ヶ月、連絡しても電話に出てもらえない。
仕方なく家に行ってみたら大量の荷物だけ残して、長らく空けている形跡があった。
家賃も払わず、連絡も取れず、人が住んでいる形跡すらなかったら、はやく荷物を処分して、新しい入居者を入れたいと感じますよね。
しかし日本の法律ではそれを許してもらえません。
大家さんが勝手に侵入し、荷物を捨ててしまうと、「住居侵入」、「器物破損罪」、「窃盗罪」などになってしまう恐れがあるのです。
借主が夜逃げしたからといって、勝手に処分してしまうと訴えられてしまう可能性があります。
「捨てたソファーの中に実は金塊を隠していたんだ！」
「親族から預かっていた大変高価な物なのに」
と、ゴミしかなくても言いがかりをつけられてしまうと損害賠償をかけらえてしまうかもしれません。
大家からすると理不尽な話ではありますが、荷物は勝手に処分してはいけません。
荷物を処分するにはどうすればいいの？
勝手に荷物を処分してはいけないと言われても、荷物を処分しないと次の入居者を募集できません。
大まかに分けて2つの方法があります。
- 所有権放棄に一筆をもらう
- 訴訟で明け渡し許可をもらい強制執行する
所有権放棄の一筆をもらう
一番かんたんなのが所有者を見つけて、「荷物の所有権を放棄する」と一筆書いてもらうことです。
もう滞納分の家賃を払わなくても良いから、所有権放棄の「所有権放棄書」だけでも書いてもらいたいところです。
ここで連帯保証人をとっているか、とっていないかが肝になってきますね。
まずは親族など連帯保証人に借主がどこにいるか聞いてみましょう。
もし居なかったら、ベストではありませんが親族に所有権放棄書を書いてもらいましょう。
所有権放棄書は公正役場で、日付を確定させて訴訟を起こされた場合のリスクを抑えておくと良いですね。
訴訟を起こして明け渡しの許可後強制執行する
入居者と連帯保証にも連絡がとれない場合は、滞納家賃分の支払いと、家を明け渡ししてもらう裁判をしなくてはなりません。
相手の行方が分からない場合でも、「公示送達」と言う方法で裁判が可能です。
公示送達は相手が誰であるか分からなくても、住所が分からなくても利用できます。
訴訟では入居者が欠席のために、滞納分の賃料の支払い、強制執行の費用と物件の明け渡し命令が認められます。
訴訟後に明け渡し命令が出たら、強制執行をする必要があります。
強制執行はどんなに早くても3ヶ月はかかってしまいます。
裁判所にお願いをして、荷物を全部撤去してもらうのですが、これが大家にとって一番の痛手。
強制執行はお役所仕事なので、約1時間〜1時間半ほどで荷物を物件から撤去するのです。
裁判所のお抱えの引越し業者とを利用しなければならず、10人ほどの人材に撤去をお願いしなくてはいけません。
1時間ほどしか働いていないにも関わらず、一人に日給を払わなくてはいけないので普通の家でも80万円ほどの費用がかかってしまいます。
強制執行では荷物を全部撤去してから、一定期間荷物を裁判所の指定の場所で保管しなくてはいけずその費用が嵩んでしまうのです。
強制執行のかかる費用は、その家にどのぐらいの荷物が放置されているかによります。
夜逃げする人は大抵ルーズな生活をしており、荷物もたくさんあるので大金がかかってしまうことでしょう。
不動産投資家の負担
ここで大家さんにどんな負担があるかまとめてみましょう。
- 家賃滞納（泣き寝入りの場合）
- 訴訟費用
- 強制執行費用
- 原状回復費用
お金の他にも数ヶ月の間、何もできないのはキツイですよね。
ローンで物件を買っている場合は、お家賃が入ってこないのに支払いは続けなくてはいけない地獄の日々になってしまいます。
家賃保証会社が助けてくれます！
いやいや、大家さんハードモードすぎませんか？
でも大丈夫です。
賃貸契約時に入ってもらっている、家賃保証会社が助けてくれます。
保証会社には家賃が振り込まれていない日から何日以内に連絡しなくてはいけないなのどのルールを会社によっては設けています。
契約している保証会社のルールに従って、連絡をすれば訴訟などのめんどくさい手続きを代わりにやってくれるのです。
賃料をもらえていない期間や、訴訟費用、強制執行費用までも家賃保証会社が負担してくれるのです。
保証会社の大切さがわかりましたよね。
しかし、保証会社も潰れる時代ではあるので、信用しすぎずに大手と契約するなど、事前の対策はしっかりとしておきましょう。
まとめ
夜逃げや、家賃滞納は大家にとって大打撃なのがお分かりいただけましたでしょうか。
保証会社だけは絶対に入っておきましょうね。
リスクが事前にわかる不動産投資だからこそ、対策ができるのです。
何かある前に予防をしておきましょう。
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